オフィス不動産セクターは、需要動向の決定的な変化により、重要な転換点に立っています。過去数年間にわたる供給過剰と低迷するリース活動といった構造的逆風を経て、市場の勢いは2025年に急激に反転しました。オフィス利用雇用の強化、企業のオフィス復帰指令、そして高級スペースへの集中した需要が、基本的な軌道を大きく変えています。金利の安定と建設コストの緩和が構造的な追い風となる中、オフィスREITはこの環境から恩恵を受ける準備が整いつつあります。しかし、地域差や資本市場の変動は依然として変数であり、投資家は今後数週間の決算発表や今後の見通しに鋭い注目を続けるでしょう。## 市場の基本的な変化：縮小の優位性が浮上最新のカッシュマン＆ウェイクフィールドの四半期分析によると、市場は変革期にあります。2025年後半、全国の純吸収量はついにプラスに転じ、数年ぶりの節目を迎えました。特にクラスA物件が需要を牽引しています。空室率は約20.5％で安定し、年間増加率はわずか30ベーシスポイントと、2020年以来最も穏やかな増加となっています。一方、賃料は平方フィートあたり約38.37ドルに上昇し、家主の価格決定力が回復していることを示しています。最も重要な動きは在庫の圧縮です。サブリーススペースは大きく縮小し、主要都市圏の供給量が実質的に減少しています。建設開始は控えめで、現在パイプラインにある新規建設は2000万平方フィート未満、前年比35％の縮小です。同時に、老朽化した低品質オフィスの解体や用途変更も恒久的に進行中です。この供給側の二重縮小—新規完成の減少と在庫の除去—は、オフィスマーケットの根本的なリセットをもたらしています。この縮小効果は二層構造で働きます。マクロ経済レベルではリース活動の勢いを支え、ミクロ経済レベルでは優良物件に対するテナントの競争を集中させます。ゲートウェイ市場やサンベルトの成長エリアは、資本が質の高い物件を求める中で恩恵を受けやすいです。今後、市場指標は空室率がピークに近づく可能性を示唆しており、テナントの好みがプレミアム物件にシフトし続ける中、サブリースの正常化も進行しています。金利市場の緩和や資本流入によりリファイナンスの圧力は和らいでいますが、政策の不確実性や特定の用途変更による建設活動の継続は、オフィス在庫の縮小を促進し続ける見込みです。## REITのポジショニング：縮小市場における差別化されたエクスポージャーこの構造変化の中で、個別REITのポジショニングが非常に重要になります。地理的・資産の質に異なる4つの主要プレイヤーは、2026年の決算発表を通じて重要な手がかりを提供します。### ボストン・プロパティーズ：ゲートウェイ市場の純粋性**BXP**は、国内最大のゲートウェイ重視のオフィスREITであり、6つの主要都市圏で高品質な資産戦略を展開しています。2025年中時点でのポートフォリオは187物件、総面積は5,460万平方フィートに及び、開発・再開発のパイプラインも充実しています。この地理的集中は、供給制約の強いゲートウェイ市場において、「質への逃避」現象を直接捉えることを可能にしています。BXPは積極的に資本リサイクルを進めており、2026年1月中旬までに10億ドル超の資産売却を実現。これは、数年にわたる19億ドルの売却目標に向けて順調に進んでいることを示します。低リターン資産からコアのゲートウェイ資産へと資本を回すことで、市場の動きに合わせた集中化を図っています。2025年第4四半期の決算は1月下旬に発表され、売上高は約814.66百万ドル（前年比2.06％増）、コアFFOは1株あたり1.80ドル（前年比0.6％増）と予想されています。売上の伸びは控えめですが、資産売却戦略は供給逼迫の中でコアポートフォリオの耐久性に自信を示しています。### カズンズ・プロパティーズ：サンベルトの勢いを活かす**カズンズ**は、クラスAオフィスの資産を高成長のサンベルト市場に集中させる戦略を取っています。これらの地域では、企業の移転や人口動態の追い風により、現代的でアメニティ豊富なオフィスへの需要が高まっています。新規建設は依然として少なく、供給の自然な抑制効果を生んでいます。多様なテナント基盤により、個別市場のサイクルに左右されずにキャッシュフローの安定を確保しています。資本リサイクルも好調で、資金の柔軟な運用が可能です。2025年第4四半期の決算は2月初旬に発表され、売上高は2億4865万ドル（前年比12.91％増）、FFOは1株あたり0.71ドル（前年比2.9％増）と予想されています。売上の伸びはBXPを上回り、サンベルトの需要堅調と価格設定の堅実さを反映しています。### SLグリーン：マンハッタンのプレミアム集中**SL Green**は、マンハッタン最大のオフィスREITであり、ニューヨーク市のオフィス資産に最も集中した地理的エクスポージャーを持ちます。2025年中時点で約30.7百万平方フィート、53物件を管理し、所有物件、債務、優先株式を含む多角的な投資を展開しています。この集中ポートフォリオは、供給制約の厳しい市場において、回復局面で大きな恩恵を受ける可能性があります。ただし、競争激化とテナントの選別が進む中、賃料の一時的な引き下げやインセンティブを提供し、稼働率回復を図っています。2025年第4四半期の決算は1月下旬に発表され、売上高は1億4703万ドル（前年比5.32％増）、FFOは1株あたり1.10ドル（前年比24.14％減）と予想されています。収益の縮小は、賃料インセンティブ戦略の影響を示していますが、長期的な価値創造に向けた調整とみられます。### ハイウッズ・プロパティーズ：地域分散と成長市場**ハイウッズ**は、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパのサンベルト拡大エリアに焦点を当てた地域分散型戦略を採用しています。長期的な人口・経済成長を背景に、プレミアムな設備を備えた現代的オフィスを展開し、需要を取り込んでいます。サンベルトの供給制約と人口動態の追い風を享受しつつも、競争激化により価格圧力や収益圧縮のリスクもあります。2025年第4四半期の決算は2月中旬に発表され、売上高は2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFOは1株あたり0.85ドルで横ばいと予想され、堅実な運営を示しています。## 縮小の転換点：REITの差異を読む2026年の4つのREITの決算は、供給縮小がオフィスマーケットの経済性をどのように変えるかを示す重要な指標です。BXPの緩やかな成長はゲートウェイ市場の飽和と資本売却の戦略を反映し、カズンズの強い売上増はサンベルトの需要と供給不足による価格優位性を示しています。SLグリーンの収益縮小は、マンハッタンの激しい競争環境でのコストを示し、ハイウッズの横ばいは成長市場の需要と競争のバランスを映しています。投資家にとって重要なのは、どのREITの資産の質と地理的ポジショニングが供給逼迫の環境に最も適しているか、どの経営陣が資本配分を最も効果的に実行しているか、どの企業が稼働率の向上を維持しつつ価格力を守れるかという点です。これらの答えが、今後12〜24ヶ月の供給縮小の中で勝者と遅れをとる企業を見極める鍵となります。## 投資のポイント：資産の質、資本の柔軟性、実行力2026年のオフィスREIT市場は、次の3つの能力を持つ企業を評価します。高品質な資産（テナント需要の集中）、資本の柔軟性（機会を捉え資本を守る）、そして運営の実行力（市場の追い風を収益に変える）です。ゲートウェイ重視のREITは供給制約と機関投資家の集中需要の恩恵を受けますが、空室率の低下と成長鈍化に注意が必要です。サンベルト重視のREITは地域経済の追い風と供給不足を活かしますが、競争激化のリスクもあります。集中市場型のREITは供給制約の地理的優位性を持ちますが、激しい競争とテナント選別に対応しなければなりません。継続的な供給縮小—新規完成の減少、解体の進行、サブリースの正常化—は、市場の根本的なリセットを意味します。過剰供給に適応してきたREITは変革を迫られますが、戦略的な資産ポートフォリオと資本の柔軟性、規律ある資本配分を持つ企業は、新たな在庫制約の中で成功を収めることができるでしょう。
オフィスREITsは供給縮小を乗り越える：2026年の市場転換点
オフィス不動産セクターは、需要動向の決定的な変化により、重要な転換点に立っています。過去数年間にわたる供給過剰と低迷するリース活動といった構造的逆風を経て、市場の勢いは2025年に急激に反転しました。オフィス利用雇用の強化、企業のオフィス復帰指令、そして高級スペースへの集中した需要が、基本的な軌道を大きく変えています。金利の安定と建設コストの緩和が構造的な追い風となる中、オフィスREITはこの環境から恩恵を受ける準備が整いつつあります。しかし、地域差や資本市場の変動は依然として変数であり、投資家は今後数週間の決算発表や今後の見通しに鋭い注目を続けるでしょう。
市場の基本的な変化：縮小の優位性が浮上
最新のカッシュマン＆ウェイクフィールドの四半期分析によると、市場は変革期にあります。2025年後半、全国の純吸収量はついにプラスに転じ、数年ぶりの節目を迎えました。特にクラスA物件が需要を牽引しています。空室率は約20.5％で安定し、年間増加率はわずか30ベーシスポイントと、2020年以来最も穏やかな増加となっています。一方、賃料は平方フィートあたり約38.37ドルに上昇し、家主の価格決定力が回復していることを示しています。
最も重要な動きは在庫の圧縮です。サブリーススペースは大きく縮小し、主要都市圏の供給量が実質的に減少しています。建設開始は控えめで、現在パイプラインにある新規建設は2000万平方フィート未満、前年比35％の縮小です。同時に、老朽化した低品質オフィスの解体や用途変更も恒久的に進行中です。この供給側の二重縮小—新規完成の減少と在庫の除去—は、オフィスマーケットの根本的なリセットをもたらしています。
この縮小効果は二層構造で働きます。マクロ経済レベルではリース活動の勢いを支え、ミクロ経済レベルでは優良物件に対するテナントの競争を集中させます。ゲートウェイ市場やサンベルトの成長エリアは、資本が質の高い物件を求める中で恩恵を受けやすいです。今後、市場指標は空室率がピークに近づく可能性を示唆しており、テナントの好みがプレミアム物件にシフトし続ける中、サブリースの正常化も進行しています。金利市場の緩和や資本流入によりリファイナンスの圧力は和らいでいますが、政策の不確実性や特定の用途変更による建設活動の継続は、オフィス在庫の縮小を促進し続ける見込みです。
REITのポジショニング：縮小市場における差別化されたエクスポージャー
この構造変化の中で、個別REITのポジショニングが非常に重要になります。地理的・資産の質に異なる4つの主要プレイヤーは、2026年の決算発表を通じて重要な手がかりを提供します。
ボストン・プロパティーズ：ゲートウェイ市場の純粋性
BXPは、国内最大のゲートウェイ重視のオフィスREITであり、6つの主要都市圏で高品質な資産戦略を展開しています。2025年中時点でのポートフォリオは187物件、総面積は5,460万平方フィートに及び、開発・再開発のパイプラインも充実しています。この地理的集中は、供給制約の強いゲートウェイ市場において、「質への逃避」現象を直接捉えることを可能にしています。
BXPは積極的に資本リサイクルを進めており、2026年1月中旬までに10億ドル超の資産売却を実現。これは、数年にわたる19億ドルの売却目標に向けて順調に進んでいることを示します。低リターン資産からコアのゲートウェイ資産へと資本を回すことで、市場の動きに合わせた集中化を図っています。
2025年第4四半期の決算は1月下旬に発表され、売上高は約814.66百万ドル（前年比2.06％増）、コアFFOは1株あたり1.80ドル（前年比0.6％増）と予想されています。売上の伸びは控えめですが、資産売却戦略は供給逼迫の中でコアポートフォリオの耐久性に自信を示しています。
カズンズ・プロパティーズ：サンベルトの勢いを活かす
カズンズは、クラスAオフィスの資産を高成長のサンベルト市場に集中させる戦略を取っています。これらの地域では、企業の移転や人口動態の追い風により、現代的でアメニティ豊富なオフィスへの需要が高まっています。
新規建設は依然として少なく、供給の自然な抑制効果を生んでいます。多様なテナント基盤により、個別市場のサイクルに左右されずにキャッシュフローの安定を確保しています。資本リサイクルも好調で、資金の柔軟な運用が可能です。
2025年第4四半期の決算は2月初旬に発表され、売上高は2億4865万ドル（前年比12.91％増）、FFOは1株あたり0.71ドル（前年比2.9％増）と予想されています。売上の伸びはBXPを上回り、サンベルトの需要堅調と価格設定の堅実さを反映しています。
SLグリーン：マンハッタンのプレミアム集中
SL Greenは、マンハッタン最大のオフィスREITであり、ニューヨーク市のオフィス資産に最も集中した地理的エクスポージャーを持ちます。2025年中時点で約30.7百万平方フィート、53物件を管理し、所有物件、債務、優先株式を含む多角的な投資を展開しています。
この集中ポートフォリオは、供給制約の厳しい市場において、回復局面で大きな恩恵を受ける可能性があります。ただし、競争激化とテナントの選別が進む中、賃料の一時的な引き下げやインセンティブを提供し、稼働率回復を図っています。2025年第4四半期の決算は1月下旬に発表され、売上高は1億4703万ドル（前年比5.32％増）、FFOは1株あたり1.10ドル（前年比24.14％減）と予想されています。収益の縮小は、賃料インセンティブ戦略の影響を示していますが、長期的な価値創造に向けた調整とみられます。
ハイウッズ・プロパティーズ：地域分散と成長市場
ハイウッズは、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパのサンベルト拡大エリアに焦点を当てた地域分散型戦略を採用しています。長期的な人口・経済成長を背景に、プレミアムな設備を備えた現代的オフィスを展開し、需要を取り込んでいます。
サンベルトの供給制約と人口動態の追い風を享受しつつも、競争激化により価格圧力や収益圧縮のリスクもあります。2025年第4四半期の決算は2月中旬に発表され、売上高は2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFOは1株あたり0.85ドルで横ばいと予想され、堅実な運営を示しています。
縮小の転換点：REITの差異を読む
2026年の4つのREITの決算は、供給縮小がオフィスマーケットの経済性をどのように変えるかを示す重要な指標です。BXPの緩やかな成長はゲートウェイ市場の飽和と資本売却の戦略を反映し、カズンズの強い売上増はサンベルトの需要と供給不足による価格優位性を示しています。SLグリーンの収益縮小は、マンハッタンの激しい競争環境でのコストを示し、ハイウッズの横ばいは成長市場の需要と競争のバランスを映しています。
投資家にとって重要なのは、どのREITの資産の質と地理的ポジショニングが供給逼迫の環境に最も適しているか、どの経営陣が資本配分を最も効果的に実行しているか、どの企業が稼働率の向上を維持しつつ価格力を守れるかという点です。これらの答えが、今後12〜24ヶ月の供給縮小の中で勝者と遅れをとる企業を見極める鍵となります。
投資のポイント：資産の質、資本の柔軟性、実行力
2026年のオフィスREIT市場は、次の3つの能力を持つ企業を評価します。高品質な資産（テナント需要の集中）、資本の柔軟性（機会を捉え資本を守る）、そして運営の実行力（市場の追い風を収益に変える）です。
ゲートウェイ重視のREITは供給制約と機関投資家の集中需要の恩恵を受けますが、空室率の低下と成長鈍化に注意が必要です。サンベルト重視のREITは地域経済の追い風と供給不足を活かしますが、競争激化のリスクもあります。集中市場型のREITは供給制約の地理的優位性を持ちますが、激しい競争とテナント選別に対応しなければなりません。
継続的な供給縮小—新規完成の減少、解体の進行、サブリースの正常化—は、市場の根本的なリセットを意味します。過剰供給に適応してきたREITは変革を迫られますが、戦略的な資産ポートフォリオと資本の柔軟性、規律ある資本配分を持つ企業は、新たな在庫制約の中で成功を収めることができるでしょう。