CITIC Construction Investment: Xangai lança pacote de políticas para o mercado imobiliário, com melhorias duplas nas perspetivas fundamentais e políticas

Relatório de pesquisa da CITIC Securities afirma que, em 25 de fevereiro, Xangai lançou uma nova política imobiliária. Esta nova política concentra-se na eliminação de medidas restritivas, reduzindo significativamente os requisitos de compra de habitação para não residentes de Xangai fora do anel externo, ao mesmo tempo que aumenta o limite de empréstimo do fundo de poupança habitacional. Esta medida, por um lado, amplia o grupo de compradores dentro do anel externo, e por outro, reduz o custo do crédito hipotecário. Combinada com as ações anteriores de aquisição de imóveis usados nos três distritos de Xangai, a combinação de políticas favorece melhorias tanto nos fundamentos quanto nas expectativas, sendo de esperar efeitos positivos decorrentes da melhoria das expectativas e de políticas futuras para estabilizar as expectativas e os investimentos. Desde o início do ano, o volume e o preço de vendas de imóveis usados em cidades centrais melhoraram, com o índice de preços de listagem de Xangai aumentando por cinco semanas consecutivas, e espera-se que esta nova política imobiliária consolide a estabilidade de Xangai.

Texto completo abaixo

CITIC Securities: Xangai lança combinação de políticas imobiliárias, melhorias duplas nos fundamentos e nas expectativas

Em 25 de fevereiro, Xangai lançou uma nova política imobiliária, focada na eliminação de medidas restritivas, na redução significativa dos requisitos de compra de habitação para não residentes de Xangai fora do anel externo, e na elevação do limite de empréstimo do fundo de poupança habitacional. Esta medida, por um lado, amplia o grupo de compradores dentro do anel externo, e por outro, reduz o custo do crédito hipotecário. Combinada com ações anteriores de aquisição de imóveis usados nos três distritos de Xangai, a política visa melhorar tanto os fundamentos quanto as expectativas, sendo de esperar efeitos positivos decorrentes da melhoria das expectativas e de políticas futuras para estabilizar as expectativas e os investimentos. Desde o início do ano, o volume e o preço de vendas de imóveis usados em cidades centrais melhoraram, com o índice de preços de listagem de Xangai aumentando por cinco semanas consecutivas, e espera-se que esta nova política imobiliária consolide a estabilidade de Xangai.

Em 25 de fevereiro, cinco departamentos de Xangai publicaram conjuntamente o aviso “Sobre a otimização e ajuste adicionais na política imobiliária da cidade”, incluindo a redução adicional das restrições de compra de habitação, a otimização da política de empréstimo do fundo de poupança habitacional e a melhoria da política de imposto sobre propriedade residencial.

A nova política concentra-se na eliminação de restrições, com requisitos de compra de habitação para não residentes de Xangai fora do anel externo reduzidos drasticamente. Os principais aspectos da nova política imobiliária de Xangai incluem ajustes nas restrições de compra, otimização do fundo de poupança habitacional e melhorias na política de imposto sobre propriedade. No que diz respeito às restrições, os requisitos de seguridade social para não residentes de Xangai comprarem habitação dentro do anel externo foram alterados de 3 anos para 1 ano, e quem possui mais de 3 anos de seguridade social pode adquirir uma unidade adicional dentro do anel externo; residentes com carteira de residência de Xangai há 5 anos podem comprar uma única habitação na cidade sem necessidade de seguridade social. Quanto ao fundo de poupança habitacional, o limite de empréstimo para primeira habitação familiar foi aumentado de 1,6 milhão para 2,4 milhões de yuan, com possibilidade de aumento de até 35% para famílias com múltiplos filhos ou que adquirirem edifícios verdes. No que se refere ao imposto sobre propriedade, famílias com residência única e filhos adultos residentes em Xangai podem ser isentas temporariamente do imposto. A nova política reduz significativamente os requisitos de compra para não residentes, apoiando a demanda de compra de imóveis de necessidade rígida, e, combinada com a política de aumento do limite de empréstimo do fundo de poupança, pode efetivamente diminuir o encargo dos juros hipotecários. Para um financiamento de 30 anos, o aumento de 800 mil yuan no limite do fundo de poupança pode reduzir a carga anual de hipoteca em cerca de 2.300 yuan.

A combinação de políticas favorece melhorias duplas nos fundamentos e nas expectativas, sendo de esperar efeitos positivos decorrentes da melhoria das expectativas. A nova política imobiliária de Xangai amplia o grupo de compradores dentro do anel externo e reduz o custo do crédito hipotecário, o que deve impulsionar a dinâmica de vendas do mercado imobiliário. Combinada com ações anteriores de aquisição de imóveis usados nos três distritos de Xangai, a política deve promover a cadeia de troca de imóveis, ajudando a estabilizar os preços de imóveis de baixo valor dentro do anel externo e a reduzir o estoque de novas construções. Após a publicação do artigo “Melhorar e estabilizar as expectativas do mercado imobiliário” na revista Qiushi no início do ano, as expectativas do mercado em relação às políticas de apoio ao setor melhoraram. A implementação pioneira desta nova política por Xangai sugere que futuras políticas para estabilizar as expectativas e os investimentos continuam sendo esperadas.

Desde 2026, as principais cidades, especialmente Xangai, mostram sinais iniciais de estabilização. A nova política deve consolidar essa tendência. Desde o início do ano, o volume de vendas de imóveis usados, apesar de um alto ponto de partida, permaneceu relativamente estável, com as 13 principais cidades registrando uma área de vendas de 12,61 milhões de metros quadrados entre 1 de janeiro e 24 de fevereiro, uma queda de 1% em relação ao ano anterior, sendo a redução menor em 27 pontos percentuais em relação ao último trimestre do ano passado. Quanto aos preços, de acordo com o índice Bing Shan, o índice de preços de listagem de imóveis usados em cem cidades reduziu a sua queda por nove semanas consecutivas, com as cidades de primeira linha estabilizando primeiro. Xangai, por sua vez, aumentou por cinco semanas consecutivas o índice de preços de listagem, e espera-se que a nova política imobiliária consolide essa estabilidade.

Reiteramos nossa visão positiva sobre o desempenho geral do setor imobiliário, recomendando aos investidores que foquem na melhoria dupla dos fundamentos e das expectativas de políticas. Favorável às empresas de imóveis comerciais de alta qualidade, bem como às construtoras e empresas de gestão de propriedades que atuam em cidades centrais.

Os principais riscos do setor imobiliário incluem vendas e entregas abaixo do esperado: riscos de queda ou recuperação insatisfatória no futuro; entregas abaixo do esperado devido à contínua queda nas vendas, pressão sobre o fluxo de caixa das construtoras, podendo levar ao atraso na construção e, consequentemente, a entregas inferiores às expectativas.

Os riscos do setor de gestão de propriedades incluem aumento da concorrência interna, dificultando a expansão externa, e possíveis atrasos na entrega por parte das empresas-mãe, devido ao aumento da cobertura do setor. Com a expansão da cobertura de gestão, as empresas do setor estão mudando de crescimento de novos projetos para a gestão de comunidades existentes, o que pode desacelerar o crescimento de algumas empresas e reduzir suas margens de lucro. Além disso, a contínua queda nas vendas pode diminuir o volume de entregas das empresas-mãe, levando a entregas abaixo do esperado.

(Artigo publicado na Southern Finance Network)