Создание богатства в сфере недвижимости: почему инвестиции в REIT заслуживают вашего внимания сейчас

История возвращения REIT

Инвестиционный ландшафт изменился. После длительного периода разочаровывающе низких процентных ставок, которые снижали доходность инвестиционных инструментов в недвижимости, условия сейчас меняются в новом направлении. Для тех, кто годами наблюдал за колебаниями своих портфелей акций или в основном инвестировал в отдельные акции и ETF, этот момент представляет собой интересную альтернативу, заслуживающую серьезного внимания.

Недвижимостьные инвестиционные трасты — широко известные как REIT — в последние годы тихо оказывались в тени традиционных акций. Но эта глава, возможно, подходит к концу. Рост процентных ставок в сочетании с фундаментальными структурными особенностями сектора недвижимости создает условия, при которых инвестиции в REIT могут снова стать краеугольным камнем для портфелей, ориентированных на доход.

Понимание REIT: больше, чем просто недвижимость

В своей сути REIT — это обманчиво простые инструменты: они торгуются как акции на крупных биржах, но вместо владения фабриками или розничными операциями они управляют доходной недвижимостью. От огромных жилых комплексов до климат-контролируемых складских помещений, от элитных офисных башен до оживленных торговых центров и гостиниц — эти трасты зарабатывают, сдавая в аренду помещения арендаторам.

Волшебство кроется в их налоговой структуре. Федеральные нормы требуют, чтобы REIT распределяли не менее 90% чистой прибыли прямо акционерам в виде дивидендов — и вот ключевое отличие: этот доход не облагается корпоративным налогом. В результате? Инвесторы получают больше наличных средств, чем при инвестировании в дивидендные акции традиционных компаний, сталкивающихся с двойным налогообложением.

Интересно, что при учете реинвестированных дивидендов инвестиции в REIT исторически превосходят индекс S&P 500 за длительные периоды. Данные показывают: за более чем 20 лет индекс FTSE Nareit All Equity REIT постоянно превосходил широкий рынок. Однако последние десять лет рассказали другую историю. Среднегодовая доходность S&P 500 составила 11,1%, тогда как REIT — 7,2%. Пятигодичный период был еще более однобоким: 15,3% для S&P 500 против всего 5,5% для REIT. Эта аномалия напрямую связана с исторически заниженными процентными ставками.

Три инвестиционных возможности в REIT, которые стоит рассмотреть

Realty Income: Механизм ежемесячных дивидендов

Зайдя в большинство американских розничных магазинов, вы, скорее всего, окажетесь на территории, принадлежащей Realty Income (NYSE: O). С более чем 15 500 торговых объектов площадью 349 миллионов квадратных футов, этот REIT управляет одним из самых диверсифицированных портфелей арендаторов в стране. В его клиентскую базу входят крупные бренды, такие как 7-Eleven, Dollar General, Family Dollar, FedEx, Home Depot и Walmart.

Цифры впечатляют. Уровень занятости 98,7% по состоянию на третий квартал демонстрирует лидирующую эффективность рынка. Но эти показатели меркнут по сравнению с настоящим козырем Realty Income: постоянной стабильностью. Эта компания выплачивает ежемесячные дивиденды уже 55 лет подряд — не квартально, не ежегодно, а ежемесячно, как часы. Более того, каждый квартал за последние 28 лет наблюдается рост общего выплатного дохода.

Текущий прогнозируемый дивидендный доходность составляет 5,7%. Для большинства инвесторов, привыкших к почти нулевым доходам по сберегательным счетам, этого достаточно для обоснования внимания. Но историческая тенденция говорит о том, что этот рост дивидендов, скорее всего, продолжится еще много лет. Когда сочетаются стабильность, генерация дохода и проверенная приверженность возвратам акционерам, мало каких инвестиций могут сравниться с привлекательностью Realty Income для построения богатства через пассивный денежный поток.

American Tower: ставка на рост инфраструктуры беспроводной связи

Распространение сотовых башен стало настолько повсеместным, что немногие задумываются о владении ими. American Tower (NYSE: AMT) управляет примерно 42 000 башенных площадок по всей территории США, а также более 1 200 объектов в стадии разработки по соглашениям. Вместо владения самими башнями крупные телекоммуникационные компании — Verizon, AT&T и другие — заключают договоры на доступ с профессионалами вроде American Tower.

Инвестиционная идея REIT здесь основана на неизбежном росте. В третьем квартале 2025 года выручка составила 2,7 миллиарда долларов, что на 7,7% больше по сравнению с прошлым годом, продолжая многодекадную тенденцию стабильного расширения. Выплаты дивидендов на акцию растут в соответствии с этим ростом доходов.

Критики могут назвать 4% прогнозируемой дивидендной доходности недостаточной. Но стоит учесть обратное: американцы не отказываются от мобильных технологий. Более того, модели потребления только усиливаются. Прогнозы отрасли от 5G Americas показывают, что число подключенных устройств увеличится с текущих 278 миллионов до 459 миллионов к 2030 году — рост на 65% за пять лет. Эта инфраструктурная гонка гарантирует, что спрос на активы American Tower останется устойчивым бесконечно долго.

Digital Realty Trust: игра на рынке AI-центров данных

Из трех кандидатов в REIT, Digital Realty Trust (NYSE: DLR) потенциально обладает самым мощным потенциалом роста. Компания управляет более чем 300 дата-центрами по всему миру, обслуживая свыше 5 000 корпоративных клиентов. По мере того, как искусственный интеллект становится определяющей вычислительной парадигмой эпохи, спрос на специализированную инфраструктуру для AI становится практически неутолимым.

Результаты третьего квартала это подтвердили. Доход вырос на 10%, достигнув 1,6 миллиарда долларов, что позволяет компании быть на пути к 21 году подряд с ростом доходов. Прогнозы от Global Market Insights показывают, что сегмент инфраструктуры дата-центров по всему миру будет расти со средним ежегодным темпом 13,4% до 2034 года — значительно опережая общий экономический рост.

Текущая прогнозируемая дивидендная доходность в 3,1% кажется скромной. Компания сознательно решила оставить часть прибыли для расширения сети и инвестиций в оборудование, избегая агрессивных повышений дивидендов с 2022 года. Эта разумная стратегия капиталовложений в условиях повышенных затрат на инфраструктуру позволяет Digital Realty начать мощное восстановление роста дивидендов по мере расширения маржи и выхода компании на полную мощность денежного потока.