Как инвестировать в недвижимость: выбор между глобальным охватом VNQI и фокусом на качестве GQRE

Понимание ваших вариантов инвестирования в недвижимость

При изучении способов инвестирования в недвижимость через ETF выделяются два популярных варианта: Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) и FlexShares Global Quality Real Estate Index Fund (NYSEMKT:GQRE). Хотя оба предоставляют доступ к международным рынкам недвижимости, их инвестиционные философии и профили доходности существенно различаются для инвесторов, ищущих способы инвестировать в недвижимость по всему миру.

Внутри фондов: активы и географическая экспозиция

VNQI охватывает более 700 объектов недвижимости в более чем 30 странах за пределами США. Такой подход подчеркивает максимальное географическое распределение по международным рынкам. Наибольшие позиции фонда включают Goodman Group (OTC:GMGSF), Mitsui Fudosan (OTC:MTSFY) и Mitsubishi Estate (OTC:MITEY), при этом недвижимость составляет 71% его портфеля. За 15 лет истории и с активами под управлением на сумму 3,9 миллиарда долларов это значительно более крупный инструмент.

GQRE использует более избирательный подход, удерживая 170 ценных бумаг с акцентом на финансово устойчивые REITы. Топ-3 его активов — American Tower (NYSE:AMT), Digital Realty Trust (NYSE:DLR) и Public Storage (NYSE:PSA) — отражают стратегию фокусирования на качестве, ориентированную на компании недвижимости с стабильной прибылью и сильной финансовой базой.

Сравнение стоимости и доходности

Для инвесторов, рассматривающих экономичные способы инвестирования в недвижимость, важны коэффициенты расходов. Комиссия VNQI в 0,12% значительно ниже, чем у GQRE — 0,45%, что важно для долгосрочных инвесторов. VNQI также показывает чуть более высокий дивидендный доход — 4,27% против 4,06% у GQRE, что привлекательно для инвесторов, ориентированных на доход.

Реальность доходности: краткосрочная vs. долгосрочная

Однолетний показатель явно показывает преимущество VNQI, который принес 15,9% против 3,6% у GQRE. Однако долгосрочная картина более сложна. За пять лет, несмотря на меньший объем активов GQRE, его стратегия, ориентированная на качество, показала разные паттерны волатильности: максимальная просадка GQRE составила 16,24%, тогда как VNQI — 6,71%. Инвестиция в 1000 долларов в GQRE пять лет назад выросла до 1043 долларов, тогда как в VNQI — до 851,21 доллара, что означает, что акцент на качестве GQRE действительно превзошел по результатам, несмотря на недавние сложности.

Контекст рынка: почему важна глобальная недвижимость

По данным исследований Cohen & Steers, глобальный рынок недвижимости готов превзойти американский впервые с 2017 года. Международные REITы выросли на 10,4%, тогда как американские — на 4,5% за тот же период, лидерами роста стали Азиатско-Тихоокеанский регион и Европа. Такая ситуация делает международную экспозицию важной при изучении способов инвестирования в недвижимость.

Однако важен контекст: США по-прежнему занимают примерно 60% общей стоимости мирового рынка недвижимости, и сектор исторически показывает устойчивость внутри страны. Текущие высокие процентные ставки и политическая неопределенность, влияющие на жилую и коммерческую недвижимость в Америке, создают веский повод для географической диверсификации.

Профили риска и волатильность

Низкая бета VNQI (0,88 против 1,02 у GQRE) указывает на меньшую ценовую волатильность относительно общего рынка. Такая стабильность, в сочетании с крупным объемом активов, делает его особенно подходящим для крупных инвесторов, ищущих более легкую ликвидность. Более высокая бета GQRE отражает его концентрированную стратегию, ориентированную на качество — потенциально более высокий рост, но требующую большей уверенности в критериях отбора REITов.

Как принять инвестиционное решение

Выберите VNQI, если: хотите широкую географическую диверсификацию по более чем 30 странам, предпочитаете низкие комиссии, ищете стабильность от крупного фонда или ориентированы на дивидендный доход. Его более 700 активов и международное распределение естественно снижают риск, связанный с отдельной компанией.

Выберите GQRE, если: считаете, что показатели качества — финансовая устойчивость и стабильность доходов — определяют превосходство REITов, готовы платить более высокие расходы за концентрацию и уверенность, или предпочитаете проверенную за пять лет относительную доходность, несмотря на недавние сложности.

Стратегия ETF на недвижимость

Вместо того чтобы рассматривать эти варианты как взаимоисключающие, многие инвесторы получают выгоду, понимая, как инвестировать в недвижимость через разные подходы. Внутренний уровень волатильности недвижимости делает комбинированное вложение через ETF предпочтительнее выбора отдельных акций, поскольку структура фондов естественно снижает риск снижения стоимости любой отдельной компании. Инвесторы, полностью ориентированные на недвижимость, могут держать и VNQI для международной диверсификации, и отдельные американские REITы для внутренней экспозиции, создавая комплексный подход к инвестированию в недвижимость по географическим и рисковым аспектам.

Данные показывают, что нет идеального ответа — есть лишь компромиссы между стоимостью, широтой диверсификации и качественным отбором. Ваш выбор зависит от того, что для вас важнее: глобальное распространение или концентрация в сильных активах при формировании портфеля недвижимости.