Реальные активы REITs восстанавливаются: Realty Income и NNN REIT — кто из них заслуживает ваших денег?

История восстановления розничных REIT

Пошепки о крахе в сфере розничных REIT? Они официально были преувеличены. После преодоления страха перед электронной коммерцией во время COVID-19 и жесткого цикла повышения ставок 2022-2023 годов, недвижимость REIT с фокусом на розничные объекты показала уверенный откат. За первые девять месяцев 2025 года розничные REIT принесли в среднем 6,9% дохода по данным Nareit — доказательство того, что фундаментальные показатели сектора остаются целыми.

Два ярких представителя этого восстановления — Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN), оба управляют огромными портфелями розничных объектов по всей США. Но кто из них действительно должен быть в вашем списке для наблюдения?

Realty Income: диверсифицированный тяжеловес

Realty Income владеет более чем 15 540 объектами, что делает его чемпионом по размеру в секторе. Вот что привлекло наше внимание:

• Структура доходов: 80% годовой арендной платы поступает от розничных объектов, включая продуктовые магазины (11%), магазины у дома (10%) и широкий спектр товаров для дома и долларовых магазинов
• Качество арендаторов: Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart — лидеры по арендной базе
• Операционное здоровье: уровень занятости 98,7%, с арендой, пересмотренной на 3,5% выше
• Генерация наличных средств: AFFO вырос на 2,9% в годовом выражении до $1,09 на разводнённую акцию
• История дивидендов: более 30 лет подряд квартальных увеличений, в октябре ставка выросла с $0,269 до $0,2695 за акцию
• Текущая доходность: 5,7% по дивидендам, при этом руководство прогнозирует AFFO за 2025 год в диапазоне $4,25-$4,27 на акцию (с комфортом выше годового выплаты в $3,23)

Что касается компромисса? Огромный размер Realty Income (более 15 000 объектов) означает, что будущий рост, скорее всего, будет умеренным и стабильным, а не взрывным. Для добавления значимых объектов потребуется пропорционально больше капитальных вложений, когда ваш портфель такой масштабный.

NNN REIT: ловкий претендент

NNN REIT управляет почти 3 700 объектами, сдаваемыми в аренду ритейлерам в сферах удобства, автосервисов, ресторанов и развлечений. Вот его текущая позиция:

• Управление арендаторами: успешно поддерживал уровень занятости 97,5% в третьем квартале
• Финансовые показатели: AFFO на акцию вырос с $0,84 до $0,86 за квартал
• Динамика дивидендов: 36-летняя серия увеличений, включая августовский рост на 3,4% до $0,60 за акцию
• Прогнозы на будущее: руководство прогнозирует AFFO за 2025 год в диапазоне $3,41-$3,45 на акцию, что обеспечивает надежное покрытие дивидендов
• Текущая доходность: 5,9%

Преимущество? Меньший размер портфеля означает, что новые приобретения объектов могут значительно влиять на показатели роста — роскошь, которой Realty Income при текущих масштабах уже не обладает. Более узкая специализация NNN REIT на американском ритейле также облегчает мониторинг и оптимизацию операций.

Вердикт: размер против опциональности

Оба недвижимых REIT нашли способ выжить в условиях ритейл-головоломки. Они тщательно выбирали арендаторов с устойчивым бизнесом и обеспечивали высокий уровень занятости. В совокупности с более чем 30-летней историей ежегодных увеличений дивидендов и схожими профилями доходности (5,7% против 5,9%), они конкурентоспособны по доходности.

Главное отличие? Realty Income предлагает стабильность за счет диверсификации и масштаба, тогда как NNN REIT представляет собой меньшую, более целенаправленную ставку с более ясным потенциалом роста. Если вы ищете доход с возможностью роста, более высокая доходность и потенциал расширения NNN REIT могут перевесить проверенную надежность Realty Income.

Оба варианта заслуживают внимания — всё зависит от того, цените ли вы проверенный масштаб или будущие перспективы.