Ponto de inflexão no mercado de hipotecas: Por que 2026 pode ser um ano de viragem para os investimentos em hipotecas comerciais

A mudança dramática nos custos de empréstimo está a remodelar os fundamentos das finanças imobiliárias. À medida que encerramos 2025, o crédito hipotecário encontra-se numa encruzilhada crítica: a taxa fixa a 30 anos contraiu-se para 6,15% até ao final do ano, abaixo dos 6,91% de doze meses antes, de acordo com dados da Freddie Mac. Isto representa uma mudança significativa após um primeiro semestre difícil, que viu as taxas permanecerem acima de 7%, suprimindo a procura de habitação durante a primavera. A última parte de 2025 conta uma história completamente diferente. Desde meados de setembro, as taxas estabilizaram-se em torno de 6,2%, impulsionadas pela mudança do Federal Reserve para uma política de afrouxamento monetário. Esta recalibração já está a refletir-se nos mercados imobiliários, com uma moderação na valorização dos preços combinada com custos de empréstimo mais baixos a reavivar o interesse dos compradores. O que foi um período de dormência prolongada do mercado agora mostra sinais de recuperação à medida que entramos em 2026.

A Oportunidade de Hipotecas Comerciais Surge

Este ambiente de taxas de juro cria uma configuração atraente para os fundos de investimento imobiliário em hipotecas (mREITs). À medida que as condições de empréstimo se normalizam e os volumes de transações aceleram, os investidores institucionais estão a posicionar-se para captar ganhos em veículos especializados de financiamento imobiliário. A compressão do spread nos mercados de hipotecas de Agências, juntamente com o aumento dos volumes de originação e atividade de refinanciamento, coloca vários atores-chave numa posição de oferecer um desempenho financeiro melhorado.

Ellington Financial (EFC) opera numa vasta gama de ativos de crédito imobiliário. A empresa aplica capital em empréstimos hipotecários residenciais e comerciais, produtos securitizados, instrumentos de crédito ao consumidor e estratégias de derivados. O que distingue a EFC é a sua abordagem quase inabalável à gestão de portfólio: exposição diversificada tanto em empréstimos residenciais como comerciais, disciplinas ativas de hedge e múltiplos canais de financiamento que, em conjunto, mitigam o risco sistemático. O motor de originação de empréstimos da organização—particularmente a sua plataforma de pontes de hipotecas comerciais, programas proprietários de hipotecas reversas e originações de segundas garantias fechadas—continua a gerar fluxos de rendimento constantes. A EFC mantém um perfil de alavancagem disciplinado, preservando o valor do livro em períodos voláteis. O rendimento de dividendos atual é de 11,3%, com três anos consecutivos de aumentos na distribuição. As estimativas de consenso projetam um crescimento dos lucros de 25,3% em 2025, moderando para 1,6% em 2026. A ação possui uma classificação Zacks de #2 (Buy).

Annaly Capital Management (NLY) segue uma tese de investimento complementar centrada na disciplina de seleção de ativos e na eficiência de capital. O portfólio combina títulos tradicionais de hipotecas de Agências—que proporcionam preservação de capital—with uma exposição seletiva a classes de ativos focadas em crédito e não-Agência que aumentam o rendimento. A recente aposta estratégica da NLY em direitos de serviço de hipotecas (MSRs) através de parcerias expande o seu potencial de ganhos para além da captura de spreads tradicionais. Esta abordagem de diversificação isola a plataforma de riscos de concentração, ao mesmo tempo que permite uma implantação oportunista ao longo dos ciclos de mercado. O rendimento de dividendos atualmente é de 12,2%, com um aumento nos últimos cinco anos. As previsões de lucros sugerem um crescimento de 7,4% em 2025 e 1,5% em 2026. A Annaly possui uma classificação Zacks de #3 (Hold).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) concentra-se em crédito imobiliário comercial, financiamento de habitação multifamiliar e securitização de arrendamento de habitações unifamiliares. A empresa origina posições de primeira hipoteca, estruturas de mezzanine, ações preferenciais e financiamentos alternativos nos seus mercados-alvo. A NREF demonstra confiança nos fundamentos de longo prazo do mercado habitacional, especialmente nos ventos favoráveis estruturais que apoiam propriedades multifamiliares e de habitação unifamiliar. Ao originar novas posições garantidas enquanto gere perfis de passivo, a organização mantém flexibilidade operacional ao longo dos ciclos de taxas de juro. O rendimento de dividendos atinge 14,2%, apoiado por três aumentos na distribuição ao longo de cinco anos. As previsões de lucros indicam um crescimento de 1,7% em 2025 e 6,3% em 2026. A NREF possui uma classificação Zacks de #3.

Posicionamento para a Recuperação das Hipotecas Comerciais

A convergência de taxas de hipoteca normalizadas, a estabilização das avaliações de habitação e o ressurgimento da atividade de compradores criam o cenário para uma narrativa de recuperação em 2026. Para investidores que procuram exposição a este rebound cíclico, os três veículos mREIT destacados acima oferecem estratégias diferenciadas nos mercados de hipotecas comerciais e de crédito residencial, cada um com perfis de dividendos e trajetórias de lucros posicionados para beneficiar do ambiente de mercado em melhoria.