Recentemente, o Banco Central da China anunciou em 21 de outubro de 2024 uma redução de 25 pontos base (BP), totalizando 60 BP este ano, iniciando um novo ciclo de redução da taxa de juro. Durante este ciclo de redução da taxa de juro, o retorno do investimento em propriedades comerciais para uso residencial pode melhorar significativamente.

Este artigo analisará principalmente a situação atual da indústria, as políticas monetárias, as políticas centrais e locais, e a comparação dos retornos de investimento no país e no exterior.

Situação atual da indústria
Nas cidades de Guangzhou, Shenzhen, Pequim, Chengdu e outras, os investidores geralmente podem comprar apartamentos com alta taxa de aluguel, cujo Retorno do investimento normalmente é de 5%-6% (incluindo outras despesas, como taxa de administração). Esse número é muito maior do que a taxa de aluguel de aproximadamente 1,5% dos imóveis residenciais comuns. Então, quais serão os efeitos dessa indústria na China após uma série de cortes nas taxas de juros?

A taxa de retorno real pode ser calculada subtraindo a relação de aluguel-venda da taxa fixa de depósito a prazo de 5 anos do Banco da China, de 1,8%, para obter o prêmio de risco:
Prêmio de risco = taxa de aluguel - taxa de juros do Banco Central de 5 anos = 5% - 1.8% = 3.2%

política monetária
A política de corte de juros e de reserva compulsória da China é essencialmente o custo de financiamento do lado Gota. Em geral, o Retorno do investimento de ativos de investimento é composto pela Taxa de juros sem risco mais o prêmio de risco. No caso de uma Taxa de juros sem risco Gota, o Retorno do investimento (razão de aluguel) teoricamente também deve diminuir. No entanto, devido à dificuldade de grandes variações no Retorno do investimento composto pela renda do aluguel,
É previsível:
Supondo que o custo do financiamento futuro caia para 0, se a China entrar na era das taxas de juro zero ou mesmo negativas, e se o prémio de risco continuar a ser de 3,2%, isso significa que o Retorno do investimento em imóveis comerciais para habitação é apenas de 3,2%. Neste momento, as rendas precisariam de diminuir em 36% em comparação com o atual, o que é praticamente impossível de acontecer. Isso indica que, apesar da queda acentuada no custo do financiamento, é difícil ter um grande impacto na relação entre arrendamento e venda de imóveis comerciais para habitação. Pelo contrário, a falta de outras opções de investimento com boa relação qualidade-preço no mercado pode levar a um aumento nos preços dos ativos imobiliários comerciais para habitação.

Políticas governamentais
Atualmente, o governo central e local promovem um sistema de habitação de dupla via. Com a conclusão básica da urbanização na China, o papel do governo local está gradualmente mudando de construção de infraestrutura para a revitalização de ativos de construção existentes. Nas principais cidades de primeira linha, a proporção de habitação de segurança social no plano de 2025 do sistema de habitação de dupla via aumentou para cerca de 50% do total de novas habitações.
Estas habitações de proteção não vêm de novas infraestruturas, mas sim de renovações secundárias de propriedades existentes aquisição pelo governo para arrendamento. Por exemplo, o 'Grupo de Habitação de Guangzhou' estabelecido em Guangzhou. Os custos operacionais dessas empresas estão diretamente relacionados com se o valor do aluguel de apartamentos comprados individualmente será afetado.
De acordo com a situação operacional de vários apartamentos para aluguel de longa duração no mercado, o 'custo de aquisição' é a linha de equilíbrio para a lucratividade contínua dos apartamentos para aluguel de longa duração, que é de 50%. Isso significa que, mesmo que o governo implemente habitação social, o preço do aluguel só será ligeiramente superior ou igual ao preço de mercado atual.

problemas de envelhecimento da habitação
Ao medir o futuro com a atual relação entre aluguel e venda, há de fato alguma irracionalidade, especialmente no que diz respeito ao envelhecimento das casas. Em circunstâncias normais, qual deve ser a proporção dos custos de renovação em relação ao aluguel? No Japão, os custos de renovação e gestão geralmente não ultrapassam 5%-10% do aluguel.

Resumindo, na iminência da próxima era de baixas taxas de juros, combinada com a situação geral de escassez de produtos de alto rendimento no mercado interno, o negócio de arrendamento a longo prazo de imóveis comerciais pode se tornar um bom negócio.
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