Dilema dos Caçadores de Dividendos: NNN REIT vs. Realty Income — Qual REIT de topo merece o seu dinheiro?

Por que os REITs de retalho realmente merecem a sua atenção

Aqui está o que acontece com os REITs: eles são legalmente obrigados a distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas. Isso significa que você recebe pagamento. Muito.

Mas os REITs de retalho? Foram duramente atingidos por dúvidas. O comércio eletrónico deveria acabar com as lojas físicas. Depois veio o choque das taxas de juro de 2022-2023. Os investidores entraram em pânico. Acontece que estavam enganados. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em retalho tiveram uma média de retorno de 6,9%, segundo a Nareit. O medo desapareceu. A oportunidade é real.

O Peso Pesado: A Escala Massiva da Realty Income

A Realty Income possui um portfólio de mais de 15.540 propriedades. É basicamente o Walmart dos REITs. Cerca de 80% do rendimento vem do retalho — supermercados (11%), lojas de conveniência (10%), melhorias para o lar e lojas de um dólar compõem a maior parte. Os restantes 20% distribuem-se por industrial, jogos e outros ativos.

Os números? Sólidos. Uma taxa de ocupação de 98,7% significa que os inquilinos permanecem. Quando os contratos de arrendamento renovam, a Realty Income aumenta o aluguel em 3,5%. Isso é alavancagem. Os fundos ajustados de exploração (AFFO) — o dinheiro que os REITs podem realmente distribuir — atingiram $1,09 por ação diluída, um aumento de 2,9% face ao ano anterior.

O destaque é o dividendo. Pagamentos mensais, aumentados trimestralmente há mais de 30 anos consecutivos. A última subida? Em outubro, passou de $0,269 para $0,2695 por ação. Com uma previsão de AFFO para 2025 entre $4,25 e $4,27 por ação, contra dividendos anuais de $3,23, você tem um rendimento confortável de 5,7% apoiado por fluxo de caixa real.

A questão? Quando se possui 15.000 propriedades, encontrar negócios que realmente impulsionem o crescimento torna-se difícil. A Realty Income é uma construtora de riqueza lenta e constante, não uma nave espacial.

O Desafiante Ágil: A Estratégia Focada da NNN REIT

A NNN REIT joga um jogo diferente. Possui cerca de 3.700 propriedades alugadas a retalhistas em lojas de conveniência, automóveis, restaurantes e locais de entretenimento. Menos propriedades, mas estrategicamente escolhidas em segmentos de retalho diversificados.

A gestão mantém os inquilinos satisfeitos — 97,5% de ocupação no terceiro trimestre prova isso. O AFFO por ação subiu de $0,84 para $0,86 no último trimestre. O dividendo? Aumentou por 36 anos consecutivos. O aumento de 3,4% em agosto para $0,60 por ação mostra que a NNN não está a desacelerar.

Com uma previsão de AFFO entre $3,41 e $3,45 por ação, contra a nova taxa de dividendo, a cobertura é mais do que suficiente. O rendimento? 5,9% — um pouco mais alto do que a Realty Income.

Aqui é onde a NNN brilha: a sua escala menor é uma vantagem, não uma desvantagem. Novas aquisições de propriedades ainda podem mover significativamente o indicador de crescimento. Para investidores que procuram valorização de capital juntamente com dividendos, isso importa.

A Verdadeira Diferença: Crescimento vs. Estabilidade

Ambos são REITs de topo com históricos invejáveis num setor que muitos descartaram. Ambos aumentaram dividendos há mais de 30 anos. Ambos oferecem rendimentos na faixa de 5,7-5,9%. Os rendimentos são quase idênticos.

Então, o que os diferencia?

A Realty Income oferece estabilidade quase de fortaleza. É o jogador estabelecido, diversificado em tipos de propriedades e geografias. O crescimento será modesto, mas previsível.

A NNN REIT oferece potencial para retornos superiores. Menor, mais focada, ainda a expandir-se de forma significativa com cada nova aquisição. Você recebe a renda do dividendo mais a possibilidade de ganhos de capital reais.

A decisão depende do seu horizonte temporal e apetite de risco. Quer uma renda estável e confiável com pouco drama? Realty Income. Quer rendimento mais potencial de crescimento? A menor pegada da NNN REIT faz cada aquisição estratégica importar mais para os acionistas.

Num mercado obcecado por IA e mega-cap tech, estes REITs de topo lembram que negócios aborrecidos — aqueles que pagam mensalmente enquanto dorme — têm a sua própria magia.