Какой REIT предлагает лучшие доходы: Realty Income против NNN REIT — ваш лучший выбор акций REIT

Ритейл-REITы: от кризиса к восстановлению

Опасения вокруг инвестиционных трастов, ориентированных на розничную недвижимость, оказались в значительной степени преувеличенными. Хотя эти активы столкнулись с трудностями во время пандемии COVID-19 и повышения процентных ставок в 2022-2023 годах, сектор показал впечатляющее восстановление. За первые девять месяцев 2025 года доходность ритейл-REITов составила в среднем 6,9%, согласно данным Nareit. Для инвесторов, ориентированных на доход, ищущих стабильные дивиденды, REITы остаются привлекательными вариантами благодаря своей налоговой структуре — они обязаны распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли акционерам.

Понимание двух лидеров

Два признанных игрока доминируют на рынке ритейл-REITов: Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN). Оба управляют тысячами розничных объектов и имеют впечатляющие показатели по дивидендам. Однако их подходы к розничному сектору существенно различаются, что делает выбор между ними не тривиальным для долгосрочных инвесторов.

Realty Income: масштаб и диверсификация

Realty Income управляет обширным портфелем из более чем 15 540 объектов, примерно 80% дохода от аренды поступает от розничных активов. Компания стратегически диверсифицирует портфель за счет продуктовых магазинов (11% портфеля), магазинов у дома (10%), ритейлеров товаров для дома и сетей долларовых магазинов. Остальной доход поступает от промышленных объектов, игровых площадок и других секторов.

Ключевые арендаторы, такие как Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart, являются якорными клиентами портфеля. Компания достигла уровня заполняемости 98,7%, а при обновлении договоров арендные ставки выросли на 3,5%, что демонстрирует ценовую силу.

С финансовой точки зрения, скорректированные средства от операций (AFFO) — показатель, который REITы используют для оценки наличных средств, доступных для распределения, — достигли $1.09 на разводнённую акцию, что на 2,9% больше по сравнению с прошлым годом. Руководство прогнозирует полный годовой показатель AFFO в диапазоне $4.25 — $4.27 на акцию, что уверенно покрывает годовой дивиденд в $3.23 на акцию. Текущая доходность по дивидендам составляет 5,7%.

Особенно стоит отметить, что Realty Income увеличивает дивиденды более тридцати лет подряд с момента IPO в 1994 году, а ежемесячные выплаты корректируются несколько раз в год. Повышение в октябре с $0.269 до $0.2695 на акцию отражает эту стабильную тенденцию.

Недостаток? Его масштаб требует значительных приобретений недвижимости для существенного роста.

NNN REIT: сосредоточенность и потенциал роста

NNN REIT управляет примерно 3 700 объектами, сдаваемыми в аренду ритейлерам, включая магазины у дома, автосервисы, рестораны и центры семейных развлечений. Такой узкий портфель оказывается преимуществом — инвестиции в недвижимость могут существенно влиять на показатели роста.

Компания поддерживает операционную эффективность, показывая уровень заполняемости 97,5% в Q3. Квартальная AFFO на акцию выросла с $0.84 до $0.86, а руководство ориентируется на показатели $3.41 — $3.45 за полный год. При этом уровне прогноза дивиденды остаются полностью покрытыми.

NNN REIT гордится своей дивидендной историей: 36 лет подряд увеличений, а в августе было повышение на 3,4%, доведшее выплату до $0.60 на акцию. Текущая доходность достигает 5,9% — сопоставима или превышает Realty Income.

Сравнение финансовых показателей

Оба участника демонстрируют устойчивость в условиях вызовов розничного сектора благодаря тщательному отбору арендаторов, ориентированных на бизнес, устойчивый к рецессии. Каждый показывает схожие дивидендные доходности (5.7% против 5.9%) и имеет более тридцатилетний опыт ежегодного роста выплат.

Ключевое отличие заключается в составе портфеля и траектории роста. Realty Income делает ставку на диверсификацию по типам недвижимости и регионам, принимая более медленный рост как цену за стабильность. NNN REIT сосредоточен на узкой американской рознице, что позволяет ему получать более значительные выгоды от целевых приобретений.

Как выбрать REIT

Для инвестора, ищущего дивиденды, выбор зависит от предпочтения концентрации или диверсификации. Realty Income привлекает тех, кто ценит масштаб и мульти-секторное разнообразие. NNN REIT заинтересует инвесторов, ставящих на продолжение восстановления розничного сектора и ищущих более высокий краткосрочный потенциал роста.

Лучший выбор REIT в конечном итоге зависит от того, цените ли вы стабильность, похожую на крепость, Realty Income, или гибкую позицию NNN REIT в рамках узкой американской розницы. Учитывая устойчивость розницы и способность NNN REIT эффективно использовать капитал, аргументы в пользу последнего становятся все более убедительными для инвесторов, ориентированных на рост дохода.