Décider du pourcentage de vos revenus qui doit aller à votre hypothèque

Lorsque vous envisagez d’acheter une maison, l’une des questions les plus cruciales ne concerne pas seulement la propriété elle-même — il s’agit de savoir si le paiement hypothécaire mensuel s’intègre confortablement dans votre budget. Votre niveau de revenu influence directement non seulement le montant de la maison que prêteur vous approuvera, mais aussi la taille de la maison que vous devriez raisonnablement acheter. Plutôt qu’une approche universelle, les experts financiers ont élaboré plusieurs modèles pour aider les acheteurs à déterminer un pourcentage approprié de leur revenu mensuel à consacrer aux paiements hypothécaires.

Comprendre les principaux modèles de revenu par rapport à l’hypothèque

Différents standards de prêt et conseillers financiers recommandent diverses approches, chacune adaptée à différentes situations financières. Les références les plus couramment discutées portent sur la relation entre vos coûts de logement et votre revenu global.

L’approche des 28%

La ligne directrice la plus conservatrice suggère que vous ne devriez pas consacrer plus de 28% de vos revenus bruts mensuels aux coûts de logement. Ce pourcentage inclut non seulement l’hypothèque elle-même, mais aussi les taxes foncières et l’assurance habitation regroupées en un seul paiement mensuel.

Pour illustrer : si votre ménage génère 7 000 $ par mois avant impôts, vous calculeriez 28% de ce montant, ce qui équivaut à environ 1 960 $. Cela devient votre budget mensuel cible pour le logement.

Le cadre 28/36

En s’appuyant sur le modèle des 28%, ce cadre ajoute une autre couche de gestion financière. Alors que 28% est consacré au logement, le reste des dettes — cartes de crédit, prêts automobiles, factures de services publics, et autres obligations — devrait rester dans 36% de votre revenu brut mensuel.

En utilisant le même exemple de 7 000 $, vous disposeriez de 2 520 $ (36% du revenu) pour toutes les autres dettes en plus de votre hypothèque de 1 960 $, laissant de la marge pour gérer vos obligations financières plus larges.

Approches alternatives : modèles 35/45 et après impôt

Certains prêteurs appliquent des standards plus stricts. Le modèle 35/45 limite toutes les dettes du ménage — y compris votre hypothèque — à 35% du revenu brut, ou alternativement, 45% de votre revenu net (après impôts). Cette approche tend à être plus restrictive.

Une autre option privilégie votre pouvoir d’achat réel en utilisant votre revenu net plutôt que brut. Le modèle post-impôt à 25% limite les coûts de logement à seulement 25% de ce que vous rapportez réellement après déductions. Bien que cette approche offre la flexibilité de prêt la plus faible, elle peut convenir aux emprunteurs ayant déjà des obligations substantielles comme des paiements de voiture, des prêts étudiants ou des dettes de carte de crédit.

Facteurs financiers clés que les prêteurs évaluent

Les prêteurs n’approuvent pas simplement les prêts en fonction de pourcentages de revenu. Ils examinent votre situation financière complète à travers plusieurs indicateurs critiques.

Votre ratio d’endettement par rapport au revenu (DTI) représente toutes vos obligations de dettes mensuelles divisées par votre revenu brut mensuel. Par exemple, si vous gagnez 7 000 $ par mois et avez 2 800 $ de paiements mensuels totaux (y compris une hypothèque potentielle), votre DTI serait de 40%. La plupart des prêteurs préfèrent voir un DTI entre 36% et 43%, bien que certains puissent accepter des ratios plus élevés selon votre profil de crédit.

Au-delà du ratio, les prêteurs évaluent aussi :

• Stabilité du revenu : ils veulent un historique de revenus cohérent, en examinant à la fois les fiches de paie récentes et les déclarations fiscales si vous êtes travailleur indépendant
• Situation de crédit : un meilleur score de crédit permet généralement d’obtenir des taux d’intérêt plus bas, réduisant directement votre obligation mensuelle
• Montant de l’apport initial : un investissement initial plus important signifie un prêt plus petit et donc des paiements mensuels plus faibles
• Charge de dettes existantes : des obligations existantes plus élevées réduisent le montant supplémentaire de prêt hypothécaire que les prêteurs sont prêts à accorder

Calculer ce que vous pouvez réellement vous permettre

Plutôt que d’appliquer simplement une règle de pourcentage, faites l’inventaire de votre situation spécifique. Rassemblez ces chiffres :

• Votre revenu mensuel provenant de l’emploi et des sources de revenus secondaires (chiffres avant et après impôts)
• Vos obligations mensuelles totales : minimums de cartes de crédit, prêts auto, prêts étudiants, prêts personnels, et autres dettes récurrentes
• Votre apport initial disponible : fonds que vous pouvez engager dès le départ pour réduire le montant du prêt
• Votre situation de crédit : si vous vous positionnez pour des taux de prêt prime ou si vous travaillez à améliorer votre profil

Le modèle de pourcentage que vous utilisez finalement doit refléter votre réalité financière personnelle. Quelqu’un avec peu de dettes existantes pourrait confortablement fonctionner avec le niveau 28/36, tandis qu’une personne avec des obligations substantielles pourrait avoir besoin de l’approche post-impôt à 25% pour maintenir une véritable stabilité financière.

Stratégies pour garder votre paiement hypothécaire gérable

Votre hypothèque représentera probablement votre dépense mensuelle la plus importante, il est donc crucial d’optimiser ce chiffre.

Ajustez vos paramètres de recherche de maison : vous n’avez pas besoin d’acheter au prix maximum approuvé par les prêteurs. Choisir une propriété moins chère se traduit directement par des paiements mensuels plus faibles.

Augmentez votre apport initial : économiser davantage pour un apport plus conséquent signifie financer moins d’argent, ce qui réduit votre obligation mensuelle et peut éliminer les coûts d’assurance hypothécaire privée.

Améliorez votre profil financier avant de postuler : rembourser des dettes existantes améliore à la fois votre ratio DTI et votre score de crédit, ce qui peut vous qualifier pour des taux d’intérêt plus bas. Même de modestes réductions de taux se traduisent par des économies mensuelles significatives.

Le coût total de la propriété

Votre paiement hypothécaire n’est qu’une partie de l’équation des dépenses liées à la propriété. Prenez en compte ces coûts souvent négligés lors de l’évaluation de votre budget :

Entretien et réparations : chaque maison nécessite un entretien continu, des travaux saisonniers aux réparations imprévues. Prévoyez pour le remplacement de toiture, la maintenance du chauffage, ventilation et climatisation, les problèmes de plomberie, et l’usure générale.

Jardin et aménagement paysager : sauf si votre communauté couvre ces services, vous êtes responsable de l’entretien de la pelouse, de l’aménagement paysager, et du nettoyage saisonnier.

Améliorations de la propriété : au-delà des réparations essentielles, vous pourriez vouloir des améliorations comme de nouveaux appareils, des rénovations de salle de bain ou des aménagements extérieurs. Lors de l’inspection de la maison, utilisez les problèmes identifiés comme points de négociation pour réduire le prix d’achat.

Services publics et autres coûts : factures mensuelles d’électricité, d’eau, d’internet, et éventuellement l’entretien de la piscine s’ajoutent à vos coûts réguliers de logement.

Comprendre l’étendue totale des dépenses liées à la propriété vous aide à choisir un pourcentage d’hypothèque qui laisse de la place dans votre budget pour ces coûts inévitables. Le pourcentage de votre paiement logement est important, mais votre capacité à gérer la totalité du coût financier de la propriété l’est tout autant.