REITs de Escritórios Navegam a Redução da Oferta: O Ponto de Inflexão do Mercado em 2026

O setor imobiliário de escritórios encontra-se num ponto de inflexão crítico, à medida que as dinâmicas de procura mudam de forma decisiva. Após vários anos de obstáculos estruturais — caracterizados por excesso de oferta e atividade de arrendamento moderada — o momentum do mercado reverteu-se abruptamente em 2025. O fortalecimento do emprego na área de escritórios, os mandatos corporativos de retorno ao escritório e uma procura concentrada por espaços premium alteraram fundamentalmente a trajetória. Com a estabilização das taxas de juro e a moderação dos custos de construção a fornecerem apoios estruturais, os REITs de escritórios estão prontos a beneficiar-se deste ambiente. No entanto, a divergência regional e as flutuações nos mercados de capitais permanecem variáveis que manterão o foco dos investidores aguçado em resultados de lucros e orientações futuras nas próximas semanas.

Mudança nos Fundamentos de Mercado: Surge a Vantagem da Redução

A última análise trimestral da Cushman & Wakefield revela um mercado em transição. Na segunda metade de 2025, a absorção líquida nacional finalmente tornou-se positiva — um marco ausente há anos — com propriedades de Classe A a captar uma procura desproporcional. A taxa de vacância estabilizou-se perto de 20,5%, registando um aumento anualizado de apenas 30 pontos base, o aumento anual mais modesto desde 2020. Entretanto, os rendimentos pedidos subiram para aproximadamente 38,37 dólares por pé quadrado, refletindo o retorno do poder de fixação de preços aos senhorios.

O desenvolvimento mais significativo reside na compressão do inventário. O espaço em subarrendamento no mercado contraiu-se de forma substancial, efetivamente reduzindo a oferta disponível nas principais áreas metropolitanas. Os arranques de construção permanecem moderados, com menos de 20 milhões de pés quadrados atualmente em pipeline — uma contração de 35% face ao ano anterior. Simultaneamente, demolições e conversões de reutilização adaptativa removem de forma permanente imóveis de escritórios mais antigos e de menor qualidade. Esta dupla dinâmica de redução de oferta — menos novas construções e remoção ativa de inventário — cria um reset fundamental para o mercado de escritórios.

O efeito de redução opera em dois níveis: a nível macroeconómico, apoiando um momentum de arrendamento mais firme, e a nível microeconómico, concentrando a concorrência entre inquilinos por ativos de topo. Os mercados de entrada e os corredores de crescimento do Sun Belt beneficiam desproporcionalmente, à medida que o capital procura qualidade num cenário de oferta cada vez mais restrita. Olhando para o futuro, os indicadores de mercado sugerem que a vacância poderá aproximar-se de níveis máximos, à medida que as preferências dos ocupantes aceleram em direção a propriedades premium, e a normalização do subarrendamento continua. O descongelamento do mercado de dívida e os fluxos de capital estão a aliviar as pressões de refinanciamento, embora a incerteza política e as conversões seletivas de edifícios para uso sugiram que os inventários de escritórios continuarão a comprimir-se.

Posicionamento dos REITs: Exposição Diferenciada num Mercado em Redução

Com o mercado de escritórios a passar por esta transformação estrutural, o posicionamento de cada REIT importa enormemente. Quatro grandes players — cada um com exposições geográficas e de qualidade de ativos distintas — fornecerão pistas cruciais através dos seus resultados de 2026.

Boston Properties: Pureza no Mercado de Entrada

BXP Inc. é o principal REIT de escritórios focado em mercados de entrada do país, operando em seis grandes áreas metropolitanas com uma estratégia disciplinada de ativos de alta qualidade. O seu portefólio abrange 187 propriedades, totalizando 54,6 milhões de pés quadrados em meados de 2025, apoiado por um pipeline integrado de desenvolvimento e reabilitação. Esta concentração geográfica em mercados de entrada com oferta restrita posiciona a BXP para captar o fenómeno de “fuga para a qualidade” de forma direta.

A empresa tem implementado agressivamente a sua estratégia de reciclagem de capital. As alienações de ativos já ultrapassaram 1 mil milhões de dólares até meados de janeiro de 2026, colocando a empresa no caminho para atingir a meta de alienações de 1,9 mil milhões de dólares ao longo de vários anos. Ao rotacionar capital de ativos de menor retorno para holdings principais em mercados de entrada, a BXP está a afiar o foco precisamente quando as dinâmicas de mercado recompensam tal consolidação.

A BXP divulgou os resultados do quarto trimestre de 2025 no final de janeiro, com expectativas de receita de cerca de 814,66 milhões de dólares (crescimento de 2,06% face ao ano anterior) e um FFO core trimestral por ação de 1,80 dólares (expansão de 0,6% ano sobre ano). Embora o crescimento da receita permaneça modesto, a estratégia de alienação de ativos sinaliza confiança na durabilidade do portefólio principal da empresa num ambiente de oferta restrita.

Cousins Properties: Dinâmica de Crescimento no Sun Belt

Cousins Properties adota uma estratégia diferenciada, concentrando os seus ativos de escritórios de Classe A em mercados de rápido crescimento do Sun Belt — precisamente onde as tendências de relocação corporativa e os ventos demográficos são mais evidentes. O portefólio da empresa demonstra os benefícios desta focalização regional, com a preferência dos inquilinos por ambientes de escritório contemporâneos e com amenidades a impulsionar uma atividade de arrendamento mais intensa nos seus mercados.

O pipeline de desenvolvimento da Cousins beneficia da dinâmica de redução de oferta: os arranques de novas construções permanecem escassos, criando barreiras naturais à adição de oferta competitiva. Uma base diversificada de inquilinos garante estabilidade de fluxo de caixa, mesmo com ciclos em diferentes mercados. As iniciativas de reciclagem de capital estão a gerar forte impulso, e o balanço financeiro oferece flexibilidade para oportunidades de investimento oportunistas.

A Cousins Properties anunciou os resultados do quarto trimestre de 2025 no início de fevereiro, com expectativas de receita de 248,65 milhões de dólares (crescimento de 12,91% face ao ano anterior) e um FFO por ação de 0,71 dólares (aumento de 2,9% ano sobre ano). A aceleração da receita — o dobro do ritmo da BXP — reflete a robustez da procura no Sun Belt e a disciplina de preços nos mercados de crescimento. O crescimento do FFO, embora modesto em percentagem, indica spreads de arrendamento resilientes e uma execução operacional eficaz.

SL Green: Concentração em Escritórios de Luxo em Manhattan

SL Green é o maior REIT de escritórios de Manhattan, com a exposição geográfica mais concentrada do setor na cidade de Nova Iorque. A empresa gere uma plataforma integrada com cerca de 30,7 milhões de pés quadrados em 53 edifícios, em meados de 2025, com investimentos que abrangem propriedades próprias, instrumentos de dívida e posições de ações preferenciais. Esta carteira concentrada no mercado de escritórios mais restrito do país posiciona a SL Green para beneficiar significativamente da recuperação do mercado.

No entanto, as dinâmicas únicas de Manhattan — pressões competitivas intensas e uma elevada seletividade dos inquilinos — obrigaram a empresa a oferecer concessões de renda em propriedades arrendadas para atrair e reter ocupantes. Estes incentivos pressionam temporariamente o crescimento da receita enquanto a empresa reconstrói a ocupação. A SL Green divulgou os resultados do quarto trimestre de 2025 no final de janeiro, com expectativas de receita de 147,03 milhões de dólares (aumento de 5,32% face ao ano anterior), mas um FFO por ação de 1,10 dólares — uma queda de 24,14% face ao ano anterior. A contração dos lucros reflete o impacto das estratégias de incentivos de renda, embora tais táticas visem reposicionar o portefólio para geração de valor a longo prazo.

Highwoods Properties: Diversificação Regional em Mercados de Crescimento

Highwoods Properties aposta numa estratégia de diversificação regional centrada nos mercados em expansão do Sun Belt — Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh e Tampa. Esta dispersão geográfica captura tendências demográficas e económicas de longo prazo, sem depender excessivamente de uma única área metropolitana. O portefólio de imóveis de escritórios contemporâneos, com amenidades premium, alinha-se bem com as preferências dos inquilinos no atual ambiente de mercado.

Tal como a Cousins, a Highwoods beneficia das restrições de oferta do Sun Belt e dos ventos demográficos favoráveis. Contudo, a crescente concorrência de outros operadores regionais pode limitar o poder de fixação de preços e comprimir retornos nas margens. A Highwoods anunciou os resultados do quarto trimestre de 2025 em meados de fevereiro, com expectativas de receita de 208,23 milhões de dólares (crescimento de 1,31% face ao ano anterior) e um FFO por ação de 0,85 dólares, estável face ao ano anterior. Os resultados indicam resiliência operacional em meio às pressões competitivas, embora a expansão de margens permaneça limitada pelas dinâmicas de mercado.

O Inflexão de Redução: Interpretando a Divergência dos REITs

Os resultados de 2026 dos quatro REITs oferecem uma lente crucial sobre como a redução de oferta remodela a economia do mercado de escritórios. O crescimento modesto da BXP reflete a saturação nos mercados de entrada e a sua estratégia de desinvestimento de capital. O crescimento mais forte da Cousins capta o impulso do Sun Belt, onde os ventos demográficos e a escassez de oferta criam poder de fixação de preços. A contração de resultados da SL Green revela o custo de competir no ambiente altamente competitivo de Manhattan. Os lucros estáveis da Highwoods ilustram o equilíbrio entre a exposição a mercados de crescimento e as pressões competitivas crescentes.

Para os investidores, as questões-chave são: qual o REIT cuja qualidade de ativos e posicionamento geográfico melhor se alinham com o ambiente de oferta restrita? Qual a equipa de gestão que está a executar de forma mais eficaz na alocação de capital? Qual a empresa que consegue manter ganhos de ocupação enquanto protege o poder de fixação de preços? Estas respostas distinguirão os vencedores do mercado dos que ficam atrás, à medida que a dinâmica de redução de oferta se desenrola nos próximos 12-24 meses.

Considerações de Investimento: Qualidade, Flexibilidade de Capital e Execução

O panorama dos REITs de escritórios em 2026 recompensa três competências essenciais: qualidade de ativos premium (que concentra a procura de inquilinos), flexibilidade financeira (que permite uma implantação oportunista e preservação de capital) e execução operacional (que converte os ventos de mercado em crescimento de lucros).

REITs focados em mercados de entrada, como a BXP, beneficiam de restrições estruturais de oferta e de uma procura institucional concentrada, mas devem navegar por taxas de vacância mais baixas e crescentes taxas de crescimento modestas. REITs focados no Sun Belt, como a Cousins e a Highwoods, captam o impulso económico regional e a escassez de oferta, enfrentando contudo pressões competitivas crescentes. REITs com exposição a mercados concentrados, como a SL Green, acedem a geografias com oferta restrita, mas devem gerir dinâmicas competitivas intensas e seletividade dos inquilinos.

A contínua redução de oferta — menos novas construções, demolições constantes e níveis normalizados de subarrendamento — representa um reset fundamental do mercado. Os REITs construídos para um ambiente de excesso de oferta enfrentam pressão para se adaptarem. Aqueles com portefólios estratégicos, flexibilidade financeira e alocação disciplinada de capital estão posicionados para prosperar neste novo regime de oferta limitada.