Шесть месяцев спустя: рост AGNC Investment на 14,2% рассказывает более глубокую историю о ипотечных REITs

Когда вы смотрите на AGNC Investment Corporation AGNC за последние шесть месяцев, цифры выглядят впечатляюще — рост на 14,2%, опережающий как среднеотраслевой показатель, так и широкие рыночные показатели. Но за этим внешним силой скрывается сложная картина, которая заслуживает более тщательного анализа. Вот что действительно движет этим ипотечным REIT и стоит ли сейчас уделять ему ваше внимание.

Реальность производительности: важен контекст

Полугодовая производительность AGNC превосходит 11,8% доходности S&P 500, однако более широкая картина ипотечных REIT показывает фрагментированную картину. Annaly Capital Management NLY показывает прирост в 14,8%, в то время как Starwood Property Trust, Inc. STWD за тот же период потерял 13,1%. Эта разница важна — она показывает, что не все ипотечные REIT движутся синхронно, и позиционирование AGNC было правильным выбором за этот полугодовой период.

Что действительно работает для AGNC?

Тяга к ипотечным ставкам

Фон ипотечного рынка значительно изменился. Данные Freddie Mac показывают, что 30-летние фиксированные ставки на конец 2025 года составляют 6,15%, по сравнению с 6,91% годом ранее. Это не просто статистический показатель — он меняет доступность и динамику рефинансирования. По мере снижения ставок спрос на кредиты растет, что напрямую приносит выгоду ипотечным REIT через улучшение маржи при продаже и увеличение возможностей для размещения.

Поворот Федеральной резервной системы тоже важен. После снижения на 100 базисных пунктов в 2024 году и на 75 базисных пунктов в 2025 году, с возможными дополнительными снижениями в 2026 году, среда ставок склоняется в пользу заемщиков. Для актива, приносящего доход, такого как AGNC, снижение ставок означает уменьшение давления на прибыль и более стабильный чистый процентный доход в будущем.

Дисциплинированное управление рисками

Что отличает AGNC от struggling коллег — это подход к формированию портфеля. Компания не пассивно держит ипотечные кредиты — она активно хеджирует риски. По состоянию на 30 сентября 2025 года AGNC зафиксировала хеджирование на уровне 68% своих инвестиционных ценных бумаг, репо и TBA-позиций. Это серьезная защита.

За последние кварталы руководство систематически перераспределяет портфель: сокращает долю неагентных ипотек, увеличивает долю ценных бумаг с более высокой купонной ставкой и управляет риском досрочного погашения. Да, это ограничивает некоторый потенциал роста, но именно это объясняет, почему AGNC держится лучше, чем Starwood Property, несмотря на их потери.

Крепкая база активов в агентских MBS

Объем в $90,1 миллиарда, размещенных в агентских ипотечных ценных бумагах, дает AGNC преимущества за счет гарантий государственных предприятий по основному долгу и процентам. Хотя волатильность спредов создает головные ветры для существующих активов, новые агентские MBS остаются привлекательными по спредам по сравнению с бенчмарками за последние четыре года. Дисциплина в поставках и растущий спрос создают благоприятную среду для новых размещений.

Ликвидность обеспечивает стратегическую гибкость

Наличие $7,2 миллиарда ликвидных средств (наличных денег плюс незаложенных агентских MBS) по состоянию на третий квартал 2025 года дает AGNC значительный запас наличных. Коэффициент заемных средств немного вырос до 7,6X с 7,5X, но остается консервативным относительно возможных сценариев — это позволяет как защищать позицию, так и использовать возможности при расширении спредов.

История обратного выкупа и дивидендов

AGNC одобрил программу обратного выкупа акций на сумму $1 миллиардов долларов до конца 2026 года, при этом весь объем остается доступным по состоянию на конец сентября. Компания придерживается дисциплины, покупая акции только при цене ниже их материальной чистой стоимости. Эта самодисциплина важна для защиты стоимости акционеров.

Что касается дивидендов, доходность в 13,43% значительно превышает отраслевой средний показатель в 12,60%. Annaly предлагает 12,52%, а Starwood платит 10,66%. Этот запас доходности отражает скептицизм рынка относительно траектории прибыли AGNC, но для инвесторов, ориентированных на доход, разница существенна и привлекательна.

Где собираются тучи

Макроэкономические перекрестные ветры

Ипотечные REIT живут и умирают за счет волатильности ставок, динамики кривой доходности и состояния рынка жилья. Чистая балансовая стоимость на акцию AGNC снизилась за первые девять месяцев 2025 года, несмотря на недавнее снижение ставок — сигнал, что долгосрочные препятствия еще не полностью устранены. Сектор жилых ипотек продолжает испытывать давление, что ограничивает краткосрочные операционные условия независимо от качества портфеля.

Консервативная позиция — палка о двух концах

Активное сокращение активов для приоритизации управления рисками логично для сохранения баланса. Но это также означает, что часть потенциальной прибыли остается нереализованной. Когда вы полностью хеджированы и аккуратно перераспределяете активы с высоким риском, вы не получаете всей выгоды от возможного восстановления.

Инвестиционный расчет на шесть месяцев вперед

С точки зрения оценки, AGNC торгуется по мультипликатору цена/балансовая стоимость 1,18X, что выше отраслевой медианы в 0,96X. Annaly торгуется по 1,16X, а Starwood — по 0,92X. В этом свете AGNC кажется дорогим — вы платите премию относительно базовой стоимости.

Настроения аналитиков отражают это напряжение. Консенсус Zacks ожидает снижение прибыли за 2025 год на 18,6%, а рост всего 1,3% в 2026 году. Это не история роста; это история захвата дохода с умеренным потенциалом роста.

Итог

AGNC представляет сбалансированное соотношение риск-вознаграждение. Плюсы — активная дисциплина портфеля, значительные хеджирования, сильная ликвидность и крепкая база активов в агентских MBS — обеспечивают реальную защиту от снижения. Минусы — ограниченный рост дивидендов, экспозиция к волатильности спредов, макроэкономическая неопределенность и высокая оценка — ограничивают потенциал роста.

Для инвесторов, ориентированных на доход, готовых к волатильности баланса и ищущих стабильные денежные потоки, AGNC остается оправданным по текущим уровням. Для инвесторов, стремящихся к росту капитала в ближайшие шесть месяцев и далее, нейтральное позиционирование аналитиков и мультипликатор оценки указывают на ограниченные катализаторы. AGNC имеет рейтинг Zacks #3 (Hold), и эта оценка кажется адекватной с учетом соотношения риск-вознаграждение.

Ипотечный сектор REIT не мертв, но и не является возможностью для домашней пробежки. AGNC — защитная игра внутри защитного класса активов — и эта ясность помогает понять, входит ли он в ваш портфель.