As taxas de juro hipotecárias vão continuar a sua recente descida até à primavera de 2026?

Enquanto o Federal Reserve mantém a pausa, as taxas de juro hipotecárias tornaram-se um foco de atenção do mercado — mas não pelos motivos que muitos esperavam. Com o Comitê Federal de Mercado Aberto (FOMC) improvável de cortar as taxas antes de junho, a verdadeira história está noutro lugar. Desenvolvimentos recentes sugerem que os anúncios de política de Washington estão a mostrar-se mais influentes do que as ações do Fed na formação dos custos de empréstimo para os proprietários de habitação.

Surpresas na política, não ações do Fed, moldam as tendências recentes das taxas

No final de janeiro de 2026, a Associação de Bancários Hipotecários (MBA) reportou uma mudança notável na dinâmica do mercado. Segundo os dados da MBA, a atividade de refinanciamento aumentou drasticamente — atingindo níveis não vistos desde setembro de 2025, com pedidos de empréstimo a subir mais de 14% numa única semana e pedidos de refinanciamento a subir 20%. Em comparação com o mesmo período do ano passado, o volume de refinanciamento disparou 183%. Este aumento ocorreu apesar da pausa amplamente antecipada do FOMC nas ajustamentos de taxas.

Então, o que impulsionou este movimento nas taxas de juro hipotecárias quando a política tradicional do Fed estava a estagnar? A resposta aponta para iniciativas da Casa Branca destinadas a combater a acessibilidade à habitação. A partir de início de janeiro, uma série de ordens executivas e propostas de política começaram a remodelar as expectativas do mercado quanto aos custos de empréstimo.

Medidas habitacionais da Casa Branca remodelam as expectativas das taxas de juro hipotecárias

A administração Trump introduziu três grandes propostas habitacionais que captaram a atenção do mercado:

Restringir compradores institucionais: Uma ordem executiva que proíbe investidores corporativos de comprar habitações unifamiliares sinaliza uma mudança fundamental na estrutura do mercado imobiliário, com a intenção de abrir oportunidades para compradores de primeira habitação.

Intervenção direta no mercado: Os responsáveis propuseram que a Fannie Mae e a Freddie Mac comprem 200 mil milhões de dólares em títulos hipotecários — um mecanismo direto para reduzir as taxas de juro hipotecárias ao injetar procura no mercado de crédito.

Acesso às poupanças para reforma: Uma terceira proposta permitiria que titulares de 401(k) acedam às suas contas de reforma para pagamentos iniciais, expandindo o poder de compra dos compradores e, teoricamente, apoiando a procura de habitação.

Estes anúncios catalisaram movimentos mensuráveis nas taxas de juro hipotecárias. Começando em 6,16% para hipotecas fixas de 30 anos, as taxas diminuíram para 6,06% — um mínimo de três anos — antes de se estabilizarem em torno de 6,09%. Algumas instituições já começaram a oferecer taxas abaixo de 6%, segundo inquéritos de mercado.

Mercados de Títulos do Tesouro impulsionam a perspetiva das taxas de juro hipotecárias

Compreender os movimentos das taxas de juro hipotecárias requer atenção a um fator frequentemente negligenciado: os rendimentos dos títulos do Tesouro a 10 anos. Segundo Jeff DerGurahian, economista-chefe da LoanDepot, este indicador serve como o principal mecanismo de transmissão entre a política governamental e os custos de empréstimo ao consumidor.

A proposta de compra de títulos hipotecários no valor de 200 mil milhões de dólares parece ter apoiado temporariamente as taxas de juro hipotecárias ao sinalizar uma procura sustentada. No entanto, DerGurahian alertou que as melhorias recentes podem reverter-se se os rendimentos do Tesouro subirem de volta para a faixa de 4,2% a 4,3%. A relação é direta: quando os rendimentos do Tesouro aumentam, as taxas de juro hipotecárias normalmente seguem-nas, anulando os ganhos das iniciativas de política.

O que 2026 reserva para as taxas de juro hipotecárias enquanto o Fed mantém a pausa

Olhando para o futuro, os previsores continuam divididos quanto à trajetória das taxas de juro hipotecárias ao longo de 2026. A análise do J.P. Morgan sugere uma a duas reduções de taxa este ano, embora o ceticismo de Wall Street permaneça. Michael Feroli, economista-chefe dos EUA no J.P. Morgan, observou que, se surgir fraqueza no mercado de trabalho ou uma queda significativa na inflação, o Fed poderá implementar reduções de taxa mais tarde no ano.

No entanto, o cenário base do J.P. Morgan projeta uma moderação na queda da inflação e um aperto no mercado de trabalho até meados de 2026 — condições que poderiam levar o Fed a aumentar as taxas no final de 2027, em vez de as cortar. Com o mandato de Jerome Powell como presidente do Fed a terminar em maio, a incerteza na liderança acrescenta uma variável adicional às previsões das taxas de juro hipotecárias.

Para os consumidores que observam as taxas de juro hipotecárias a curto prazo, o foco deve permanecer nos movimentos dos rendimentos do Tesouro, em vez de nos pronunciamentos do Fed. Sem um sinal definitivo do banco central sobre o progresso da inflação, as taxas de juro hipotecárias provavelmente permanecerão dentro de um intervalo, respondendo mais às anúncios de política fiscal e à dinâmica do mercado de títulos a 10 anos do que a mudanças na política monetária.