Действительно ли дом является активом? Пересмотр вашей стратегии выхода на пенсию за пределами недвижимости

Общепринятое мнение гласит, что владение домом — это краеугольный камень накопления богатства. Однако финансовый теоретик Роберт Кийосаки прямо оспаривает эту концепцию, утверждая, что ваше основное жилье функционирует как обязательство, а не актив. Эта спорная позиция заставляет нас пересмотреть, как мы классифицируем нашу недвижимость в личных балансах.

Тест денежного потока: как Кийосаки определяет активы и обязательства

В основе аргумента Кийосаки лежит простое бухгалтерское правило: является ли дом активом? Не если он постоянно истощает ваши финансы, утверждает он. Согласно его концепции, настоящий актив приносит доход и пополняет ваш кошелек. Напротив, обязательство постоянно выводит деньги — будь то через ипотечные платежи, налоги на имущество, расходы на обслуживание, коммунальные услуги или аварийные ремонты.

“Ваш основной дом выводит деньги из вашего кармана,” объясняет Кийосаки на платформе Rich Dad. “Это определение обязательства по учебнику.”

Логика проста: если ваш дом не приносит арендный доход или не значительно не дорожает, чтобы компенсировать накопленные расходы, он остается бременем для вашего ежемесячного денежного потока. Владельцы жилья сталкиваются с неизбежными затратами — налогами на имущество, страховкой, резервами на обслуживание — которые накапливаются независимо от рыночных условий. Протечка крыши или замена котла могут внезапно потребовать тысячи долларов, делая бремя обязательства очень реальным.

Пять классов активов, заслуживающих вашего внимания

Кийосаки выделяет пять основных категорий, на которых стоит сосредоточиться:

1. Бизнес-владение — управление собственным предприятием напрямую относится к активам

2. Ценные бумаги — акции, облигации, паевые фонды и другие ценные бумаги обеспечивают ликвидность и дивидендный доход

3. Товары — физические ресурсы, включая драгоценные металлы, нефть и сельскохозяйственную продукцию

4. Криптовалюта — цифровые активы, такие как Bitcoin ($91.79K) и Ethereum ($3.13K), выступают в качестве децентрализованных средств хранения стоимости на блокчейн-сетях

5. Доходная недвижимость — инвестиционная недвижимость, приносящая арендный доход, считается настоящим активом, когда денежные поступления превышают расходы

Обратите внимание на различие: недвижимость, приносящая доход, существенно отличается от вашего личного жилья. Арендные объекты, краткосрочные аренды для отдыха или приобретение с целью повышения стоимости и перепродажи — это активы. Ваш основной дом остается предметом потребления.

Когда ваш дом становится активом?

Переход происходит только тогда, когда ваша недвижимость генерирует положительный денежный поток. Как только арендаторы платят арендную плату, превышающую ваши эксплуатационные расходы — или когда вы продаете с достаточной прибылью — ваш дом превращается из обязательства в актив.

Однако Кийосаки поднимает важный вопрос: ставка на рост цен на жилье для обеспечения пенсионных сбережений — это спекуляция. Рынки недвижимости пережили драматические коррекции. Финансовый кризис 2008 года уничтожил триллионы богатства в недвижимости. Мощная рецессия может мгновенно стереть десятилетия предполагаемой прибыли от роста стоимости, оставив вас с недвижимостью, которая одновременно является неликвидной и глубоко “под водой”.

Реальность расходов

Владение домом требует постоянных капиталовложений:

• Обязательные расходы: налоги на имущество, страхование, взносы в ТСЖ
• Резервы на обслуживание: протечки крыши, системы отопления, водопровод и электрика со временем требуют ремонта
• Альтернативные издержки: капитал, заблокированный в домашней недвижимости, мог бы приносить доход в других местах
• Рыночные риски: внешние факторы — (ухудшение района, локальные экономические изменения, скачки процентных ставок) — угрожают стоимости недвижимости

Когда вы выходите на пенсию, эти расходы не исчезают — они продолжают существовать. Многие пенсионеры обнаруживают, что их “актив” на самом деле потребляет дискреционный доход, вынуждая их идти на компромиссы в образе жизни.

Диверсификация вместо зависимости от одного актива

Современная теория портфеля советует избегать концентрации пенсионных надежд на любой один класс активов — особенно на неликвидных. Балансированный подход может включать доходы от бизнеса, ценные бумаги с дивидендами, товары, альтернативные цифровые активы вроде Bitcoin и Ethereum, а также, возможно, доходную недвижимость.

Основные жилища выполняют свою функцию: обеспечивают кров и личное удовольствие. Их не следует путать с инвестиционными инструментами или средствами для финансирования пенсии.

Итог

Ваш дом принципиально отличается от ваших инвестиций. Основное понимание Кийосаки остается актуальным: смешение личного жилья с богатством вводит людей в заблуждение и мешает правильно планировать пенсию.

Самый разумный подход? Рассматривайте ваше основное жилье как то, чем оно является — дом, в котором вы наслаждаетесь жизнью — и одновременно стройте настоящие активы в других местах. Только когда недвижимость приносит положительный денежный поток или когда стратегический рост стоимости недвижимости финансирует ваши пенсионные цели, она занимает достойное место в вашей долгосрочной финансовой стратегии.