Comparação de símbolos de ações imobiliárias que pagam dividendos: Qual REIT oferece melhor valor para investidores a longo prazo?

Compreender os REITs no Mercado Atual

O setor de fundos de investimento imobiliário (REITs) demonstrou uma resiliência notável após os anos desafiantes de 2022-2023. Nos três primeiros trimestres de 2025, os REITs focados no retalho apresentaram um retorno médio de 6,9%, sinalizando que as preocupações dos investidores sobre a viabilidade do retalho físico se mostraram, em grande parte, prematuras. A pandemia de COVID-19 despertou temores de que o comércio eletrónico esvaziasse as lojas físicas, enquanto o aumento das taxas de juro pressionou posteriormente a economia dos REITs. No entanto, apesar destes ventos contrários, empresas imobiliárias bem geridas não apenas sobreviveram—elas prosperaram.

Os REITs continuam particularmente atrativos para investidores focados em rendimento devido ao seu requisito estrutural de distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas. Este estatuto fiscal vantajoso, combinado com uma gestão profissional de propriedades e bases de inquilinos diversificadas, cria uma base convincente para construir fluxos de rendimento passivo.

Dois Líderes de REITs de Retalho: Desempenho Operacional e Históricos de Dividendos

Ao avaliar símbolos de ações imobiliárias no setor de retalho, dois nomes emergem consistentemente como os principais performers: Realty Income Corporation e NNN REIT. Ambas as empresas demonstram métricas operacionais impressionantes e longas histórias de recompensa aos acionistas.

Realty Income opera um portfólio extenso com mais de 15.500 propriedades, com aproximadamente 80% da renda de aluguer proveniente de inquilinos do retalho. A composição dos inquilinos da empresa inclui cadeias de supermercados (11% do portfólio), lojas de conveniência (10%), e retalhistas de categorias de melhoramento doméstico e descontos. Os maiores clientes—Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart—representam os retalhistas de bens essenciais e estáveis que se mostram resilientes durante os ciclos económicos.

A empresa manteve uma taxa de ocupação de 98,7%, renovando contratos com melhorias de taxa de aluguer de 3,5%. Os fundos ajustados de exploração (AFFO), a métrica principal de distribuição de caixa para REITs, cresceram 2,9% ano após ano, atingindo $1,09 por ação diluída. A orientação da gestão projeta um AFFO de 2025 entre $4,25 e $4,27 por ação, cobrindo facilmente o dividendo anualizado de $3,23 por ação. O conselho de Realty Income aumentou os dividendos a cada trimestre desde a IPO de 1994—um histórico de mais de 30 anos de retornos de capital consistentes. O dividendo atual rende 5,7%.

NNN REIT, que opera aproximadamente 3.700 propriedades com exposição ao retalho em lojas de conveniência, serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento, adota uma abordagem mais focada. A empresa atingiu uma taxa de ocupação de 97,5% no terceiro trimestre, enquanto aumentava o AFFO trimestral por ação de $0,84 para $0,86. A NNN estendeu sua sequência de aumentos de dividendos para 36 anos, com o último aumento de 3,4% em agosto, para $0,60 por ação. Com um AFFO projetado de $3,41 a $3,45 por ação em 2025, a cobertura do dividendo parece segura. Este símbolo de ação imobiliária atualmente oferece um rendimento de 5,9%.

Escala versus Potencial de Crescimento: A Troca Estratégica

A distinção fundamental entre esses REITs que pagam dividendos centra-se nos seus perfis operacionais e dinâmicas de crescimento. A escala massiva da Realty Income—possuindo mais de 15.000 propriedades—proporciona uma estabilidade excecional na carteira e diversificação de inquilinos. No entanto, esse mesmo tamanho cria desafios na busca por um crescimento significativo. Adicionar propriedades que realmente façam a diferença torna-se cada vez mais difícil quando a sua pegada já é enorme.

A base de ativos menor do NNN REIT posiciona-o de forma diferente. Embora o seu foco em propriedades de retalho nos EUA limite o escopo de diversificação, as novas aquisições de propriedades mantêm um potencial de crescimento relevante. Para investidores que procuram empresas com espaço para expandir os lucros por ação, esta vantagem estrutural merece consideração.

Ambas as empresas têm navegado com sucesso no ambiente de retalho, direcionando-se a inquilinos que oferecem bens e serviços não discricionários—negócios que mantêm o fluxo de clientes independentemente das condições económicas. Esta seleção deliberada de inquilinos revelou-se muito mais importante do que o tipo de propriedade na determinação do desempenho relativo.

Tomando a Sua Decisão

Escolher entre estes símbolos de ações imobiliárias reflete, em última análise, os objetivos pessoais de investimento. Se prioriza a máxima estabilidade da carteira e uma consistência comprovada de um líder estabelecido, a Realty Income oferece características atraentes. O seu tamanho, diversificação e histórico de crescimento de dividendos de três décadas representam uma geração de rendimento de menor risco.

Por outro lado, se acredita que um potencial de crescimento superior justifica aceitar um risco de concentração maior, o NNN REIT merece consideração. A menor ação imobiliária oferece oportunidades de expansão relevantes, mantendo um histórico de dividendos igualmente impressionante e um rendimento atrativo.

Ambos os REITs demonstram que o retalho imobiliário continua viável para investidores sofisticados que selecionam inquilinos com base na resiliência económica, em vez de tendências setoriais. As preocupações que afetaram os REITs durante 2020-2023 demonstraram-se, de forma evidente, superadas, criando um ambiente favorável para a valorização dos dividendos em ambas as empresas no futuro.