基本的に、賃貸物件を見る方法は二つある—総家賃倍率（GRM）と総収入倍率（GIM）だ。似ているようだけど、実際には異なるものを測っていて、それが重要なんだ。

GRMはほとんどの住宅投資家が使う指標だ。物件価格を家賃収入だけで割るだけ。シンプルだよ。シングルファミリーホームや二世帯住宅で、家賃が主な収入源の場合、GRMが最適な指標になる。例えば、物件価格が40万ドルで、年間家賃収入が5万ドルなら、GRMは8になる。低いGRMは、収益性が良いことを示す。

一方、GIMはもっと広い範囲を見ている。家賃だけでなく、駐車料金、ランドリー収入、倉庫料など、物件が生み出すすべての収入を含める。ここで、GRMとGIMの比較が面白くなる。GIMはより大きな絵を描くからだ。例えば、物件価格が50万ドルで、年間総収入が10万ドルなら、GIMは5になる。これは、多世帯住宅や複数の収入源を持つ商業物件を評価するときに役立つ。

ただし、多くの人が誤解している点もある。彼らはGRMとGIMの数字だけを見て、それがすべてだと思い込む。でも違う。これらの指標は、実際の経費—維持管理費、固定資産税、管理費、空室率など—を全く考慮していない。魅力的に見える低倍率の物件でも、経費が高すぎれば利益を圧迫する金の穴になり得る。

場所も重要だ。ホットマーケットの物件は倍率が高くなることもあるけど、家賃が上昇しているなら、それだけ価値がある場合もある。これらの指標だけではそれを捉えきれない。だから、GRMとGIMを比較するときは、市場動向や経済状況、地域の需要など他の分析も重ねる必要がある。

実践的なポイントは？シンプルな住宅賃貸ならGRMが便利だ。家賃収入だけを見ている場合ね。でも、多様な収入源を持つ物件を評価するときはGIMの方が役立つ。でも、どちらも最終判断の決め手ではなく、あくまで出発点として使うこと。キャップレートやキャッシュ・オン・キャッシュリターン、地域の市場知識と組み合わせてこそ、良い取引を見つけられるんだ。低倍率だけに飛びつくのではなく、賢く評価しよう。

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