Понимание соглашений о домашнем капитале: что такое соглашение о домашнем капитале и как оно работает?

Если вы задаётесь вопросом «что такое соглашение о домашней доле», вы не одиноки. Эта новая форма финансирования набирает популярность как альтернатива для домовладельцев, которым трудно получить одобрение на традиционные кредитные продукты. В отличие от стандартных кредитов под залог дома или HELOC, соглашение о доле в доме работает на принципиально другом основании — вы берёте взаймы против будущей стоимости дома, а не текущего капитала.

Основные механизмы: что отличает соглашение о доле в доме

Так что же такое соглашение о доле в доме на самом деле? В самом простом виде: вы получаете единовременную сумму наличных от инвестиционной компании, а взамен предоставляете им долю в будущей оценке или обесценивании вашего дома. Это технически не кредит, что означает, что у вас не будет ежемесячных платежей или процентов — значительный отход от традиционного финансирования через домашний капитал.

Процент доли в доме фиксируется заранее, рассчитывается исходя из текущей оценки дома (определённой сторонней оценочной компанией), вашего текущего положения по капиталу, географического расположения и кредитоспособности. Затем компания может скорректировать оценочную стоимость, чтобы установить стартовую цену, которая станет вашей базой для займа и обеспечит защиту инвесторам от возможного снижения стоимости дома.

Вот ключевое отличие от других продуктов с долей в доме: ваша стратегия выхода не ограничивается погашением фиксированной суммы плюс проценты. Вместо этого, когда соглашение прекращается — обычно через 10-30 лет в зависимости от провайдера — вы урегулируете обязательства либо продажей недвижимости, либо выкупом доли инвестора.

Право собственности и позиция по залогу: что вы сохраняете, что делите

Давайте проясним: вы сохраняете полное право собственности на ваш дом. Что меняется — на объект накладывается залог, который ставит инвестиционную компанию на вторую позицию, если у вас есть ипотека. Это означает, что при изъятии залога ваш ипотечный кредитор получает оплату первым, а затем доля инвестора.

Вы сохраняете право продавать дом в любое время до окончания соглашения. Однако, как только вы продаёте или достигаете конечной даты, вам нужно рассчитаться с инвестиционной компанией, используя доходы от продажи, рефинансирование дома, продажу активов или накопленные сбережения.

Расчёт того, что вы в конечном итоге должны

Конечная стоимость — и, следовательно, сумма, которую вы платите инвестору — зависит от цены продажи вашего дома или новой оценочной стоимости. Ваша фактическая обязанность разбивается следующим образом:

Если ваш дом дорожает: вы платите компании либо процент от конечной стоимости дома, либо процент от прироста стоимости.

Если ваш дом остаётся без изменений: обычно вы должны выплатить процент от конечной стоимости или исходной суммы наличных.

Если ваш дом обесценивается: обязательства по выплатам варьируются — вы можете быть обязаны выплатить процент от конечной стоимости, часть изначально предоставленных средств или вообще ничего, в зависимости от условий контракта.

Расходы: что нужно заложить в бюджет

Понимание того, что такое соглашение о доле в доме, включает в себя и понимание его структуры комиссий. Ожидайте следующих типичных затрат при заключении соглашения:

• Плата за оформление: 3% — 5% от суммы доли
• Оценочные услуги: $200 до $1,250
• Осмотр недвижимости: $650 до $1,050
• Работа с титулом: $200 до $900
• Обработка эскроу: $250 до $500

При выходе, скорее всего, вам придётся заплатить за повторную оценку, осмотр и услуги по титулу/эскроу. Если вы продаёте, также применимы комиссии агенту по недвижимости. Поэтому имеет смысл сравнивать предложения нескольких провайдеров и учитывать альтернативы в виде традиционных кредитов под залог дома или HELOC — расходы значительно варьируются в зависимости от региона, характеристик недвижимости и подхода каждой компании к андеррайтингу.

Где получить такие соглашения

Соглашения о доле в доме не появятся в вашем местном банке, кредитном союзе или у традиционных ипотечных кредиторов. Вместо этого, доминируют компании с венчурным финансированием, при этом географические ограничения являются важным фактором. На начало 2024 года доступность по стране остаётся фрагментарной.

Aspire работает в пяти штатах: Калифорния, Колорадо, Флорида, Массачусетс и Вашингтон.

HomePace обслуживает девять регионов: Аризона, Колорадо, Иллинойс, Миннесота, Северная Каролина, Огайо, Теннесси, Юта и Вашингтон.

HomeTap охватывает 16 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Флориду, Мичиган, Миннесоту, Неваду, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Юту, Виргинию и Вашингтон.

Point охватывает 26 штатов плюс Вашингтон, D.C., предлагая самое широкое покрытие: Аризона, Калифорния, Колорадо, Коннектикут, Флорида, Джорджия, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Юта, Виргиния, Висконсин.

Splitero сосредоточен на пяти западных штатах: Калифорнии, Колорадо, Орегоне, Юте и Вашингтоне.

Unison обслуживает 29 штатов и Вашингтон D.C., что делает его одним из самых широких вариантов: Аризона, Калифорния, Колорадо, Делавэр, Флорида, Иллинойс, Индиана, Канзас, Кентукки, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссури, Небраска, Невада, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Юта, Виргиния, Вашингтон и Висконсин.

Unlock предоставляет услуги в 14 штатах: Аризона, Калифорния, Колорадо, Флорида, Мичиган, Нью-Джерси, Северная Каролина, Орегон, Пенсильвания, Южная Каролина, Теннесси, Юта, Виргиния и Вашингтон.

Когда соглашение о доле в доме имеет смысл

Основная привлекательность того, что такое соглашение о доле в доме, проста: доступ к капиталу, когда традиционные кредиты закрыты. Если у вас недостаточный доход, вы не проходите по кредитным ограничениям или у вас недостаточно наличных для обычного займа, эти соглашения могут стать спасательным кругом.

Однако есть и обратная сторона — вы отдаёте часть будущего роста стоимости вашего дома. Также вы берёте на себя потенциально долгосрочные обязательства (до тридцати лет с некоторыми провайдерами), и рискуете принудительной продажей, если не сможете погасить долг по окончании срока.

Перед принятием решения подайте заявки нескольким провайдерам соглашений о доле в доме и изучите альтернативные варианты финансирования, такие как традиционные кредиты под залог дома. Сравнивайте общие затраты, условия и последствия, чтобы принять обоснованное решение, соответствующее вашему финансовому положению и долгосрочным целям владения домом.