Понимание REITs: Три инвестиционных стратегии в недвижимость, заслуживающих вашего внимания

Почему REIT важны в современном инвестиционном ландшафте

Если ваш портфель в основном состоит из отдельных акций или ETF, вы можете упускать из виду ценный класс активов, который способен диверсифицировать ваши вложения и обеспечивать стабильный доход. Фонды недвижимости (REIT) представляют собой отдельную категорию инвестиций, которая работает иначе, чем традиционные корпорации, но торгуется на фондовых биржах с той же доступностью и ликвидностью.

Итак, что означает значение REIT на практике? Это финансовые инструменты, покупающие и управляющие доходными объектами — от многоквартирных домов и гостиничных комплексов до логистических центров и коммерческих офисов. Основная характеристика — их структура: по закону, REIT обязаны распределять не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли акционерам в виде дивидендов, и эти выплаты освобождены от корпоративного налога. Это структурное преимущество означает, что ваш доход от дивидендов не размывается двойным налогообложением, что является значительным преимуществом по сравнению с обычными дивидендными акциями.

Текущая возможность инвестирования в REIT

Показатели рыночной динамики выявляют интересную закономерность. За последнее десятилетие индекс S&P 500 приносил примерно 11,1% годовых доходов, в то время как индекс FTSE Nareit All Equity REIT достигал 7,2%. На пятилетней перспективе разрыв выглядит еще более ярким: S&P 500 показал 15,3% годовых, а REIT — всего 5,5%. Однако эта разница в основном связана с необычайно низкими процентными ставками в течение этого периода.

Что меняет ситуацию? При расширении временного горизонта более чем на 20 лет REIT стабильно превосходят широкий рынок по совокупной доходности. Рост процентных ставок — как в текущем климате после нескольких лет исторически низких ставок — обычно положительно влияет на оценку недвижимости и доходность реинвестирования. Эта историческая норма говорит о том, что сейчас — привлекательный момент для входа в REIT.

Три REIT с разными сильными сторонами

Realty Income Corporation — одна из крупнейших в Северной Америке компаний с портфелем недвижимости с чистой арендой, насчитывающим более 15 500 торговых точек на площади 349 миллионов квадратных футов. В его арендаторах — такие известные бренды, как 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Home Depot и Walmart. Компания удерживает рекордный уровень заполняемости — 98,7%. Что действительно выделяет Realty Income, так это стабильность: она выплачивает дивиденды уже 55 лет подряд и увеличивает квартальные выплаты 28 лет подряд. Текущий дивидендный доходность составляет 5,7%, что отражает как обязательство по доходу, так и привлекательность по доходности.

American Tower работает в сфере беспроводной инфраструктуры, владея и управляя примерно 42 000 сотовых башен по всей США, а также более 1 200 объектов в стадии разработки по соглашениям. Эти активы приносят регулярный доход от операторов связи, таких как Verizon и AT&T, которые арендуют площадки для развертывания сетей. В третьем квартале компания получила выручку в 2,7 миллиарда долларов, что на 7,7% больше по сравнению с прошлым годом. Хотя текущая доходность в 4% кажется скромной, она сочетается с предсказуемым спросом: по прогнозам индустрии, число мобильных устройств вырастет с 278 миллионов до 459 миллионов к 2030 году. Это обеспечивает долгосрочную видимость доходов.

Digital Realty Trust владеет и управляет более чем 300 дата-центрами, обслуживающими более 5000 клиентов, с акцентом на инфраструктуру искусственного интеллекта. В третьем квартале выручка достигла 1,6 миллиарда долларов, что на 10% больше по сравнению с прошлым годом, и является 21-м подряд годом роста доходов. Глобальный рынок инфраструктуры дата-центров, по прогнозам, будет расти со средним ежегодным темпом 13,4% до 2034 года. Текущая доходность DLR в 3,1% кажется консервативной, однако компания сосредоточена на реинвестировании прибыли в рост в условиях повышенных затрат на оборудование. По мере нормализации маржи и ускорения спроса, рост дивидендов, вероятно, продолжится.

Стратегический аргумент в пользу диверсификации через REIT

Включение фондов недвижимости в диверсифицированный портфель выполняет несколько функций: снижение корреляции с рынком акций, обеспечение дохода, защищенного от инфляции, за счет владения недвижимостью, и предоставление налоговых преимуществ в виде эффективных дивидендных выплат. Текущая среда с низкими процентными ставками создает особенно привлекательные точки входа, поскольку стабилизация ставок должна поддержать нормализованные оценки недвижимости и рост арендных доходов.