Comprendre les accords sur la valeur nette de la maison : Qu'est-ce qu'un accord sur la valeur nette de la maison et comment fonctionne-t-il ?

Si vous vous demandez « qu’est-ce qu’un accord de capital immobilier », vous n’êtes pas seul. Cette option de financement émergente a gagné du terrain en tant qu’alternative pour les propriétaires qui ont du mal à se qualifier pour des produits de prêt traditionnels. Contrairement aux prêts classiques sur valeur domiciliaire ou aux HELOC, un arrangement de partage de capital immobilier fonctionne sur un principe fondamentalement différent : vous empruntez contre la valeur future de votre maison, et non contre l’équité actuelle.

La mécanique principale : Qu’est-ce qui distingue un accord de capital immobilier

Alors, qu’est-ce qu’un accord de capital immobilier en réalité ? En termes simples : vous recevez une somme forfaitaire d’une société d’investissement, et en échange, vous leur accordez une participation dans la future appréciation ou dépréciation de votre maison. Ce n’est pas techniquement un prêt, ce qui signifie que vous n’aurez pas de paiements mensuels ni de charges d’intérêts — une différence significative par rapport au financement traditionnel de l’équité domiciliaire.

Le pourcentage de partage de l’équité est fixé à l’avance, calculé en fonction de la valorisation actuelle de votre maison (déterminée par un évaluateur tiers), votre position d’équité existante, la localisation géographique et votre solvabilité. La société peut ensuite ajuster la valeur estimée pour établir une valeur de départ, qui devient votre base d’emprunt et offre une protection aux investisseurs contre une éventuelle baisse de la valeur de la maison.

Voici la différence clé par rapport à d’autres produits d’équité domiciliaire : votre stratégie de sortie ne consiste pas seulement à rembourser un montant fixe plus les intérêts. Au lieu de cela, lorsque l’accord prend fin — généralement entre 10 et 30 ans selon le fournisseur — vous régularisez votre obligation en vendant la propriété ou en rachetant la participation de l’investisseur.

Propriété et position de privilège : Ce que vous gardez, ce que vous partagez

Soyons clairs : vous conservez la pleine propriété de votre maison. Ce qui change, c’est qu’une hypothèque est placée sur la propriété, positionnant la société d’investissement en deuxième rang si vous avez une hypothèque. Cela signifie qu’en cas de saisie, votre prêteur hypothécaire est payé en premier, puis le partenaire en capital reçoit sa part.

Vous conservez le droit de vendre à tout moment avant la fin de l’accord. Cependant, une fois que vous vendez ou que la date d’échéance est atteinte, vous devrez régler avec la société d’investissement en utilisant le produit de la vente, le refinancement de la maison, la vente d’actifs ou l’épargne accumulée.

Calcul de ce que vous devrez finalement rembourser

La valeur finale — et par conséquent, ce que vous payez à l’investisseur — dépend du prix de vente de votre maison ou de la nouvelle évaluation. Votre obligation réelle se décompose comme suit :

Si votre maison prend de la valeur : Vous payez à la société soit un pourcentage de la valeur finale de la maison, soit un pourcentage des gains d’appréciation.

Si votre maison reste stable : Vous devez généralement un pourcentage de la valeur finale ou du montant initial avancé.

Si votre maison se déprécie : Les obligations de paiement varient — vous pourriez devoir un pourcentage de la valeur finale, une partie des fonds initialement avancés, ou rien du tout, selon les termes du contrat.

La répartition des coûts : Ce qu’il faut prévoir

Comprendre ce qu’est un accord de capital immobilier implique de saisir sa structure de frais. Attendez-vous à ces coûts typiques lors de la mise en place d’un accord :

• Frais d’initiation : 3 % à 5 % de votre avance en capital

• Services d’évaluation : $200 jusqu’à 1 250 $

• Inspection de la propriété : $650 jusqu’à 1 050 $

• Travaux de titre : $200 jusqu’à $900

• Gestion de l’entiercement : $250 jusqu’à $500

Lors de la sortie, vous devrez probablement faire face à une nouvelle évaluation, inspection, et coûts de titre/entiercement. Si vous vendez, les commissions immobilières de votre agent s’appliquent également. C’est pourquoi comparer plusieurs fournisseurs et les options de prêts traditionnels ou de HELOC est judicieux — les coûts varient considérablement selon la localisation, les caractéristiques de la propriété et la méthode de souscription de chaque société.

Où accéder à ces accords

Les accords de partage de capital immobilier ne seront pas proposés dans votre banque locale, votre caisse de crédit ou par des prêteurs hypothécaires traditionnels. Ce sont principalement des sociétés soutenues par des investisseurs, avec des limitations géographiques importantes. En début 2024, leur disponibilité reste inégale à travers le pays.

Aspire opère dans cinq États : Californie, Colorado, Floride, Massachusetts et Washington.

HomePace couvre neuf régions : Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, Caroline du Nord, Ohio, Tennessee, Utah et Washington.

HomeTap est présent dans 16 États, dont Arizona, Californie, Floride, Michigan, Minnesota, Nevada, New Jersey, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oregon, Pennsylvanie, Caroline du Sud, Utah, Virginie et Washington.

Point couvre 26 États plus Washington D.C., offrant la couverture la plus large avec présence en Arizona, Californie, Colorado, Connecticut, Floride, Géorgie, Hawaï, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, New Jersey, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oregon, Pennsylvanie, Caroline du Sud, Tennessee, Utah, Virginie, Washington et Wisconsin.

Splitero se concentre sur cinq États de l’ouest : Californie, Colorado, Oregon, Utah et Washington.

Unison dessert 29 États et Washington D.C., ce qui en fait une autre option à large portée : Arizona, Californie, Colorado, Delaware, Floride, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Jersey, Nouveau-Mexique, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Caroline du Sud, Tennessee, Utah, Virginie, Washington et Wisconsin.

Unlock propose ses services dans 14 États : Arizona, Californie, Colorado, Floride, Michigan, New Jersey, Caroline du Nord, Oregon, Pennsylvanie, Caroline du Sud, Tennessee, Utah, Virginie et Washington.

Quand un accord de capital immobilier est pertinent

L’atout principal de ce qu’est un accord de capital immobilier est simple : accéder au capital lorsque les portes du prêt traditionnel se ferment. Que vous manquiez de revenus suffisants, que vous ne soyez pas éligible en raison de contraintes de crédit, ou que votre flux de trésorerie ne permette pas d’emprunter de manière conventionnelle, ces accords peuvent constituer une bouée de sauvetage.

Cependant, le compromis consiste à céder une partie du potentiel de plus-value future de votre maison. Vous vous engagez aussi à une obligation potentiellement longue (jusqu’à trois décennies avec certains fournisseurs), et vous risquez une vente forcée si vous ne pouvez pas rembourser lorsque l’accord arrive à échéance.

Avant de vous engager, postulez auprès de plusieurs fournisseurs d’accords de capital immobilier et explorez des financements alternatifs comme les prêts traditionnels ou les HELOC. Comparez les coûts totaux, les conditions et les implications pour prendre une décision éclairée adaptée à votre situation financière et à vos objectifs de propriété à long terme.