不動産投資信託（FII）におけるプレミアムオフィスセグメントの動態は、投資家へのリターン戦略において二つの補完的な道筋を示しています。VBI Prime Offices (PVBI11)は予測可能な分配方針を維持し続ける一方で、Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)は積極的な資産リサイクルを通じて利益の拡大を図っています。これらの戦略の移行は、より持続可能で多様化されたモデルへと向かう企業用ビルのセクターの成熟を反映しています。
Funds From Operations（FFO）(は1口あたりR$ 1,15と予測されており、年間リターンは約11%となります。現在の分配と予測FFOの差は、長期投資家にとって大きな価値向上の潜在性を示しています。管理部門は、運用サイクルの進行に伴い、分配金がこの水準に徐々に収束することを期待しています。
資産リサイクルと利益実現の可能性
RCRB11は、資産構成の最適化を目的とした積極的なリサイクル戦略を継続しています。11月には、資産の一つの売却に向けた非拘束的意向表明書（Letter of Intent）が締結され、資産の資本効率向上に向けた移行が進行中です。この取引によるキャピタルゲインの見積もりはR$ 10百万、1口あたりR$ 2,90に相当し、今後のデューデリジェンス完了後に分配可能な結果に組み込まれる予定です。
ブラボ・パウリスタビルの占有状況
11月にブラボ・パウリスタビルの2つのフロアの空室が合計430 m²超となり、物理的空室率は0.99%に上昇しました。この退去にもかかわらず、指数は非常に低いままであり、確立されたコーポレートエリアに位置する資産の質の高さを反映しています。この減少による月次の総不動産収益への影響はR$ 0,02 per cotaと見積もられています。
コーポレートビルディングファンドの配当金の安定性：PVBI11は安定性を維持し、RCRB11は成長を加速
不動産投資信託（FII）におけるプレミアムオフィスセグメントの動態は、投資家へのリターン戦略において二つの補完的な道筋を示しています。VBI Prime Offices (PVBI11)は予測可能な分配方針を維持し続ける一方で、Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)は積極的な資産リサイクルを通じて利益の拡大を図っています。これらの戦略の移行は、より持続可能で多様化されたモデルへと向かう企業用ビルのセクターの成熟を反映しています。
PVBI11：予測可能性と運用耐性の進展
PVBI11は、期間中に安定型ファンドとしての地位を確立し、連続5ヶ月間配当金を一定に保ちました。11月の配当金は1口あたりR$ 0,45で、株主に完全に分配され、特別利益を用いずに純粋な運用実績を反映しています。終値はR$ 82,00で、投資家の月間利回りは0,55%となっています。
管理部門は、将来の調整のために1口あたりR$ 0,24の予備金を確保していると伝え、財務の慎重さを示しています。現在の結果は、過去24ヶ月の平均(R$ 0,55 per cota)をやや下回っていますが、分配の一貫性は、入居者の移行期間中もポートフォリオ内の不動産の堅実さを示しています。
テナントの動きとポートフォリオの運用ダイナミクス
運用面では、重要なテナントの入れ替えが見られました。Vera CruzビルにTimbro Tradingが進入し、以前空室だったスペースを占有したことで、空室率は物理的に16.5%、財務的に17.6%とコントロールされた水準を維持しています。
同時に、The Oneの新契約も完了し、Volken Capitalが12月から247 m²の賃貸面積を借りることで、運用耐性を維持しています。管理部門は、2026年上半期に予定される空室解消イベントを既に公表しており、12月のCascioneの退去や、2月のVera CruzのJulius Baerによるフロア返還も含まれます。
これらの予定された退去に対応するため、2026年4月からVera Cruzの1,801 m²を占有するServiceNowとの契約も締結されました。予測では、2026年4月に空室率が19.8%にピークに達し、その後再び運用のバランスが取れる見込みです。
RCRB11：加速成長とリサイクル戦略
RCRB11は、11月の純利益がR$ 3,294万に達し、10月比7.6%の成長を記録しました。不動産収益はR$ 4.52百万、金融収益はR$ 69,900と、家賃収入がキャッシュ・アロケーションのリターンを上回る構造を示しています。
配当は1口あたりR$ 0,94で、当期内に全額支払われました。終値はR$ 128,94で、年間配当利回りは8.7%となり、企業用ビルセグメントの競争力のある水準です。
FFOと評価見通し
Funds From Operations（FFO）(は1口あたりR$ 1,15と予測されており、年間リターンは約11%となります。現在の分配と予測FFOの差は、長期投資家にとって大きな価値向上の潜在性を示しています。管理部門は、運用サイクルの進行に伴い、分配金がこの水準に徐々に収束することを期待しています。
資産リサイクルと利益実現の可能性
RCRB11は、資産構成の最適化を目的とした積極的なリサイクル戦略を継続しています。11月には、資産の一つの売却に向けた非拘束的意向表明書（Letter of Intent）が締結され、資産の資本効率向上に向けた移行が進行中です。この取引によるキャピタルゲインの見積もりはR$ 10百万、1口あたりR$ 2,90に相当し、今後のデューデリジェンス完了後に分配可能な結果に組み込まれる予定です。
ブラボ・パウリスタビルの占有状況
11月にブラボ・パウリスタビルの2つのフロアの空室が合計430 m²超となり、物理的空室率は0.99%に上昇しました。この退去にもかかわらず、指数は非常に低いままであり、確立されたコーポレートエリアに位置する資産の質の高さを反映しています。この減少による月次の総不動産収益への影響はR$ 0,02 per cotaと見積もられています。
管理部門は、空室スペースに対して4つの商業提案が検討中であると伝えており、再占有の動きは良好です。この入居者移行の過程は、突発的な退去にもかかわらず、運用の耐性を示しています。
企業用ビルセクターの展望
両ファンドは、企業用ビル市場の進化を反映し、運用の成熟と財務の持続可能性を高めています。PVBI11は予測可能性を提供し、RCRB11は積極的な管理を通じた成長の潜在性を示しています。両ポートフォリオの占有状況は、コアエリアのプレミアムスペースに対する継続的な需要を示しており、テナントの移行期間中もその需要は堅調です。