Лучшие REITs, доминирующие в выплатах дивидендов: почему эти 5 компаний лидируют на рынке в 2026 году

Ландшафт дивидендов REIT: история на 61,5 миллиарда долларов

Фонды недвижимости (REIT) остаются одним из самых надежных инструментов для получения дохода, при этом нормативные требования обязывают распределять 90% облагаемого налогом дохода ежегодно между акционерами. Согласно данным S&P Global Market Intelligence, ожидается, что в США REIT в 2026 году выплатят в общей сложности 61,5 миллиарда долларов дивидендов — что на 4,9% больше по сравнению с предыдущим годом. В рамках этой растущей системы дивидендов пять ведущих REIT занимают лидирующие позиции, каждая из которых обладает многомиллиардными выплатами, подкрепленными крепкими балансами и диверсифицированными портфелями недвижимости.

Prologis: чемпион по дивидендам в индустриальном REIT

На переднем крае лучших REIT находится Prologis (NYSE: PLD), рыночная капитализация которого составляет примерно $120 миллиардов долларов. Этот гигант индустриальной недвижимости, по прогнозам, выплатит в 2026 году $4,3 миллиарда дивидендов — на 10% больше по сравнению с $3,9 миллиардами, выплаченными в 2025 году.

Ускорение дивидендных выплат особенно заметно на фоне его выдающейся истории. За последние пять лет Prologis увеличил свои дивиденды с среднегодовым темпом роста 13%, значительно опередив средний показатель по сектору REIT в 6% и рост дивидендов S&P 500 в 5%. В начале 2026 года с доходностью по дивидендам 3,1% компания демонстрирует, что масштаб и операционное мастерство напрямую переводятся в доходы акционеров. Способность индустриального REIT поддерживать двузначный рост дивидендов отражает его конкурентные преимущества в сфере логистики электронной коммерции и распределительных центров.

American Tower: инфраструктурный доход с обновленным импульсом

American Tower (NYSE: AMT) — еще один столп среди лучших REIT, специализирующийся на телекоммуникационной инфраструктуре через свои сотовые башни и дата-центры. Ожидается, что в 2026 году компания выплатит примерно $3,4 миллиарда дивидендов, по сравнению с текущими квартальными выплатами около $800 миллионов.

Этот сценарий предполагает рост дивидендов в среднем по сектору на уровне однозначных цифр, что соответствует долгосрочной стратегии распределения капитала руководством. История дивидендных выплат American Tower показывает сложную картину: после стабильного роста с 2014 по 2023 год REIT перешел к более консервативной политике в 2024 году, чтобы укрепить баланс и снизить долг. С улучшением финансовых показателей, дивидендная траектория готова возобновить рост. В начале 2026 года акции предлагали доходность по дивидендам 3,9%, что делает их привлекательными для инвесторов, ориентированных на доход и стабильность.

Realty Income: мощь ежемесячных дивидендов

Realty Income (NYSE: O), занимающий шестое место среди глобальных REIT, использует уникальную модель ежемесячных дивидендов, ставшую легендарной среди инвесторов, ищущих доход. Объекты недвижимости компании расположены в девяти странах, и ожидается, что в 2026 году она выплатит $3 миллиардов долларов дивидендов, что отражает умеренный рост в низком однозначном диапазоне по сравнению с $2,9 миллиардами 2025 года.

Что отличает Realty Income среди лучших REIT, так это его беспрецедентная долговечность дивидендов. С момента выхода на биржу в 1994 году компания повысила дивиденды 133 раза — и сохраняет рекордную серию из 113 последовательных квартальных увеличений. Этот 32-летний стаж роста дивидендов скомпондирован на 4,2% в год, обеспечивая акционерам надежный источник дохода. Текущая доходность по дивидендам составляет 5,7%, что подкрепляется моделью чистой аренды и агрессивными ежегодными инвестициями в доходную недвижимость на сумму $6 миллиардов долларов, что позволяет компании продолжать путь дивидендного аристократа в 2026 году.

Simon Property Group: возрождение дивидендов в ритейле REIT

Simon Property Group (NYSE: SPG) демонстрирует восстановление и рост дивидендов в сфере лучших REIT. Этот ритейл REIT, сосредоточенный на высококачественных торговых центрах и аутлетах, в 2020 году столкнулся с сокращением дивидендов из-за пандемии, но затем методично восстанавливал и расширял выплаты. В 2025 году Simon Property реализовал три отдельных повышения дивидендов на 5%, 4,9% и 4,8% соответственно, что свидетельствует о доверии руководства к внутренним денежным потокам.

Ожидается, что в 2026 году компания выплатит $2,8 миллиарда дивидендов, сохраняя уровень выплат почти без изменений по сравнению с прошлым годом. Однако этот консервативный прогноз может недооценивать потенциал Simon Property. Руководство ориентируется на показатель FFO в диапазоне $12,60–$12,70 на акцию при текущем годовом дивиденде $8,80 за акцию, что дает значительный запас для дальнейшего роста дивидендов. Доходность по дивидендам в 4,8% делает инвестиции привлекательными, а потенциал роста сохраняется благодаря устойчивости розничных объектов.

Public Storage: стабильность дивидендов в сегменте самоскладов

Завершая список лучших REIT, Public Storage (NYSE: PSA) — крупнейший в мире оператор самоскладов с прогнозируемыми дивидендами на 2026 год около $2,1 миллиарда. Хотя это соответствует стабильному или умеренному росту по сравнению с 2025 годом, история компании за 20 лет показывает среднегодовой рост дивидендов в 8,2%.

Недавняя динамика дивидендов Public Storage отражает более консервативный подход после его трансформационного увеличения дивидендов на 50% в 2022 году (с $2.00 до $3.00 за акцию). С тех пор компания удерживает квартальный дивиденд в размере $3,00. Однако у нее есть значительный финансовый запас: основной FFO растет примерно на 3%, а коэффициент выплат ниже 75% от доступных для распределения средств. Это дает возможность для дальнейшего увеличения дивидендов в 2026 году, если руководство решит направить излишки наличных на выплаты акционерам, а не на снижение долга.

Инвестиционный кейс: лучшие REIT для дохода

Эти пять лучших REIT представляют вершину надежности дивидендных выплат в секторе недвижимости. Каждая из них сочетает масштабные операционные возможности с крепкими балансами, что позволяет им поддерживать и увеличивать свои значительные выплаты. Совпадение нормативных благоприятных условий, демографического спроса на недвижимость и дисциплинированного управления гарантирует, что эти лучшие REIT останутся опорой доходных портфелей в 2026 году и далее. Инвесторам, ориентированным на устойчивый пассивный доход, стоит рассматривать эти лидеры дивидендов как фундаментальные активы для долгосрочного накопления богатства.