もしあなたが長い間タイ株式市場に参入しようと考えている投資家であれば、REITまたは不動産投資信託という言葉を長い間耳にしたことがあるでしょう。特に2018年以降、REITは上場市場に入り、自然な預金よりも高いリターンを求める人々にとって人気の選択肢となっています。しかし、いくつかの期間にはREITの結果が期待外れとなることもありました。なぜそうなるのか、そしてREITとは実際に何なのか、より深く理解してみましょう。## REITとはどのような投資形態か基本的な考え方として、REITはトラストマネージャーによって運営される資産ファンドです。主な役割は、投資家から資金を集めて、継続的に収益を生み出すことができる資産（例：オフィスビル、ショッピングモール、倉庫、ホテル、または通信インフラなど）を購入・管理することです。トラストは、資産の管理から得られる収益（例：賃料、手数料）を投資信託の受益者に配当として還元します。この配当は、安定した収入源から得られるため、比較的安定していることが多いです。(なぜREITが人気なのか既に収益を持つ資産の所有者にとって、REITはこれらの資産を投資家から資金調達し、新規プロジェクトの開発に資金を充てる手段となります。投資家は、多額の資金を投入せずに不動産市場にアクセスでき、簡単にREITのユニットを売買できるため、SET市場での取引も容易です。また、専門家が管理し、政府の監督の下で運営されるため、安心して投資できます。## REITは不動産ファンドとどう違うのかREITと不動産ファンドはともに不動産に投資しますが、重要な違いが3つあります。**構造と規制の面**：不動産ファンドは証券の預託証書を持たない投資信託であるのに対し、REITは証券取引委員会（หน่วยกลต.）と証券取引所（ตลท.）の規制下にあるトラストです。**投資の柔軟性**：不動産ファンドはPositive Listに限定され、海外資産への投資もできませんが、REITはより自由で、海外資産への投資や不動産開発も総資産の10％以内で可能です。**ユニットの配分**：不動産ファンドはブローカーや会議の開催などの義務がなく、流動性も低いですが、REITは少なくとも15％のブローカーを必要とし、年次の投資者総会も開催します。したがって、REITはより柔軟な形態を持ち、規制も厳しいため、現在のタイでは新たな不動産ファンドはなく、すべてREITとなっています。## REITの種類は何種類あるのかREITは分類方法によっていくつかのタイプに分かれます。基本的な分類に基づいています。)不動産の権利に基づく分類**フリーホールド型REIT（(Freehold)）**：トラストは不動産の所有者であり、賃貸収入を直接管理します。不動産の価値が上昇した場合（例：インフラの追加など）、ユニットの価値も上昇します。**リースホールド型REIT（###Leasehold###）**：トラストは所有者ではなく、賃貸契約期間中に不動産からの利益を受け取る権利を持ちます。契約終了時には権利とユニットの価値は消失しやすく、時間とともに価値が下がる傾向があります。(投資の方法に基づく分類**直接投資**：REITは不動産を直接所有または権利を持つ。**間接投資**：REITは他の企業の株式を保有し、その企業が不動産に投資している。)資産タイプに基づく分類- **リテールREIT**：ショッピングモール、小売センター、アウトレットなどを運営- **レジデンシャルREIT**：ホテル、コンドミニアム、アパート、寮などを運営- **ヘルスケアREIT**：病院、ヘルスセンター、高齢者施設などを運営- **オフィスREIT**：オフィススペースの賃貸運営- **インフラREIT**：通信インフラ、エネルギーパイプラインなどを運営それぞれのタイプは、配当の仕組みや収益に影響を与える要因が異なります。## REITの価値変動の要因REITの価値は主に2つの要因から成り立っています。**不動産の価値**：REITが持つ権利（(FreeholdまたはLeasehold)）や、経済状況、インフラ開発、市場全体の動向などに影響されます。不動産の土地や建物の価値が上昇すれば、REITの価値も上がります。**予想される収益**：賃料率、稼働率（(occupancy rate)）、経済状況、需要の変化に依存します。例えば、借り手が増えれば収入も増え、配当も高くなります。一方、混乱や大きな事故（例：疾病###โรค###）が起きると、ホテルや商業施設の賃料は下がる可能性があります。## REITの長所と制約(長所- **流動性が高い**：株と同様にSET市場で売買できる- **リスク分散**：株や債券以外の投資選択肢を提供- **透明性**：情報公開と規制の下で運営- **安定した収入**：安定した収益から定期的に配当が得られる)短所- **税金の対象**：配当には10％の源泉徴収税がかかるか、年間の税控除に利用できる- **金利リスク**：金利が上昇すると、投資家はより高いリターンを求めて他の投資に移るため、REITの価格が下落する可能性がある投資前にこれらの長所と制約をよく理解し、自身の投資目的に合っているか検討することが重要です。## タイで投資できる代表的なREIT例**CPNREIT**：セントラルグループのショッピングセンター、オフィス、ホテルを運営するリースホールドREIT。配当利回りは8.35％（現在価格9.85バーツ）**IMPACT**：インパクト・メガ・コンベンションセンターやオフィスビルを所有するフリーホールドREIT。配当利回りは4.69％（価格12.80バーツ）**WHART**：倉庫ビジネスのためのフリーホールドとリースホールドの両方を持つREIT。配当利回りは7.63％（価格9.50バーツ）**JASIF**：光ファイバーインフラREIT。通信会社にレンタル収入を得ており、最高の配当利回りは13.73％（価格6.70バーツ）## まとめREITは、高い配当利回りを求める投資家に適した投資手段です。専門家による資産管理と透明性の高い情報提供の恩恵を受けられます。ただし、投資前には各トラストの特徴やリスクを十分に理解し、経済状況の変化を注視し、自分の投資目的に合っているかどうかを検討することが重要です。
なぜREITは満足できる投資選択肢なのか
もしあなたが長い間タイ株式市場に参入しようと考えている投資家であれば、REITまたは不動産投資信託という言葉を長い間耳にしたことがあるでしょう。特に2018年以降、REITは上場市場に入り、自然な預金よりも高いリターンを求める人々にとって人気の選択肢となっています。しかし、いくつかの期間にはREITの結果が期待外れとなることもありました。なぜそうなるのか、そしてREITとは実際に何なのか、より深く理解してみましょう。
REITとはどのような投資形態か
基本的な考え方として、REITはトラストマネージャーによって運営される資産ファンドです。主な役割は、投資家から資金を集めて、継続的に収益を生み出すことができる資産（例：オフィスビル、ショッピングモール、倉庫、ホテル、または通信インフラなど）を購入・管理することです。
トラストは、資産の管理から得られる収益（例：賃料、手数料）を投資信託の受益者に配当として還元します。この配当は、安定した収入源から得られるため、比較的安定していることが多いです。
(なぜREITが人気なのか
既に収益を持つ資産の所有者にとって、REITはこれらの資産を投資家から資金調達し、新規プロジェクトの開発に資金を充てる手段となります。
投資家は、多額の資金を投入せずに不動産市場にアクセスでき、簡単にREITのユニットを売買できるため、SET市場での取引も容易です。また、専門家が管理し、政府の監督の下で運営されるため、安心して投資できます。
REITは不動産ファンドとどう違うのか
REITと不動産ファンドはともに不動産に投資しますが、重要な違いが3つあります。
構造と規制の面：不動産ファンドは証券の預託証書を持たない投資信託であるのに対し、REITは証券取引委員会（หน่วยกลต.）と証券取引所（ตลท.）の規制下にあるトラストです。
投資の柔軟性：不動産ファンドはPositive Listに限定され、海外資産への投資もできませんが、REITはより自由で、海外資産への投資や不動産開発も総資産の10％以内で可能です。
ユニットの配分：不動産ファンドはブローカーや会議の開催などの義務がなく、流動性も低いですが、REITは少なくとも15％のブローカーを必要とし、年次の投資者総会も開催します。
したがって、REITはより柔軟な形態を持ち、規制も厳しいため、現在のタイでは新たな不動産ファンドはなく、すべてREITとなっています。
REITの種類は何種類あるのか
REITは分類方法によっていくつかのタイプに分かれます。基本的な分類に基づいています。
)不動産の権利に基づく分類
フリーホールド型REIT（(Freehold)）：トラストは不動産の所有者であり、賃貸収入を直接管理します。不動産の価値が上昇した場合（例：インフラの追加など）、ユニットの価値も上昇します。
リースホールド型REIT（###Leasehold###）：トラストは所有者ではなく、賃貸契約期間中に不動産からの利益を受け取る権利を持ちます。契約終了時には権利とユニットの価値は消失しやすく、時間とともに価値が下がる傾向があります。
(投資の方法に基づく分類
直接投資：REITは不動産を直接所有または権利を持つ。
間接投資：REITは他の企業の株式を保有し、その企業が不動産に投資している。
)資産タイプに基づく分類
それぞれのタイプは、配当の仕組みや収益に影響を与える要因が異なります。
REITの価値変動の要因
REITの価値は主に2つの要因から成り立っています。
不動産の価値：REITが持つ権利（(FreeholdまたはLeasehold)）や、経済状況、インフラ開発、市場全体の動向などに影響されます。不動産の土地や建物の価値が上昇すれば、REITの価値も上がります。
予想される収益：賃料率、稼働率（(occupancy rate)）、経済状況、需要の変化に依存します。例えば、借り手が増えれば収入も増え、配当も高くなります。一方、混乱や大きな事故（例：疾病###โรค###）が起きると、ホテルや商業施設の賃料は下がる可能性があります。
REITの長所と制約
(長所
)短所
投資前にこれらの長所と制約をよく理解し、自身の投資目的に合っているか検討することが重要です。
タイで投資できる代表的なREIT例
CPNREIT：セントラルグループのショッピングセンター、オフィス、ホテルを運営するリースホールドREIT。配当利回りは8.35％（現在価格9.85バーツ）
IMPACT：インパクト・メガ・コンベンションセンターやオフィスビルを所有するフリーホールドREIT。配当利回りは4.69％（価格12.80バーツ）
WHART：倉庫ビジネスのためのフリーホールドとリースホールドの両方を持つREIT。配当利回りは7.63％（価格9.50バーツ）
JASIF：光ファイバーインフラREIT。通信会社にレンタル収入を得ており、最高の配当利回りは13.73％（価格6.70バーツ）
まとめ
REITは、高い配当利回りを求める投資家に適した投資手段です。専門家による資産管理と透明性の高い情報提供の恩恵を受けられます。ただし、投資前には各トラストの特徴やリスクを十分に理解し、経済状況の変化を注視し、自分の投資目的に合っているかどうかを検討することが重要です。