Navegando pelos Melhores REITs para Comprar Agora: Uma Análise Profunda da Realty Income e NNN REIT

O panorama dos REITs de retalho passou por uma transformação notável. Após resistir às preocupações do comércio eletrónico impulsionado pela pandemia e aos ventos desfavoráveis das taxas de juro de 2022-2023, os fundos de investimento imobiliário focados em propriedades de retalho demonstraram uma resiliência impressionante. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs centrados no retalho alcançaram um retorno médio de 6,9%, sinalizando uma renovada confiança dos investidores nesta classe de ativos tradicionalmente rica em dividendos.

Compreender a Vantagem dos REITs

Os REITs representam um veículo atraente para investidores focados em rendimento, principalmente porque a sua estrutura fiscal exige a distribuição de pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas. Ao arrendar propriedades e cobrar rendas, os REITs geram fluxos de caixa constantes que se traduzem em pagamentos de dividendos atrativos. A recuperação do setor confirmou que carteiras de propriedades de retalho bem geridas podem prosperar mesmo em ambientes económicos incertos—uma perceção fundamental para quem procura os melhores REITs para comprar agora.

Entre os principais players, Realty Income e NNN REIT destacam-se como dois dos melhores REITs para comprar agora, cada um com milhares de propriedades e posicionamentos estratégicos distintos dentro do setor do retalho.

Realty Income: Escala e Estabilidade

Realty Income gere um portefólio vasto com mais de 15.540 propriedades, sendo aproximadamente 80% da renda de aluguer proveniente de inquilinos do retalho. As suas fontes de receita são diversificadas por supermercados (quase 11% do portefólio), lojas de conveniência (10%), e retalhistas de melhoria do lar e lojas de dólar. Os restantes 15% provêm de propriedades industriais, jogos e outros segmentos.

Os indicadores operacionais da empresa contam uma história convincente. Uma taxa de ocupação de 98,7% demonstra estabilidade dos inquilinos e confiança do mercado. As renovações de contratos ocorreram a uma taxa de renda 3,5% superior, refletindo poder de fixação de preços num mercado em recuperação. Os fundos ajustados de exploração (AFFO)—uma métrica crítica que mede o dinheiro disponível para distribuição—cresceram 2,9% ano após ano, atingindo $1,09 por ação diluída.

A história de dividendos por si só justifica a consideração: aumentos trimestrais durante mais de três décadas desde a sua oferta pública inicial em 1994. Os pagamentos mensais são normalmente aumentados várias vezes ao ano, sendo o mais recente em outubro, de $0,269 para $0,2695 por ação. As projeções indicam que o AFFO por ação em 2025 atingirá entre $4,25 e $4,27, cobrindo confortavelmente o dividendo anualizado de $3,23. O rendimento de dividendos resultante é de 5,7%.

A troca? A escala em si torna-se uma limitação. Quando se gerem mais de 15.000 propriedades, adquirir investimentos adicionais suficientemente substanciais para acelerar o crescimento de forma significativa torna-se cada vez mais desafiante. Os investidores devem antecipar uma valorização constante e moderada, em vez de um crescimento explosivo.

NNN REIT: Potencial de Crescimento em Foco

NNN REIT gere aproximadamente 3.700 propriedades arrendadas a retalhistas de setores diversos—lojas de conveniência, serviços automóveis, restaurantes e centros de entretenimento familiar. Esta abordagem mais concentrada cria agilidade operacional que falta aos concorrentes maiores.

A NNN demonstrou uma gestão eficiente dos inquilinos, mantendo uma taxa de ocupação de 97,5% no terceiro trimestre. Os AFFO por ação trimestrais subiram de $0,84 para $0,86, refletindo impulso operacional. A narrativa do dividendo espelha a força do Realty Income: uma série de 36 anos de aumentos anuais consecutivos, sendo o mais recente um aumento de 3,4% para $0,60 por ação em agosto. A orientação de AFFO da gestão de $3,41 a $3,45 por ação garante uma cobertura robusta do dividendo no futuro. O rendimento de dividendos atinge 5,9%.

A vantagem comparativa da NNN reside no seu tamanho. Ao contrário do Realty Income, os investimentos de capital ainda podem alterar de forma significativa a trajetória de crescimento da empresa. Aquisições estratégicas de propriedades têm um impacto desproporcional nas métricas por ação, posicionando a NNN REIT entre os melhores REITs para comprar agora por investidores focados em crescimento de dividendos.

A Decisão de Investimento

Ambas as entidades provaram a sua resistência num ambiente desafiante, investindo especificamente em propriedades de retalho resistentes à recessão—âncoras de supermercados, serviços essenciais e conceitos de conveniência menos vulneráveis aos ciclos económicos. Os seus históricos paralelos de dividendos, que ultrapassam três décadas, refletem força institucional e compromisso com os acionistas.

A escolha, em última análise, depende da filosofia de investimento. Realty Income atrai quem valoriza estabilidade e diversificação: um líder de mercado consolidado com exposição equilibrada a diferentes tipos de propriedades e geografias. NNN REIT serve investidores dispostos a aceitar uma concentração mais estreita no setor em troca de melhores perspetivas de crescimento e um rendimento de dividendos ligeiramente superior.

Para investidores que procuram uma valorização significativa do capital juntamente com a geração de rendimento, a NNN REIT apresenta uma perspetiva mais favorável, apesar de uma diversificação menor. A maior flexibilidade na alocação de capital e o potencial de expansão operacional fazem dela a oportunidade de longo prazo mais convincente no ambiente de mercado atual.