不動産REITの反発：Realty IncomeとNNN REIT—どちらに資金を投じるべきか？

小売REIT回復ストーリー

小売REIT分野の崩壊の噂？それは正式に過大評価されていました。COVID-19の電子商取引恐怖と、2022-2023年の金利引き上げサイクルの厳しい局面を乗り越えた後、不動産REITsは小売物件に焦点を当てたものが堅実な反発を見せています。2025年の最初の9か月間、Nareitによると小売に特化したREITは平均6.9％のリターンを記録しており、セクターのファンダメンタルズが健全なままである証拠です。

この回復の中で特に注目すべきは、Realty Income (NYSE: O)とNNN REIT (NYSE: NNN)の二つです。両者とも米国内の大規模な小売物件ポートフォリオを保有しています。しかし、どちらをウォッチリストに載せるべきでしょうか？

Realty Income：多角化の重鎮

Realty Incomeは15,540以上の物件を所有し、セクターのヘビー級チャンピオンです。注目点は以下の通りです。

• 収益構成：年間賃料の80％が小売物件からのもので、食料品店(11%)、コンビニ(10%)、ホームセンターやダラーショップに幅広く分散
• テナントの質：Dollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなどの大手がテナントをリード
• 運営状況：稼働率98.7％、リースは3.5％高いレートで更新
• キャッシュ生成：AFFOは前年比2.9％増の$1.09（希薄化後1株当たり）
• 配当実績：30年以上連続四半期増配、10月には$0.269から$0.2695へ増配
• 現在の利回り：配当利回り5.7％、2025年のAFFO予測は$4.25〜$4.27（1株当たり）、年次配当額の$3.23を十分に上回る(快適に)

トレードオフは？ Realty Incomeの規模(15,000以上の物件)は、今後の成長が爆発的ではなく、穏やかで安定したものになる可能性が高いことです。これほど大きなポートフォリオを持つ場合、意味のある物件を追加するには比例して多くの資本投入が必要です。

NNN REIT：機敏なチャレンジャー

NNN REITは、コンビニ、カーサービス、レストラン、エンターテインメントなどのセクターにわたる約3,700の物件を運営しています。現状は以下の通りです。

• テナント管理：Q3で97.5％の稼働率を維持
• キャッシュパフォーマンス：AFFOは1株当たり$0.84から$0.86へ四半期ごとに増加
• 配当の推移：36年連続増配の実績、8月には3.4％の増配で$0.60へ
• 今後の見通し：管理側は2025年のAFFOを$3.41〜$3.45と予測し、堅実な配当カバレッジを確保
• 現在の利回り：5.9％

こちらのメリットは？ ポートフォリオが小さいため、新たな物件取得が成長指標に実質的な影響を与えやすい点です。これは、現規模のRealty Incomeにはない特権です。NNN REITの米国内小売に特化した狭い焦点も、運営の監視と最適化を容易にしています。

結論：規模 vs. 選択肢の柔軟性

両方の不動産REITsは、小売の逆風を乗り越える方法を見出しています。景気後退に強いビジネスを展開するテナントを選び、健全な稼働率を維持しています。30年以上の配当増加と、利回りも似通っており(5.7％対5.9％)、収益面でも競争力があります。

最大の違いは？ Realty Incomeは多様化と規模を通じて安定性を提供し、NNN REITはより小さくターゲットを絞った投資で、明確な成長の余地を持っています。成長を重視しつつ収入も追求したい場合、NNN REITの高い利回りと拡大の可能性が、確立された信頼性のあるRealty Incomeを上回るかもしれません。

どちらも検討に値します。あなたが重視するのは、実績のある規模なのか、それとも将来の伸びしろなのか次第です。