Fannie Mae aceita pagamentos de entrada em imóveis em criptomoeda, mantendo a posse sem necessidade de liquidação para comprar uma casa.

A gigante dos empréstimos hipotecários dos EUA, a Fannie Mae, está prestes a permitir que compradores de casas usem criptomoedas como garantia para o pagamento inicial de hipotecas, sem a necessidade de converter ativos digitais em dinheiro. O plano, iniciado em conjunto pela Better Home & Finance e Coinbase Global, aceita ativos criptográficos como Bitcoin e USDC, permitindo que os compradores mantenham suas holdings em criptomoedas.

Estrutura de Duplo Empréstimo: Como os Ativos Criptográficos Substituem o Pagamento Inicial Tradicional

Este plano não contabiliza criptomoedas como pagamento inicial em dinheiro, mas sim adota uma estrutura inovadora de duplo empréstimo, na qual os compradores solicitam simultaneamente dois empréstimos:

Empréstimo Principal: um empréstimo hipotecário residencial padrão garantido pela Fannie Mae (com prazos de 15 ou 30 anos), solicitado através da plataforma Better.

Empréstimo Cripto: um empréstimo independente garantido por Bitcoin ou USDC que o comprador possui, com os fundos angariados a atuar como um pagamento inicial em dinheiro tradicional.

Max Branzburg da Coinbase destacou que muitos investidores em criptomoedas abandonaram planos de compra de imóveis devido ao receio de terem que liquidar ativos digitais. Este produto oferece um novo caminho direto para o mercado imobiliário para aqueles que têm “ativos criptográficos abundantes, mas não desejam liquidá-los”.

A Fannie Mae não concede empréstimos diretamente, mas compra e agrupa hipotecas para garantir reembolsos aos investidores, fornecendo liquidez e respaldo de crédito para todo o mercado.

Estrutura de Custos e Cláusulas de Risco Chave

A estrutura de duplo empréstimo traz consigo um aumento correspondente nos custos. Os compradores devem suportar os juros tanto do empréstimo hipotecário principal quanto do empréstimo cripto, resultando em um custo total de empréstimo superior ao de planos de empréstimo únicos tradicionais. A taxa de juros do empréstimo cripto pode ser equivalente à dos empréstimos padrão da Fannie Mae, ou até 1,5 pontos percentuais mais alta.

A inovação mais crítica deste produto reside nas diferenças do mecanismo de risco: desde que o mutuário faça os pagamentos em dia, a queda no preço das criptomoedas não acionará uma liquidação forçada. O CEO da Better, Vishal Garg, deixou claro que aqueles que pagam em dia não precisam se preocupar em perder ativos colateralizados devido à volatilidade dos preços, o que representa uma diferença fundamental em relação à lógica de liquidação dos empréstimos garantidos tradicionais.

É importante notar que, uma vez colateralizado, o mutuário não pode negociar livremente as holdings criptográficas colateralizadas durante a vigência do empréstimo, e a flexibilidade de manter criptomoedas está sujeita a restrições.

Contexto de Mercado: 13% dos Jovens Compradores Venderam Criptomoedas para o Pagamento Inicial

De acordo com o Wall Street Journal, até 2025, cerca de 14% dos adultos americanos possuirão criptomoedas, e quase 13% dos jovens compradores de imóveis afirmaram ter vendido criptomoedas para pagar o pagamento inicial de imóveis, indicando que os ativos digitais se tornaram uma parte central da acumulação de riqueza da nova geração nos EUA. Esta mudança de política responde diretamente a essa demanda de mercado que foi ignorada por muito tempo.

Atualmente, o tamanho do mercado para produtos hipotecários cripto semelhantes ainda é relativamente limitado. Desde que a empresa de tecnologia financeira Milo lançou produtos semelhantes em 2022, atendeu apenas mais de 100 clientes, que geralmente são compradores estrangeiros com grandes ativos, mas com registros de crédito tradicionais limitados. A instituição de empréstimos não bancários Newrez também começou a aceitar algumas criptomoedas em aplicações de hipoteca. O novo produto respaldado pela Fannie Mae supera em muito os concorrentes existentes em termos de escala e respaldo de crédito, podendo se tornar um ponto de inflexão crucial para acelerar o desenvolvimento deste mercado.

Perguntas Frequentes

Como funciona o plano de pagamento inicial em cripto da Fannie Mae?

Os compradores solicitam um empréstimo hipotecário padrão garantido pela Fannie Mae através da plataforma Better, ao mesmo tempo que colateralizam um “empréstimo cripto” com Bitcoin ou USDC, com os fundos angariados equivalendo a um pagamento inicial em imóveis. Os compradores podem manter os ativos criptográficos, mas não podem negociar livremente as holdings colateralizadas durante a vigência do empréstimo.

O custo de empréstimo do pagamento inicial em cripto é mais alto do que o pagamento inicial tradicional?

Sim. A estrutura de duplo empréstimo exige o pagamento simultâneo dos juros do empréstimo hipotecário principal e do empréstimo cripto, resultando em um custo total mais alto do que os planos de pagamento inicial tradicionais únicos. A taxa de juros do empréstimo cripto pode ser equivalente à dos empréstimos padrão da Fannie Mae, ou até 1,5 pontos percentuais mais alta.

Os empréstimos hipotecários enfrentam risco de liquidação em caso de uma grande queda no preço das criptomoedas?

De acordo com o CEO da Better, Vishal Garg, desde que o mutuário faça os pagamentos em dia, a volatilidade de preços no mercado criptográfico não acionará uma liquidação forçada, o que representa uma diferença fundamental em relação aos mecanismos tradicionais de empréstimos garantidos. Os métodos específicos de avaliação do colateral e os detalhes de controle de risco ainda não foram totalmente divulgados.