Переломный момент на рынке ипотечного кредитования: почему 2026 год может стать годом прорыва для инвестиций в коммерческую ипотеку

Резкое изменение стоимости заимствований меняет фундаментальные основы финансирования недвижимости. По мере завершения 2025 года ипотечное кредитование находится на критическом этапе: 30-летняя фиксированная ставка сократилась до 6,15% к концу года, снизившись с 6,91% двенадцать месяцев назад, согласно данным Freddie Mac. Это значительный поворот после тяжелого первого полугодия, когда ставки оставались выше 7%, подавляя спрос на жилье весной. Вторая половина 2025 года рассказывает совершенно другую историю. С середины сентября ставки стабилизировались около 6,2%, чему способствовал поворот Федеральной резервной системы к смягчению денежно-кредитной политики. Эта переоценка уже отражается на рынках жилья: умеренное повышение цен в сочетании с более низкими затратами на заимствования вновь стимулирует интерес покупателей. Период длительной стагнации рынка теперь показывает признаки восстановления, и мы вступаем в 2026 год.

Появляется возможность для коммерческих ипотечных кредитов

Эта среда процентных ставок создает привлекательные условия для ипотечных инвестиционных трастов (mREITs). По мере нормализации условий кредитования и ускорения объемов сделок институциональные инвесторы нацелены на получение прибыли в специализированных финансовых инструментах недвижимости. Сжатие спредов на рынке агентских ипотек, вместе с ростом объемов выдачи и рефинансирования, позволяет нескольким ключевым игрокам показывать улучшенную финансовую эффективность.

Ellington Financial (EFC) работает с широким спектром активов в сфере недвижимости. Компания инвестирует в жилые и коммерческие ипотечные кредиты, секьюритизированные продукты, потребительские кредитные инструменты и стратегии деривативов. Что отличает EFC, так это его крепкий подход к управлению портфелем: диверсифицированное распределение по жилой и коммерческой недвижимости, активное хеджирование и множество каналов финансирования, что вместе снижает систематический риск. Механизм выдачи кредитов — особенно его платформа коммерческих ипотечных мостов, собственные программы обратных ипотек и закрытые вторичные залоги — продолжает приносить стабильный доход. EFC придерживается дисциплинированного уровня заемных средств, сохраняя стоимость активов в периоды волатильности. Текущая дивидендная доходность составляет 11,3%, три года подряд увеличивая выплаты. Оценки аналитиков прогнозируют рост прибыли за 2025 год на 25,3% по сравнению с прошлым годом, а в 2026 году — снижение до 1,6%. Акции имеют рейтинг Zacks #2 (Buy).

Annaly Capital Management (NLY) придерживается дополнительной инвестиционной стратегии, основанной на дисциплине выбора активов и эффективности капитала. Портфель сочетает традиционные агентские ипотечные ценные бумаги — обеспечивающие сохранность капитала — с избирательным участием в кредитных и неагентских классах активов, повышающих доходность. Недавний стратегический шаг NLY — вход в права на ипотечные сервисные права (MSRs) через партнерские отношения, что расширяет потенциал доходов за пределы традиционного захвата спреда. Такой диверсифицированный подход защищает платформу от концентрационных рисков и позволяет использовать возможности на разных этапах рыночного цикла. Текущая дивидендная доходность составляет 12,2%, за последние пять лет было одно повышение. Прогнозы прибыли предполагают рост на 7,4% в 2025 году и 1,5% в 2026 году. Annaly занимает рейтинг Zacks #3 (Hold).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) сосредоточена на коммерческом кредитовании недвижимости, финансировании многоквартирных домов и секьюритизации арендных домов для семей. Компания выдает первые ипотечные кредиты, мезонинные структуры, привилегированные акции и альтернативное финансирование на целевых рынках. NREF демонстрирует уверенность в долгосрочных фундаментальных показателях рынка жилья, особенно в структурных трендах, поддерживающих многоквартирные и односемейные арендные объекты. Открывая новые обеспеченные позиции и управляя профилями обязательств, организация сохраняет операционную гибкость в условиях изменения процентных ставок. Текущая дивидендная доходность достигает 14,2%, что подтверждается тремя увеличениями выплат за последние пять лет. Прогнозы прибыли предполагают рост на 1,7% в 2025 году и 6,3% в 2026 году. NREF имеет рейтинг Zacks #3.

Позиционирование для восстановления коммерческих ипотек

Слияние нормализованных ипотечных ставок, стабилизации стоимости жилья и возрождения активности покупателей создает предпосылки для восстановления в 2026 году. Для инвесторов, ищущих экспозицию к этому циклическому росту, три вышеупомянутых инструмента mREIT предлагают разные стратегии на рынках коммерческих ипотек и жилых кредитов, каждая с уникальными профилями дивидендов и траекториями доходности, способными извлечь выгоду из улучшения рыночной ситуации.