## 小売REIT：危機から回復へ小売に焦点を当てたリートに関する懸念は、ほぼ大げさだったことが証明されています。これらの物件はCOVID-19パンデミックや2022-2023年の金利引き上げの間に逆風に直面しましたが、セクターは驚くほど回復しています。2025年の最初の9か月間、Nareitのデータによると、小売物件REITの平均リターンは6.9%を記録しました。安定した配当収入を求めるインカム投資家にとって、REITは税制上のメリット—課税所得の少なくとも90%を株主に分配することを義務付けている—により、魅力的な選択肢であり続けています。## 主要な二つのリーダー小売REITの分野を支配するのは、**Realty Income** (NYSE: O)と**NNN REIT** (NYSE: NNN)の二つの確立されたプレイヤーです。両者は数千の小売物件を保有し、印象的な配当実績を維持しています。しかし、彼らの小売セクターへのアプローチは大きく異なり、長期投資家にとっては選択が容易ではありません。## Realty Income：規模と多様化**Realty Income**は15,540以上の物件を運営し、その約80%の賃料収入は小売資産から得ています。同社は戦略的に、食料品店 (11%)、コンビニエンスストア (10%)、ホームセンター、ダラーストアチェーンなどに分散しています。残りの収入は工業施設、ゲーム施設、その他のセクターからもたらされます。主要なテナントにはDollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなどがあり、ポートフォリオの稼働率は98.7%に達し、リース更新は3.5%高い賃料で確保されており、価格交渉力を示しています。財務面では、配当可能なキャッシュフローを測る指標である調整済み運用資金 (AFFO)は、希薄化後1株あたり$1.09に達し、前年同期比2.9%増加しました。経営陣は、通年のAFFOを1株あたり$4.25〜$4.27と見込み、年間配当の$3.23を十分にカバーしています。現在の配当利回りは5.7%です。特筆すべきは、Realty Incomeは1994年のIPO以来、30年以上にわたり四半期ごとに配当を増やし続けており、月次配当も年に数回調整しています。10月の増配は$0.269から$0.2695へと反映されており、この一貫したパターンを示しています。ただし、その規模の大きさは、成長のためには大規模な物件取得が必要となることを意味します。## NNN REIT：集中と成長の可能性**NNN REIT**は、コンビニエンスストア、自動車サービス、レストラン、ファミリーエンターテインメントセンターなどに賃貸している約3,700物件を運営しています。ポートフォリオの規模が比較的小さいことは、投資の影響を意味のあるものにしやすくしています。同社は運営効率を維持し、Q3の稼働率は97.5%を記録。四半期ごとのAFFOは1株あたり$0.84から$0.86に増加し、経営陣は通年で$3.41〜$3.45を見込んでいます。この予測レベルでは、配当は十分にカバーされています。NNN REITは、自身の配当実績も誇りにしています。36年連続で増配しており、8月の3.4%増配により、配当は1株あたり$0.60に達しました。現在の利回りは5.9%で、Realty Incomeと同等かそれ以上です。## 財務指標の比較両者は、景気後退に強いビジネスに焦点を当てた慎重なテナント選定を通じて、小売の課題を乗り越える弾力性を示しています。どちらも同様の配当利回り (5.7% vs 5.9%)を維持し、30年以上にわたる年間配当増加の実績を持っています。最大の違いは、ポートフォリオの構成と成長軌道にあります。Realty Incomeは、物件タイプや地理的分散を優先し、安定性を犠牲にしてでも拡大を遅らせる戦略を取っています。一方、NNN REITは米国内の小売に集中し、ターゲットを絞った買収からより大きな利益を得ることを目指しています。## REITの選択をどうするか配当を重視する投資家にとって、この選択は集中投資と分散投資のどちらを重視するかにかかっています。Realty Incomeは、確立された規模と多セクターのバランスを重視する人に魅力的です。NNN REITは、引き続き小売の回復を見込み、短期的な成長の可能性を求める投資家に向いています。最終的なREIT株の選択は、Realty Incomeの堅牢な安定性を重視するか、NNN REITの狭い米国小売市場での機動性を重視するかによります。小売の回復力と、NNN REITの資本投入能力を考えると、成長志向のインカム投資家にとって後者の魅力はますます高まっています。
どのREITが優れたリターンを提供するか：Realty Income vs NNN REIT、あなたの最良のREIT株選択
小売REIT：危機から回復へ
小売に焦点を当てたリートに関する懸念は、ほぼ大げさだったことが証明されています。これらの物件はCOVID-19パンデミックや2022-2023年の金利引き上げの間に逆風に直面しましたが、セクターは驚くほど回復しています。2025年の最初の9か月間、Nareitのデータによると、小売物件REITの平均リターンは6.9%を記録しました。安定した配当収入を求めるインカム投資家にとって、REITは税制上のメリット—課税所得の少なくとも90%を株主に分配することを義務付けている—により、魅力的な選択肢であり続けています。
主要な二つのリーダー
小売REITの分野を支配するのは、Realty Income (NYSE: O)とNNN REIT (NYSE: NNN)の二つの確立されたプレイヤーです。両者は数千の小売物件を保有し、印象的な配当実績を維持しています。しかし、彼らの小売セクターへのアプローチは大きく異なり、長期投資家にとっては選択が容易ではありません。
Realty Income：規模と多様化
Realty Incomeは15,540以上の物件を運営し、その約80%の賃料収入は小売資産から得ています。同社は戦略的に、食料品店 (11%)、コンビニエンスストア (10%)、ホームセンター、ダラーストアチェーンなどに分散しています。残りの収入は工業施設、ゲーム施設、その他のセクターからもたらされます。
主要なテナントにはDollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなどがあり、ポートフォリオの稼働率は98.7%に達し、リース更新は3.5%高い賃料で確保されており、価格交渉力を示しています。
財務面では、配当可能なキャッシュフローを測る指標である調整済み運用資金 (AFFO)は、希薄化後1株あたり$1.09に達し、前年同期比2.9%増加しました。経営陣は、通年のAFFOを1株あたり$4.25〜$4.27と見込み、年間配当の$3.23を十分にカバーしています。現在の配当利回りは5.7%です。
特筆すべきは、Realty Incomeは1994年のIPO以来、30年以上にわたり四半期ごとに配当を増やし続けており、月次配当も年に数回調整しています。10月の増配は$0.269から$0.2695へと反映されており、この一貫したパターンを示しています。
ただし、その規模の大きさは、成長のためには大規模な物件取得が必要となることを意味します。
NNN REIT：集中と成長の可能性
NNN REITは、コンビニエンスストア、自動車サービス、レストラン、ファミリーエンターテインメントセンターなどに賃貸している約3,700物件を運営しています。ポートフォリオの規模が比較的小さいことは、投資の影響を意味のあるものにしやすくしています。
同社は運営効率を維持し、Q3の稼働率は97.5%を記録。四半期ごとのAFFOは1株あたり$0.84から$0.86に増加し、経営陣は通年で$3.41〜$3.45を見込んでいます。この予測レベルでは、配当は十分にカバーされています。
NNN REITは、自身の配当実績も誇りにしています。36年連続で増配しており、8月の3.4%増配により、配当は1株あたり$0.60に達しました。現在の利回りは5.9%で、Realty Incomeと同等かそれ以上です。
財務指標の比較
両者は、景気後退に強いビジネスに焦点を当てた慎重なテナント選定を通じて、小売の課題を乗り越える弾力性を示しています。どちらも同様の配当利回り (5.7% vs 5.9%)を維持し、30年以上にわたる年間配当増加の実績を持っています。
最大の違いは、ポートフォリオの構成と成長軌道にあります。Realty Incomeは、物件タイプや地理的分散を優先し、安定性を犠牲にしてでも拡大を遅らせる戦略を取っています。一方、NNN REITは米国内の小売に集中し、ターゲットを絞った買収からより大きな利益を得ることを目指しています。
REITの選択をどうするか
配当を重視する投資家にとって、この選択は集中投資と分散投資のどちらを重視するかにかかっています。Realty Incomeは、確立された規模と多セクターのバランスを重視する人に魅力的です。NNN REITは、引き続き小売の回復を見込み、短期的な成長の可能性を求める投資家に向いています。
最終的なREIT株の選択は、Realty Incomeの堅牢な安定性を重視するか、NNN REITの狭い米国小売市場での機動性を重視するかによります。小売の回復力と、NNN REITの資本投入能力を考えると、成長志向のインカム投資家にとって後者の魅力はますます高まっています。