Пять REIT, которые доминируют в выплатах дивидендов в 2026 году: что инвесторам нужно знать

Растущий ландшафт дивидендов REIT

Фонды недвижимости (REIT) работают в рамках уникальных нормативных требований: они обязаны ежегодно распределять не менее 90% своей облагаемой налогом прибыли акционерам. Эта структурная обязанность делает REIT изначально привлекательными для инвесторов, ориентированных на доход. Анализ рынка показывает, что американские REIT в совокупности выплатят дивиденды на сумму 61,5 миллиарда долларов в течение 2026 года, что на 4,9% больше по сравнению с предыдущим годом. Среди сотен доступных REIT пять компаний занимают лидирующие позиции в этом дивидендном потоке.

Prologis: промышленный гигант, ведущий рост дивидендов

Будучи одним из крупнейших по капитализации в секторе — примерно $120 миллиардов долларов, Prologis (NYSE: PLD) входит в 2026 год с ожиданиями выплаты дивидендов в размере 4,3 миллиарда долларов. Эта оценка примерно на 10% выше по сравнению с 3,9 миллиарда долларов, выплаченными в 2025 году. В настоящее время промышленный REIT предлагает дивидендную доходность в 3,1%.

Что отличает Prologis, так это его последовательная приверженность расширению дивидендов. За последние пять лет компания достигла совокупного годового роста выплат в 13%, значительно опередив средний показатель сектора REIT в 6% и рост дивидендов S&P 500 в 5%. Этот опыт дисциплинированного распределения капитала и роста показывает, почему аналитики считают его ведущим дивидендным игроком сектора на предстоящий год.

American Tower: телекоммуникационная инфраструктура с обновленным импульсом

В качестве ведущего поставщика телекоммуникационной инфраструктуры, American Tower (NYSE: AMT) управляет обширной сетью сотовых башен и дата-центров. В настоящее время его дивидендная доходность составляет 3,9%, и ожидается, что в 2026 году он выплатит дивиденды на сумму 3,4 миллиарда долларов. Его квартальная выплата составляет примерно 1,70 доллара на акцию, что примерно равно $800 миллионам за квартал.

Динамика дивидендов компании представляет интересный кейс. После быстрого роста с 2014 по 2023 год, American Tower занял более консервативную позицию в 2024 и 2025 годах, сосредоточившись на укреплении баланса и снижении долгов. Теперь, когда финансовые показатели стабилизировались, компания готова возобновить рост дивидендов в среднем на одну цифру в 2026 году, что соответствует ее долгосрочным стратегическим целям.

Realty Income: чемпион по ежемесячным дивидендам

Realty Income (NYSE: O), функционирующая как глобальный REIT с арендой по сетке и объектами в девяти странах, выделяется благодаря ежемесячным выплатам дивидендов. В настоящее время доходность составляет 5,7%, и ожидается, что в 2026 году она выплатит $3 миллиардов долларов, что отражает скромный рост в один знак по сравнению с примерно 2,9 миллиардами долларов в 2025 году.

Доверие к дивидендам компании не имеет себе равных в секторе. С момента выхода на биржу в 1994 году Realty Income повысила дивиденды 133 раза, сохраняя 113 последовательных кварталов увеличений. Этот показатель совокупного годового роста в 4,2% демонстрирует исключительную стабильность. Планируя инвестировать в новые доходные объекты $6 миллиардов долларов, компания создает прочную основу для устойчивого роста дивидендов.

Simon Property Group: ренессанс ритейл REIT

Simon Property Group (NYSE: SPG), ведущий ритейл REIT, сосредоточенный на региональных торговых центрах и аутлетах, имеет дивидендную доходность 4,8% и ожидает выплату около 2,8 миллиарда долларов в 2026 году. Хотя это соответствует уровням распределений 2025 года, компания осуществила три отдельных повышения дивидендов в прошлом году (5%, 4,9% и 4,8% соответственно), что свидетельствует о доверии руководства.

Этот сценарий отражает устойчивость. После сокращений, вызванных пандемией в 2020 году, Simon Property систематически восстанавливал выплаты и теперь превышает уровни до пандемии. Ожидаемые доходы в диапазоне 12,60–12,70 долларов на акцию по средствам от операций против годового дивиденда в 8,80 долларов дают компании значительный запас для будущих увеличений.

Public Storage: основа сектора самоскладов

Крупнейший в мире оператор самоскладов, Public Storage (NYSE: PSA) предлагает доходность 4,6% и ожидает выплату дивидендов в размере 2,1 миллиарда долларов в 2026 году. Хотя этот уровень совпадает с уровнями 2025 года, долгосрочный рекорд компании свидетельствует о ее потенциале роста.

За более чем два десятилетия Public Storage увеличила дивиденды со среднегодовым темпом 8,2%. В последние годы темпы роста стали более умеренными, хотя в 2022 году компания увеличила дивиденды на 50% — с 2,00 до 3,00 долларов на акцию, и с тех пор удерживает этот уровень. Благодаря росту основных средств от операций почти на 3% в Q3( и консервативному коэффициенту выплат ниже 75% от распределяемых средств, у компании есть потенциал для увеличений в 2026 году.

Фонд дохода: фундамент для будущего

Эти пять REIT представляют собой основу сектора недвижимости, платящего дивиденды. Каждая из них управляет значительными портфелями недвижимости, генерирующими существенные денежные потоки, способные поддерживать крупные и потенциально расширяющиеся выплаты. Их сочетание масштаба, финансовой дисциплины и траектории роста делает их ключевыми активами для инвесторов, ориентированных на устойчивый доход в 2026 году.