Навигация по лучшим REIT для покупки сейчас: глубокий анализ Realty Income и NNN REIT

Рынок розничных REIT претерпел значительные изменения. После преодоления опасений, связанных с пандемией и ростом электронной коммерции, а также противодействия со стороны процентных ставок в 2022-2023 годах, инвестиционные трасты, ориентированные на розничную недвижимость, продемонстрировали впечатляющую устойчивость. За первые девять месяцев 2025 года REIT, ориентированные на розничный сектор, достигли среднего дохода в 6,9%, что свидетельствует о возобновлении доверия инвесторов к этому традиционно дивидендному классу активов.

Понимание преимущества REIT

REIT представляют собой привлекательный инструмент для инвесторов, ориентированных на доход, главным образом потому, что их налоговая структура обязывает распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли акционерам. Арендуя недвижимость и собирая арендную плату, REIT генерируют стабильные денежные потоки, которые превращаются в привлекательные дивидендные выплаты. Восстановление сектора подтвердило, что хорошо управляемые портфели розничной недвижимости могут процветать даже в условиях неопределенной экономики — важное понимание для тех, кто ищет лучшие REIT для покупки сейчас.

Среди ведущих игроков выделяются Realty Income и NNN REIT, каждая из которых управляет тысячами объектов и занимает уникальную стратегическую позицию в розничном секторе.

Realty Income: масштаб и стабильность

Realty Income управляет обширным портфелем из более чем 15 540 объектов, примерно 80% дохода от аренды поступает от розничных арендаторов. Его источники дохода диверсифицированы по сегментам: продуктовые магазины (почти 11% портфеля), магазины у дома (10%) и ритейлеры, охватывающие товары для дома и долларовые магазины. Оставшиеся 15% приходятся на промышленную недвижимость, игровые центры и другие сегменты.

Показатели деятельности компании рассказывают убедительную историю. Уровень занятости составляет 98,7%, что свидетельствует о стабильности арендаторов и доверии рынка. Продление договоров произошло с ростом арендной платы на 3,5%, что отражает ценовую силу на восстанавливающемся рынке. Скорректированные средства от операций (AFFO) — важный показатель, измеряющий доступные для распределения денежные средства — выросли на 2,9% по сравнению с прошлым годом и составили $1,09 на разводнённую акцию.

История дивидендов сама по себе оправдывает внимание: квартальные повышения более тридцати лет с момента IPO в 1994 году. Ежемесячные выплаты обычно увеличиваются несколько раз в год, а последнее повышение в октябре с $0,269 до $0,2695 за акцию. Прогнозы на 2025 год предполагают, что AFFO на акцию достигнет $4,25 — $4,27, что с легкостью покрывает годовой дивиденд в $3,23. В результате дивидендная доходность составляет 5,7%.

Что касается компромисса? Масштаб сам по себе становится ограничением. Управляя более чем 15 000 объектами, приобретение дополнительных инвестиций, достаточно крупных для значительного ускорения роста, становится все более сложной задачей. Инвесторы должны ожидать стабильного, взвешенного роста, а не взрывных скачков.

NNN REIT: потенциал роста в фокусе

NNN REIT управляет примерно 3 700 объектами, сдаваемыми в аренду ритейлерам из различных секторов — магазины у дома, автосервисы, рестораны и центры семейных развлечений. Такой более концентрированный подход создает операционную гибкость, отсутствующую у крупных конкурентов.

NNN продемонстрировал умелое управление арендаторами, удерживая уровень занятости на уровне 97,5% в третьем квартале. Квартальные AFFO на акцию выросли с $0,84 до $0,86, что отражает операционный импульс. История дивидендов повторяет сильные стороны Realty Income: 36-летняя серия подрядных ежегодных увеличений, последнее — повышение на 3,4% до $0,60 за акцию в августе. Руководство прогнозирует AFFO в диапазоне $3,41 — $3,45 на акцию, что обеспечивает надежное покрытие дивидендов в будущем. Доходность по дивидендам достигает 5,9%.

Преимущество NNN заключается в его размере. В отличие от Realty Income, капиталовложения все еще могут существенно влиять на траекторию роста компании. Стратегические приобретения объектов оказывают значительное влияние на показатели на акцию, что делает NNN REIT одним из лучших REIT для покупки сейчас для инвесторов, ориентированных на рост дивидендов.

Инвестиционное решение

Обе компании доказали свою устойчивость в сложной среде, инвестируя специально в ритейл-объекты, устойчивые к рецессии — продуктовые магазины, важные услуги и концепции удобства, менее уязвимые к экономическим циклам. Их параллельные истории дивидендов, охватывающие более тридцати лет, отражают институциональную силу и приверженность акционеров.

В конечном итоге выбор зависит от инвестиционной философии. Realty Income привлекает тех, кто ценит стабильность и диверсификацию: устоявшийся лидер рынка с сбалансированным воздействием по типам недвижимости и регионам. NNN REIT подойдет инвесторам, готовым принять более узкую секторную концентрацию в обмен на лучшие перспективы роста и чуть более высокую дивидендную доходность.

Для инвесторов, ищущих значительный прирост капитала наряду с доходом, NNN REIT выглядит более привлекательным, несмотря на меньшую диверсификацию. Гибкость в распределении капитала и потенциал для масштабирования операций делают его более перспективной долгосрочной возможностью в текущей рыночной среде.