شنتشن: أحد مشاريع العقارات يطلق أول عملية تخفيض أسعار بعد العطلة، حيث انخفض سعر الوحدة الواحدة بأكثر من مليون يوان. الخبراء: "خفض الأسعار لزيادة المبيعات" لا يزال فعالًا

في الآونة الأخيرة، أصبح مشروع جين يوي مين دو، الواقع في منطقة شينان شينآن بمدينة شينزين، واحدًا من المشاريع التي تحظى بأعلى درجات الاهتمام في سوق العقارات بشينزين، ويحظى بدعم قوي من وسطاء العقارات.

في مساء 27 فبراير، زار مراسل صحيفة “الاقتصاد اليومي” الموقع، حيث كان العديد من الوسطاء يتواجدون حول المشروع لجذب العملاء. وعلى مركز التسويق، رغم أن ذلك كان يوم عمل، إلا أن عدد الزائرين لا يزال كبيرًا.

جذب العديد من المشترين خصومات المشروع الكبيرة. بعد عودتهم للعمل بعد عيد الربيع، أطلق المشروع حملة خصومات واسعة تحت شعار “العمل مقابل العقار”، ليصبح أول مشروع في شينزين بعد عيد الربيع لعام 2026 يتبع استراتيجية “خفض الأسعار وزيادة المبيعات”.

علم مراسلنا من الموقع أن الوحدة الرئيسية للمشروع هي شقة بثلاث غرف بمساحة 89 مترًا مربعًا، حيث انخفض سعر الافتتاح بشكل مباشر بين 80 و115 مليون يوان، ووصل سعر بعض الوحدات في الطوابق المنخفضة إلى ما يزيد قليلاً عن 500 مليون يوان.

ومن بين الوحدات في الطوابق المتوسطة والعالية بمساحة 89 مترًا مربعًا، بلغ السعر بعد الخصم بين 520 و530 مليون يوان، بمعدل سعر يتراوح بين 5.8 و5.9 مليون يوان لكل متر مربع؛ أما الوحدات في الطوابق المنخفضة، فكان سعرها الإجمالي بين 500 و510 مليون يوان، بمعدل سعر حوالي 5.6 و5.7 مليون يوان لكل متر مربع.

صور لموقع مشروع جين يوي مين دو، مصدر الصورة: مراسل “الاقتصاد اليومي” تشن رونغهاو.

يُذكر أن سعر الوحدة المسجل عند افتتاح مشروع شينزين باوآن جين يوي مين دو في يوليو 2025 كان 82,200 يوان لكل متر مربع، وحتى بعد الخصم، وصل السعر إلى حوالي 73,000 يوان لكل متر مربع. الآن، ومع استبدال العمل مقابل العقار، يتم خفض الأسعار مرة أخرى بشكل كبير.

ومن الجدير بالذكر أن المطور الأصلي للمشروع لم يكن شركة الصين سيندا، بل كانت شركة وسط جنوب للبناء، التي واجهت أزمة سيولة فيما بعد، وتدخلت شركة الصين سيندا رسميًا في فبراير 2023 لشراء المشروع. من خلال شركة سيندا كابيتال التابعة لها، أنشأت صندوق إنقاذ بقيمة إجمالية 3.151 مليار يوان، بمساهمة من شركة سيندا بقيمة 2.551 مليار يوان، لإعادة هيكلة حقوق ملكية شركة الاستثمار Shenzhen Jinzhongsheng وتهيئة الأصول.

قالت هوي تشيانرو، مديرة مركز الأبحاث الوطني في شركة “ميليان وود”، في 28 فبراير: “من الربع الرابع من العام الماضي، شهدت أسعار العقارات المستعملة في شينزين انخفاضًا أكبر من الجديدة، وبدأ العملاء يتجهون بشكل واضح نحو سوق العقارات المستعملة. هذا الإجراء من قبل المطورين يساعد على استعادة بعض العملاء الذين تم تحويلهم، ويسرع من عملية البيع.”

استراتيجية “الخصم المباشر بمليون يوان” لاقتناص السوق

في الآونة الأخيرة، حظي مشروع جين يوي مين دو في باوآن بدعم كبير من وسطاء العقارات في شينزين، و"الخصم المباشر بأكثر من مليون يوان" أصبح بلا شك أحد رموز هذا المشروع.

صور من معلومات عبر وسائل التواصل الاجتماعي للوسطاء.

في مساء 27 فبراير، زار مراسلنا الموقع بناءً على توصية من الوسطاء، حيث علم أن السوق استجاب بشكل جيد بعد إطلاق العروض الترويجية، وأن وتيرة المبيعات تسارعت بشكل كبير.

قال مستشار مبيعات في الموقع: “بدأ المشروع في 9 يناير بتقديم خصومات على العمل مقابل العقار، واستمر العمل حتى الساعة 24:00 لعدة أيام، حيث جاء العديد من العملاء لمشاهدة العقارات وحجزها في الليلة ذاتها.” ويهدف المطور من خلال هذا التخفيض إلى تصفية المخزون المتبقي من الوحدات بسرعة بعد العطلة.

صور لمركز مبيعات المشروع، مصدر الصورة: مراسل “الاقتصاد اليومي” تشن رونغهاو.

الميزة السعرية هي السبب الرئيسي وراء زيادة المبيعات.

حسب حسابات المستشار، فإن سعر الوحدة بمساحة 89 مترًا مربعًا في الطوابق المتوسطة والعالية عند 530 مليون يوان، بعد الخصم، يكون حوالي 5.9 مليون يوان لكل متر مربع، وهو انخفاض مباشر من سعر الافتتاح بمقدار 1.5 إلى 2 مليون يوان لكل متر مربع. وإذا كانت الدفعة الأولى بنسبة 20% (ويمكن أن تصل إلى 15% كحد أدنى)، فإن الدفعة الأولى ستكون 1.06 مليون يوان، ومع قرض سكني لمدة 30 سنة، يكون القسط الشهري حوالي 18,000 يوان.

قال أحد الوسطاء المرافقين للمراسل: “حاليًا، يطبق المشروع سياسة حجز العقار بمبلغ 100,000 يوان كوديعة، لضمان الحصول على فرصة الاستفادة من الخصومات، ثم يتم إتمام المعاملات عبر الإجراءات العادية للبيع الجديد والحصول على القرض.”

لاحظ المراسل أنه قبل إطلاق الوحدات ذات الأسعار المخفضة، لم يكن معدل البيع في المشروع جيدًا بشكل عام. بدأ البيع في 5 يوليو 2025، لكن وفقًا لمعلومات منصة العقارات في شينزين، حتى 27 فبراير من هذا العام، تم تسجيل 52 عقدًا وبيعة، بمعدل إفراغ حوالي 20%.

وبعد إطلاق الوحدات ذات الأسعار المخفضة، وفقًا للترويج من قبل الوسطاء، بلغ أعلى مبيعات يومية بعد إطلاق العمل مقابل العقار حوالي 50 وحدة، وهو تقريبًا يعادل مبيعات نصف عام من قبل.

وفقًا للمعلومات، فإن المطور هو شركة Shenzhen Jinzhongsheng Investment Co., Ltd.، التي تأسست في 2017 برأس مال مسجل قدره 10 ملايين يوان، ويمثلها القانوني والمدير العام هو لو جيانفي.

من خلال علاقات الملكية، تملك شركة ووه 信中盛 للاستثمار (شركة ذات مسؤولية محدودة) 99%، وشركة سيندا كابيتال 1%، والجهة الفاعلة النهائية هي شركة الصين سيندا.

بعد تدخل الصين سيندا، قررت خفض الأسعار لزيادة المبيعات

بسعر يتراوح بين 56,000 و59,000 يوان لكل متر مربع، كيف يقارن هذا السعر بمستوى السوق في شينزين وباوان شينآن؟

قال ليونغ ونتاو، وسيط عقارات في شينزين، في 28 فبراير: “هذا السعر لا يزال جذابًا جدًا في شينزين، خاصة وأن الموقع في منطقة شينان، حيث تتراوح أسعار العقارات الجديدة والمستعملة ذات الجودة العالية بين 70,000 و90,000 يوان لكل متر مربع، بينما سعر شقق يين يوي غوان في ديوان بعد الخصم حوالي 39,000 إلى 45,000 يوان لكل متر مربع، ومتوسط السعر 42,000 يوان. هناك فرق يتراوح بين 10,000 و20,000 يوان بين هذا المشروع والعقارات المستعملة المجاورة.”

وأضاف ليونغ أن هذا السعر يُعد ميزة واضحة حتى على مستوى سوق شينزين ككل.

ومن الجدير بالذكر أن المشروع كان يُعرف سابقًا بمشروع تحديث مدينة باو تشن 25 ومنطقة شينان 25، وكان في البداية من تطوير شركة وسط جنوب للبناء.

بدأت شركة وسط جنوب للبناء تعاني من أزمة سيولة منذ 2021، مع تكرار توقف المشاريع وتجاوز الديون، مما أدى إلى توقف تطوير الأراضي.

وفي فبراير 2023، استثمرت شركة الصين سيندا 2.551 مليار يوان رسميًا، وتدخلت لشراء المشروع عبر نموذج إنقاذ، مما أدى إلى تقليل مخاطر توقف المشروع بشكل كبير، وهو أحد المشاريع التي تدعمها شركة الصين سيندا بعد مشروع يين يوي شي في سوق شينزين، وهو مشروع آخر تدعمه الصين سيندا بشكل كامل.

من حيث نوعية المشروع، يغطي جين يوي مين دو مساحة حوالي 11,300 متر مربع، ويبلغ إجمالي المساحة المبنية 143,000 متر مربع، ويتضمن فقط مبنيين سكنيين من 31 طابقًا، بالإضافة إلى مبنيين للمكاتب، مع 256 وحدة سكنية للبيع، بالإضافة إلى وحدات سكنية مضمونة ووحدات سكنية للترحيل.

زار مراسلنا المنطقة المحيطة بالمشروع، حيث تبعد حوالي 800 متر عن محطة خط 5/12 لينغ زهي، بجانب أول مركز تجاري كبير في جنوب الصين، وهو مركز “هوانان دا يوي تشونغ”. يوجد داخل 500 متر مدارس مثل جين آن الابتدائية، وثانوية شينآن، ومستشفى باوآن الصيني.

على الرغم من أن السعر والموقع يُعدان من أكبر المزايا، إلا أن هناك عيوبًا، حيث أن معدل البناء مرتفع جدًا عند 9.69، والمساحة المجتمعية صغيرة، مع محدودية في المساحات الخضراء والأنشطة، ونسبة المصاعد إلى الوحدات 3 مصاعد لكل 7 وحدات أو 4 مصاعد لكل 6 وحدات، مما يجعل الكثافة السكانية مرتفعة بشكل عام.

صور من المناطق العلوية للمشروع، مصدر الصورة: مراسل “الاقتصاد اليومي” تشن رونغهاو.

بعد استلام شركة الصين سيندا، لم تتخذ نهجًا قاسيًا في خفض الأسعار، بل اتبعت استراتيجية “خفض الأسعار لزيادة المبيعات وتحقيق عائد سريع”. وأشار بعض الخبراء إلى أن الهدف من الإنقاذ هو استرداد الأموال بسرعة لاستخدامها في تجديد المشروع أو شراء أراضٍ مستقبلية، وليس السعي لتحقيق أرباح عالية من مشروع واحد، وهو نهج معتاد لشركات إدارة الأصول (AMC) في تنشيط الأصول غير المستثمرة.

قالت هوي تشيانرو: “مشاريع الإنقاذ لا تختلف كثيرًا عن المشاريع السوقية العادية، لكن المشاريع التي تحتاج إلى إنقاذ غالبًا ما تكون تحت ضغط مالي أكبر، لذا فإن البيع السريع للمشروع واسترداد الأموال أمر ضروري.”

وأضاف الباحث في مركز أبحاث شينزين تشو شياوي أن السوق في شينزين، باستثناء المنتجات الفاخرة النادرة، حيث تعتبر نادرة، فإن المناطق ذات الطلب الأساسي مثل باوآن ونانشان، أو المناطق ذات الطلب القوي مثل غوانغمين، لونغغان، بينشان، فإن السعر هو العامل الأهم في قرار المشتري، لذلك فإن استراتيجية “خفض الأسعار لزيادة المبيعات” لا تزال فعالة في السوق.

ووفقًا لبيانات مركز أبحاث شينزين، حتى 27 فبراير، بلغ إجمالي مبيعات الشقق الجديدة في المدينة 1215 وحدة، وبيع الوحدات المستعملة 2248 وحدة. من بين 265 مشروعًا للبيع، يتراوح الحد الأدنى للدفعة الأولى بين 20 ألف و800 ألف يوان، ومعظم المشاريع يمكن أن تبدأ بدفعة أولى أقل من 100 ألف يوان.