Compreender o Declaração de Liquidação HUD-1: Estrutura, Custos e Quando se Aplica

A declaração de liquidação HUD-1 representa um dos documentos mais importantes que encontrará em certas transações hipotecárias. Criado e padronizado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD), este documento detalha todas as cobranças que pagará e todos os créditos que receberá ao finalizar o seu empréstimo. Embora historicamente utilizado para hipotecas convencionais solicitadas antes de 3 de outubro de 2015, atualmente a declaração de liquidação HUD-1 serve principalmente para transações de hipotecas reversas—particularmente Hipotecas de Conversão de Patrimônio (HECMs) apoiadas pela Administração Federal de Habitação (FHA).

Compreender o que aparece neste documento de três páginas antes de assinar os papéis de encerramento pode ajudá-lo a identificar discrepâncias potenciais e tomar decisões informadas sobre o verdadeiro custo do seu empréstimo.

Componentes principais do seu documento de liquidação

Uma declaração HUD-1 divide-se em três seções distintas, cada uma com um propósito específico ao mostrar-lhe o quadro financeiro completo da sua transação.

A primeira página captura suas informações pessoais, detalhes sobre a propriedade em questão e—se estiver a transferir um imóvel—a análise detalhada dos custos tanto do comprador quanto do vendedor. Esta seção fundamental estabelece o contexto para todas as divulgações financeiras subsequentes.

A segunda página representa o núcleo do documento, detalhando todas as taxas e encargos associados ao seu empréstimo. Aqui descobrirá quanto o seu credor está a cobrar para originar o empréstimo, quais pontos de desconto concordou pagar em troca de uma taxa de juros mais baixa, e várias taxas de terceiros por serviços como avaliação do imóvel, revisão do relatório de crédito e certificação de inundações. Para mutuários de hipoteca reversa, esta página também revela as prémios obrigatórios de seguro hipotecário que as hipotecas reversas seguradas pelo governo federal exigem.

A terceira página fornece uma ferramenta de comparação crítica: mostra como os custos de encerramento que agora lhe pedem para pagar se comparam com a estimativa de boa fé (GFE) que recebeu quando solicitou o seu empréstimo pela primeira vez. Esta seção também reafirma os termos do seu empréstimo—o montante principal, o cronograma de pagamento, a taxa de juros e se a sua taxa é fixa ou variável.

Análise dos custos de encerramento por categoria

As taxas de empréstimo documentadas numa declaração HUD-1 organizam-se em categorias significativas que ajudam os mutuários a entender para onde está a ir o seu dinheiro.

Encargos do Credor e Pontos de Originação representam o que a instituição financeira está a cobrar para processar e emitir o seu empréstimo. Esta seção mostrará a taxa de originação em si, quaisquer pontos de desconto que optou por adquirir, e taxas de terceiros que o seu credor organizou—como custos de avaliação, taxas de relatório de crédito, certificação de inundações e encargos de serviço de impostos. Estas taxas refletem as avaliações profissionais e verificações de antecedentes que os credores exigem antes de comprometer capital.

Custos de Juros e Seguros aparecem a seguir. Você deverá pagar encargos diários de juros desde a data de encerramento até ao final do mês. Para mutuários de hipoteca reversa, esta seção inclui a prémio de seguro hipotecário que protege o credor. Além disso, quaisquer prémios de seguro de proprietário de habitação devidos no encerramento aparecem aqui, juntamente com informações sobre como os pagamentos contínuos de seguros e impostos sobre a propriedade serão geridos—se pagos por si diretamente ou retidos dos seus proceeds do empréstimo.

Requisitos de Reserva e Escrow detalham quanto deve financiar antecipadamente para cobrir impostos sobre a propriedade, seguro de proprietário e seguro hipotecário mensalmente. Em cenários tradicionais de compra, onde está a dar uma entrada inferior a 20%, os credores normalmente exigem esta almofada de escrow. Com hipotecas reversas, estes montantes podem ser retidos dos seus proceeds do empréstimo em vez de pagos do seu próprio bolso.

Custos de Título e Registo Legal cobrem as despesas associadas ao seguro de título—tanto a apólice do credor (obrigatória) quanto uma apólice opcional do proprietário (recomendada). As taxas de registo também aparecem aqui, representando o custo de registar oficialmente o interesse de garantia do seu credor na propriedade junto do município ou governo local.

Comparando a sua estimativa com os encargos finais

Uma das funções mais valiosas da declaração de liquidação HUD-1 reside na sua secção de comparação. Quando solicitou o seu empréstimo, o seu credor forneceu uma estimativa de boa fé detalhando os custos de encerramento previstos. A declaração de liquidação agora mostra as cobranças reais que está a pagar.

As regulamentações federais limitam o quanto certas cobranças podem variar em relação à GFE—especificamente, uma variação de no máximo 10% é permitida em muitos itens. Esta secção de comparação torna essas variações visíveis, permitindo-lhe questionar quaisquer surpresas antes de finalizar a transação. A declaração de liquidação também detalha os termos legais do seu empréstimo: quanto está a emprestar, o seu cronograma de pagamento, se a sua taxa de juros pode ajustar-se ao longo do tempo, e se o empréstimo inclui recursos como amortização negativa ou pagamentos de balão.

Acesso e revisão dos seus documentos de liquidação

O momento em que recebe a sua declaração HUD-1 é bastante importante. A lei federal exige que o seu credor forneça este documento até ao dia útil anterior ao encerramento do seu empréstimo—mas apenas se o solicitar. Se não pedir especificamente, a primeira vez que poderá ver o formulário pode ser ao assinar os papéis de encerramento.

Tem a opção de renunciar ao direito de receber o documento antes do encerramento e, em vez disso, recebê-lo ou enviá-lo por correio posteriormente. No entanto, esta abordagem elimina a sua oportunidade de identificar e resolver discrepâncias enquanto o seu credor ainda tem um incentivo para trabalhar consigo. Solicitar ativamente a declaração de liquidação com antecedência, revê-la cuidadosamente e esclarecer quaisquer dúvidas ou preocupações antes do encerramento constitui uma etapa de proteção fundamental.

Se o seu empréstimo já foi encerrado, deve encontrar a sua declaração HUD-1 entre os seus documentos de encerramento. O seu credor pode fornecer uma cópia se precisar localizá-la após a transação ter sido concluída.

É importante notar que, para transações de refinanciamento de hipotecas—onde não há vendedor envolvido—o seu credor pode usar um formulário HUD-1A. Esta versão abreviada omite secções relacionadas com vendas de imóveis e custos de venda, simplificando a divulgação para cenários de refinanciamento.

Como o HUD-1 difere das divulgações de encerramento modernas

A relação entre as declarações de liquidação HUD-1 e o mais recente formulário de divulgação de encerramento representa uma distinção importante no panorama atual de empréstimos. Enquanto o HUD-1 continua a ser o padrão para hipotecas reversas e hipotecas que foram encerradas em ou antes de 3 de outubro de 2015, a maioria das transações imobiliárias contemporâneas utiliza agora a divulgação de encerramento. Compreender esta evolução ajuda os mutuários a reconhecer qual documento devem esperar, dependendo do seu tipo de empréstimo e do momento.

Independentemente do formulário que receber, o princípio fundamental permanece o mesmo: merece uma visão clara de todos os custos associados ao seu empréstimo antes de se comprometer. Dedicar tempo para revisar cuidadosamente estes documentos—fazendo perguntas e resolvendo dúvidas antes da assinatura final—protege os seus interesses financeiros e garante que compreende o verdadeiro custo do seu financiamento.