Дилемма охотников за дивидендами: NNN REIT против Realty Income — какой ведущий REIT заслуживает ваших денег?

Почему розничные REITы действительно заслуживают вашего внимания

Вот в чем дело с REITами: они по закону обязаны распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода среди акционеров. Это значит, что вы получаете выплаты. Очень большие.

Но розничные REITы? Их сильно потрясло сомнение. Электронная коммерция должна была убить традиционные магазины. Затем пришел шок процентных ставок 2022-2023 годов. Инвесторы паниковали. Оказалось, что они ошибались. За первые девять месяцев 2025 года REITы, ориентированные на розничную торговлю, в среднем принесли 6,9% доходности по данным Nareit. Страх исчез. Возможность реальна.

Тяжеловес: Масштаб Realty Income

Realty Income управляет портфелем из более чем 15 540 объектов. Это по сути Walmart среди REITов. Около 80% арендных платежей поступает от розничных объектов — продуктовых магазинов (11%), магазинов у дома (10%), магазинов товаров для дома и долларовых магазинов, составляющих основную часть. Остальные 20% распределены между промышленностью, игровыми заведениями и другими активами.

Цифры? Надежные. Уровень занятости 98,7% означает, что арендаторы остаются. Когда аренда обновляется, Realty Income повышает арендную плату на 3,5%. Это рычаг. Скорректированные средства от операций (AFFO) — наличные, которые REITы реально могут распределить — достигли $1,09 на разводнённую акцию, что на 2,9% больше по сравнению с прошлым годом.

Дивиденд — это звезда. Ежемесячные выплаты, увеличиваемые квартально уже более 30 лет подряд. Последнее повышение? В октябре оно выросло с $0,269 до $0,2695 за акцию. При прогнозируемом AFFO на 2025 год в диапазоне $4,25-$4,27 на акцию и годовых дивидендах в $3,23, вы получаете комфортную доходность в 5,7%, подкрепленную реальным денежным потоком.

Проблема? Когда у вас есть 15 000 объектов, найти сделки, которые существенно увеличивают рост, становится сложно. Realty Income — это медленный и стабильный создатель богатства, а не ракета.

Быстрый конкурент: стратегия NNN REIT

NNN REIT играет по-другому. Он владеет примерно 3 700 объектами, сдаваемыми в аренду розничным торговцам — магазины у дома, автосервисы, рестораны и развлекательные заведения. Меньше объектов, но стратегически выбранных по разным сегментам розничной торговли.

Руководство держит арендаторов довольными — 97,5% занятости в третьем квартале это подтверждает. AFFO на акцию вырос с $0,84 до $0,86 за последний квартал. Дивиденд? Повышался 36 лет подряд. Увеличение в августе на 3,4% до $0,60 за акцию показывает, что NNN не замедляется.

При прогнозируемом AFFO в диапазоне $3,41-$3,45 на акцию и новом уровне дивидендов покрытие более чем достаточное. Доходность? 5,9% — немного выше, чем у Realty Income.

Вот в чем сила NNN: его меньший масштаб — это преимущество, а не недостаток. Новые приобретения объектов всё ещё могут существенно влиять на рост. Для инвесторов, ищущих капитализацию вместе с дивидендами, это важно.

Главное отличие: рост против стабильности

Оба — топовые REITы с завидной историей в секторе, который многие списали со счетов. Оба повышали дивиденды более 30 лет. Оба дают доходность в диапазоне 5,7-5,9%. Доходности почти идентичны.

Так что же их отличает?

Realty Income предлагает стабильность, похожую на крепость. Это устоявшийся игрок, диверсифицированный по типам недвижимости и регионам. Рост будет скромным, но предсказуемым.

NNN REIT предлагает потенциал для более высокой доходности. Меньше, более сфокусирован, всё ещё расширяется с каждым новым объектом. Вы получаете доход от дивидендов плюс возможность реальных приростов капитала.

Решение зависит от вашего временного горизонта и склонности к риску. Хотите стабильный, надежный доход без особых драм? Realty Income. Хотите доход и значительный потенциал роста? Меньший масштаб NNN REIT делает каждую стратегическую сделку более важной для акционеров.

На фоне рынка, одержимого ИИ и мегакэп-технологиями, эти топовые REITы напоминают, что скучные бизнесы — те, что платят вам ежемесячно, пока вы спите — тоже обладают своей магией.