配当ハンターのジレンマ：NNN REIT vs. Realty Income — どのトップレートのREITがあなたのお金に値するのか？

小売REITが実際に注目に値する理由

REITについてのポイントはこうです：法的に、課税所得の少なくとも90%を株主に分配することが義務付けられています。つまり、あなたは多くの配当を受け取ることができるのです。

しかし、小売REITは疑念にさらされました。Eコマースは実店舗を殺すはずだと考えられていました。その後、2022-2023年の金利ショックがやってきました。投資家はパニックに陥りました。実は、彼らは間違っていました。2025年の最初の9ヶ月間、Nareitによると、小売に焦点を当てたREITの平均リターンは6.9%でした。恐怖は薄れ、チャンスは本物です。

重鎮：Realty Incomeの巨大規模

Realty Incomeは15,540以上の物件を保有しています。これはほぼREITのウォルマートのような存在です。家賃の約80%は小売からのもので、スーパーマーケット (11%)、コンビニエンスストア (10%)、ホームセンター、ダラーショップが大部分を占めます。残りの20%は工業、ゲーム、その他の資産に分散しています。

数字は堅実です。98.7%の稼働率は、テナントが長く滞留していることを示しています。リース更新時には、Realty Incomeは賃料を3.5%引き上げます。これがレバレッジです。調整後運用資金（(AFFO)）は1株当たり$1.09に達し、前年比2.9%増加しています。

配当は主役です。月次支払いで、30年以上連続で四半期ごとに増加しています。最近の増額は、10月に1株あたり$0.269から$0.2695へと上昇しました。2025年の予想AFFOは1株あたり$4.25〜$4.27で、年間配当は$3.23ですから、実質的なキャッシュフローに裏打ちされた5.7%の安定した利回りが期待できます。

ただし、問題は？15,000以上の物件を所有していると、成長を意味のあるレベルで促進する取引を見つけるのは難しいということです。Realty Incomeはゆっくりと着実に資産を増やすタイプであり、ロケットのような急成長を目指すものではありません。

機敏な挑戦者：NNN REITの戦略的焦点

NNN REITは異なるゲームを展開しています。約3,700の物件を所有し、コンビニ、車関連、レストラン、エンターテインメント会場にリースされた物件が中心です。物件数は少ないですが、戦略的に多様な小売セグメントに分散しています。

管理はテナントを満足させ続けることに注力しており、Q3の97.5%の稼働率がそれを証明しています。1株あたりのAFFOは前四半期の$0.84から$0.86に上昇しました。配当は36年連続で増加中です。8月の3.4%増の$0.60に上昇したことは、NNNが勢いを失っていない証拠です。

新たな配当率に対して、予測されるAFFOは1株あたり$3.41〜$3.45であり、カバレッジは十分です。利回りは5.9%で、Realty Incomeよりやや高い水準です。

ここでNNNの強みが光ります：小規模な規模は欠点ではなく、むしろ特徴です。新しい物件の取得は、成長のダイヤルを意味のある範囲で動かすことができます。投資家にとっては、配当収入とともに実質的なキャピタルゲインの可能性も重要です。

真の違い：成長 vs. 安定性

どちらも高評価のREITであり、多くの投資家が見捨てたセクターで30年以上の実績を持ちます。両者ともに配当を30年以上引き上げており、利回りは5.7%〜5.9%の範囲です。利回りはほぼ同じです。

では、何が彼らを区別しているのでしょうか？

Realty Incomeは要塞のような安定性を提供します。確立されたプレイヤーであり、物件タイプや地理的に多様化しています。成長は控えめですが、予測可能です。

NNN REITは優れたリターンの可能性を秘めています。規模は小さくても、より焦点を絞った戦略で、新しい物件の取引ごとに意味のある成長を続けています。配当収入に加え、実質的なキャピタルゲインの可能性もあります。

決定はあなたのタイムラインとリスク許容度次第です。安定した信頼できる収入を最小限のドラマで得たいなら？Realty Income。収入とともに意味のある成長の可能性を求めるなら？NNN REITの小規模な規模は、各戦略的買収を株主にとってより重要なものにします。

AIや巨大キャップのテックに夢中な市場の中で、これらの高評価REITは、退屈なビジネス—あなたが寝ている間に月次で支払われるもの—にも独自の魔法があることを思い出させてくれます。