Как магнаты недвижимости используют стратегию долга: подход Трампа к использованию капитала

Когда вы задумываетесь о создании миллиардного портфеля недвижимости, большинство людей предполагают, что для этого требуется столь же огромное личное состояние. Реальность в сфере коммерческой недвижимости рассказывает другую историю. Многие инвесторы, включая Дональда Трампа, построили огромные империи не в первую очередь за счет наличных средств, а благодаря стратегическому использованию заемных средств и реструктуризации долгов.

Недвижимость Трампа — включающая отели, гольф-поля, курорты и жилые комплексы, оцененные более чем в $1 миллиардов — в основном финансировалась за счет заемного капитала. Этот подход не уникален для Трампа; он является краеугольной стратегией в кругах инвесторов в недвижимость. Однако то, что отличает его ситуацию, — это то, как в конечном итоге решались вопросы с займами при изменении рыночных условий.

Модель пересмотра долговых обязательств

Во время финансового кризиса 2008 года отношения между кредиторами и известными заемщиками резко изменились. Крупные финансовые институты столкнулись с критическим выбором: продолжать длительные процедуры банкротства или реструктурировать проблемные кредиты. В случае Трампа банки предпочли вести переговоры о мировом соглашении, а не судебные разбирательства.

Как сам Трамп заявил в интервью 2016 года: «Я — король долгов. Я отлично разбираюсь в долгах. Никто не знает долгов лучше меня. Я заработал состояние, используя долг, а если что-то идет не так, я пересматриваю условия долга. Я считаю, что это умный подход, а не глупый».

Эта философия — агрессивное использование заемных средств с последующим стратегическим пересмотром условий — сформировала три ключевых момента в его финансовой истории.

Кейсы из практики

Кейса 1: Проект Chicago Tower

В 2005 году Трамп получил более 2,5 миллиарда долларов финансирования от Deutsche Bank, в основном для строительства Trump Tower в Чикаго. Здание включало жилые кондоминиумы и торговые площади, предназначенные для постоянного получения дохода. Однако после 2008 года рыночные условия сделали аренду и продажу этих объектов чрезвычайно сложными.

Когда первоначальный кредит Deutsche Bank в размере $334 миллионов подошел к сроку, вместо попыток выплат Трамп обратился в суд против кредитора. Подрядчики, участвовавшие в строительстве, понесли значительные убытки — $101 миллионов и $105 миллионов списаний соответственно — в то время как долг Трампа был в конечном итоге прощен через соглашение.

Одновременно Трамп взял еще $130 миллионов у Fortress Investment Group для того же проекта. Эти средства также были списаны в рамках юридического урегулирования, фактически освободив его от обязательств по долгу на сумму $130 миллионов.

Кейса 2: Облигации казино и рыночная реальность

Казино Трампа в Атлантик-Сити, Trump Castle, было профинансировано за счет облигаций на сумму $300 миллионов. Когда наступил срок выплаты $42 миллионов по процентам, Трамп столкнулся с другой проблемой: держателями облигаций, а не институциональными кредиторами.

Удивительно, но эти держатели согласились простить более $200 миллионов запланированных выплат за пятилетний период. Несмотря на это значительное списание долга, Trump Castle в конечном итоге объявил о банкротстве, что показывает, что даже стратегическая пересмотр условий не могла преодолеть фундаментальные проблемы бизнес-модели в условиях падающего рынка.

Что это говорит о стратегии использования заемных средств

Общий вывод из этих случаев — кредиторы, особенно при работе с заметными, склонными к судебным разбирательствам заемщиками, предпочитают избегать затяжных юридических конфликтов и сосредотачиваются на урегулировании долговых обязательств. Вместо того чтобы вести длительные процедуры банкротства, многие учреждения выбирают мировое соглашение и списание долгов.

Для инвесторов в недвижимость это означает как возможности, так и риски. Заимствование для приобретения и развития объектов может ускорить накопление богатства, особенно когда рынки благоприятствуют развитию. Однако эта стратегия в конечном итоге зависит от сильных рыночных условий, позволяющих продавать и сдавать в аренду объекты, или от наличия достаточных резервов капитала и переговорных возможностей для реструктуризации долгов при ухудшении ситуации.

Более недавний сдвиг Трампа в сторону приобретений за наличные указывает на возможное признание того, что постоянное использование заемных средств для роста имеет свои ограничения, даже для инвесторов с исключительными навыками управления долгами и ресурсами.