Cinq SCPI prêtes à dominer les distributions de dividendes en 2026 : ce que les investisseurs doivent savoir

Le paysage croissant des dividendes REIT

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) fonctionnent sous une exigence réglementaire unique : elles doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année. Cette obligation structurelle rend les REIT intrinsèquement attractives pour les investisseurs axés sur le revenu. Une analyse du marché suggère que les REIT américaines distribueront collectivement 61,5 milliards de dollars en dividendes d’ici 2026, ce qui représente une augmentation de 4,9 % d’une année sur l’autre. Parmi les centaines de REIT disponibles, cinq entreprises sont positionnées pour mener cette vague de dividendes.

Prologis : le géant industriel en tête de la croissance des dividendes

Se classant parmi les plus grandes du secteur par capitalisation à environ $120 milliard, Prologis (NYSE : PLD) entre 2026 avec des attentes de distribution de 4,3 milliards de dollars en dividendes. Cette projection représente environ une augmentation de 10 % par rapport aux 3,9 milliards de dollars versés en 2025. Le REIT industriel offre actuellement un rendement en dividendes de 3,1 %.

Ce qui distingue Prologis, c’est son engagement constant en faveur de l’expansion des dividendes. Au cours des cinq dernières années, la société a réalisé un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 13 % de ses paiements — dépassant largement la moyenne du secteur REIT de 6 % et le taux de croissance des dividendes du S&P 500 de 5 %. Ce bilan d’une allocation disciplinée du capital et de croissance démontre pourquoi les analystes le considèrent comme le meilleur performeur en matière de dividendes du secteur pour l’année à venir.

American Tower : infrastructure de télécommunications avec un regain de dynamisme

En tant que principal fournisseur d’infrastructures de télécommunications, American Tower (NYSE : AMT) exploite un vaste réseau de tours cellulaires et de centres de données. La société affiche actuellement un rendement de 3,9 % et devrait distribuer 3,4 milliards de dollars en dividendes en 2026. Son paiement trimestriel s’élève à environ 1,70 $ par action, ce qui équivaut à environ $800 millions par trimestre.

La trajectoire de dividendes de l’entreprise offre une étude de cas intéressante. Après une croissance rapide de 2014 à 2023, American Tower a adopté une position plus conservatrice en 2024 et 2025, en privilégiant le renforcement du bilan et la réduction de la dette. Avec des indicateurs financiers désormais stabilisés, la société est en position de reprendre des augmentations de dividendes à un chiffre moyen en 2026, en ligne avec ses objectifs stratégiques à long terme.

Realty Income : le champion des dividendes mensuels

Realty Income (NYSE : O), opérant en tant que REIT de location nette mondiale avec des propriétés dans neuf pays, se distingue par ses paiements de dividendes mensuels. Actuellement avec un rendement de 5,7 %, la société devrait distribuer $3 milliard en 2026, ce qui reflète une trajectoire de croissance modérée à un chiffre à partir des environ 2,9 milliards de dollars de 2025.

La crédibilité en matière de dividendes de la société est inégalée dans le secteur. Depuis son introduction en bourse en 1994, Realty Income a augmenté ses dividendes 133 fois, maintenant 113 trimestres consécutifs d’augmentations. Ce TCAC de 4,2 % démontre une cohérence exceptionnelle. Avec $6 milliard d’investissements prévus dans de nouvelles propriétés génératrices de revenus, la base pour une croissance soutenue des dividendes reste solide.

Simon Property Group : la relance d’un REIT de détail

Simon Property Group (NYSE : SPG), un REIT de détail de premier plan axé sur les centres commerciaux régionaux et les centres outlet, affiche un rendement en dividendes de 4,8 % et devrait verser environ 2,8 milliards de dollars en 2026. Bien que cela reflète les niveaux de distribution de 2025, l’entreprise a réalisé trois augmentations de dividendes distinctes l’année dernière (5 %, 4,9 %, et 4,8 % respectivement), ce qui témoigne de la confiance de la direction.

Le récit ici reflète une résilience. Après des coupures dues à la pandémie en 2020, Simon Property a systématiquement reconstruit ses paiements et dépasse désormais les niveaux d’avant la pandémie. Avec des attentes de bénéfices de 12,60 à 12,70 $ par action en fonds provenant des opérations, contre un dividende annuel de 8,80 $, la société dispose d’une marge de manœuvre importante pour de futures augmentations.

Public Storage : la fondation du secteur de l’auto-stockage

Le plus grand opérateur mondial d’auto-stockage, Public Storage (NYSE : PSA) offre un rendement de 4,6 % et devrait distribuer 2,1 milliards de dollars en dividendes tout au long de 2026. Bien que ce niveau corresponde aux distributions de 2025, le long historique de la société témoigne de sa capacité de croissance.

En plus de deux décennies, Public Storage a augmenté ses dividendes à un taux annuel moyen de 8,2 %. Les années récentes montrent un rythme plus mesuré, bien que la société ait réalisé une augmentation notable de 50 %, passant de 2,00 $ à 3,00 $ par action en 2022, et a maintenu ce niveau depuis. Avec une croissance des fonds provenant des opérations de près de 3 % au troisième trimestre( et un ratio de distribution conservateur inférieur à 75 %, la capacité d’augmenter en 2026 demeure.

La fondation du revenu pour l’avenir

Ces cinq REIT représentent la base du secteur immobilier versant des dividendes. Chacun gère d’importants portefeuilles immobiliers générant des flux de trésorerie importants, capables de soutenir des distributions importantes et potentiellement en expansion. Leur combinaison d’échelle, de discipline financière et de trajectoire de croissance en fait des positions clés pour les investisseurs priorisant des revenus durables en 2026.