Six mois après : la hausse de 14,2 % d'AGNC Investment raconte une histoire plus profonde sur les REITs hypothécaires

Lorsque vous examinez la performance de AGNC Investment Corporation AGNC au cours des six derniers mois, les chiffres sont impressionnants : une hausse de 14,2 % qui dépasse à la fois la moyenne du secteur et la performance du marché large. Mais derrière cette force apparente se cache une image complexe qui mérite une analyse plus approfondie. Voici ce qui motive réellement ce REIT hypothécaire, et s’il vaut la peine d’attirer votre attention maintenant.

La réalité de la performance : le contexte est important

La performance semestrielle d’AGNC dépasse le rendement de 11,8 % du S&P 500, mais le paysage plus large des REIT hypothécaires raconte une histoire fragmentée. Annaly Capital Management NLY devance AGNC avec une hausse de 14,8 %, tandis que Starwood Property Trust, Inc. STWD a subi une chute brutale de 13,1 % sur la même période. Cette divergence est importante — elle montre que tous les REIT hypothécaires ne bougent pas en synchronisation, et le positionnement d’AGNC a été la bonne décision pour cette fenêtre de six mois.

Qu’est-ce qui fonctionne réellement pour AGNC ?

Le vent favorable des taux hypothécaires

Le contexte des taux hypothécaires a changé de manière significative. Les données de Freddie Mac montrent que les taux fixes à 30 ans étaient à 6,15 % à la fin de 2025, contre 6,91 % un an plus tôt. Ce n’est pas qu’une simple statistique — cela reconfigure l’accessibilité financière et la dynamique de refinancement. À mesure que les taux baissent, la demande de prêts augmente, ce qui profite directement aux REIT hypothécaires via l’amélioration des marges de vente et l’augmentation des opportunités de déploiement.

Le pivot de la Réserve fédérale est également important ici. Après avoir réduit de 100 points de base en 2024 et de 75 points de base en 2025, avec des réductions supplémentaires potentielles en 2026, l’environnement des taux penche favorablement. Pour un actif générateur de revenus comme AGNC, des taux plus bas se traduisent par une pression réduite sur les bénéfices et un revenu d’intérêts net plus stable à l’avenir.

Une gestion disciplinée des risques en action

Ce qui distingue AGNC de ses pairs en difficulté, c’est son approche de la construction de portefeuille. La société ne détient pas passivement des hypothèques — elle couvre activement ses positions par des hedges. Au 30 septembre 2025, AGNC avait positionné des hedges pour couvrir 68 % de ses titres d’investissement, de ses opérations de repo et de ses positions TBA. C’est un travail de protection sérieux.

Au cours des trimestres récents, la direction a systématiquement repositionné le portefeuille : réduction de l’exposition aux titres non-agence, augmentation des allocations vers des titres à coupon plus élevé, gestion du risque de prépaiement. Oui, cela limite une partie du potentiel de hausse, mais cela explique aussi pourquoi AGNC a mieux résisté que la carnage de Starwood Property.

Une base d’actifs solide en MBS agence

Avec 90,1 milliards de dollars déployés dans des titres hypothécaires garantis par des agences, AGNC bénéficie des garanties des entreprises sponsorisées par le gouvernement sur le principal et les intérêts. Bien que la volatilité des spreads ait créé des vents contraires en termes de valorisation pour les positions existantes, les spreads des nouvelles MBS agence restent attractifs par rapport aux benchmarks depuis quatre ans. La discipline dans l’offre combinée à une demande croissante crée un contexte favorable pour de nouveaux déploiements.

La liquidité offre une flexibilité stratégique

Disposant de 7,2 milliards de dollars en liquidités (cash plus des MBS agence non grevés) au T3 2025, AGNC dispose d’une importante réserve de liquidités. Le levier a légèrement augmenté à 7,6X contre 7,5X, mais cela reste prudent par rapport au potentiel — permettant à la fois une position défensive et un déploiement opportuniste lorsque les spreads s’élargissent.

L’histoire du rachat d’actions et du dividende

AGNC a approuvé une autorisation de rachat d’actions de $1 milliard de dollars jusqu’à la fin 2026, avec le montant total encore disponible fin septembre. La société fait preuve de discipline ici, n’achetant que des actions se négociant en dessous de la valeur comptable tangible. Cette discipline auto-imposée est en réalité importante pour protéger la valeur des actionnaires.

Concernant les dividendes, le rendement de 13,43 % écrase la moyenne du secteur à 12,60 %. Annaly offre 12,52 %, tandis que Starwood verse 10,66 %. Cet écart de rendement reflète le scepticisme du marché quant à la trajectoire des bénéfices d’AGNC, mais pour les investisseurs axés sur le revenu, la différence est réelle et attrayante.

Où se rassemblent les nuages

Les vents contraires macroéconomiques

Les REIT hypothécaires vivent et meurent en fonction de la volatilité des taux, de la dynamique de la courbe des rendements et de la santé du marché immobilier. La valeur comptable tangible par action d’AGNC a diminué au cours des neuf premiers mois de 2025 malgré le recentrage sur la baisse des taux — un signal que les vents contraires à long terme ne sont pas encore totalement résolus. Le secteur hypothécaire résidentiel continue de subir des pressions, ce qui limite les conditions opérationnelles à court terme, indépendamment de la qualité du portefeuille.

Une position prudente a ses limites

Le fait qu’AGNC ait activement réduit ses positions pour privilégier la gestion des risques est logique pour la préservation du bilan. Mais cela signifie aussi que certains gains potentiels sont laissés de côté. Lorsque vous êtes entièrement hedgé et que vous faites une rotation prudente hors d’actifs à risque plus élevé, vous ne capturez pas tout le potentiel de reprise.

Le calcul d’investissement à six mois

Du point de vue de la valorisation, AGNC se négocie à un ratio prix/valeur comptable de 1,18X, au-dessus de la médiane sectorielle de 0,96X. Annaly se situe à 1,16X, tandis que Starwood est à 0,92X. Selon cette perspective, AGNC est cher — vous payez une prime par rapport à la valeur comptable sous-jacente.

Le sentiment des analystes reflète cette tension. Le consensus Zacks prévoit une baisse de 18,6 % des bénéfices en 2025, avec seulement 1,3 % de croissance en 2026. Ce n’est pas une histoire de croissance ; c’est une histoire de captation de rendement avec un potentiel d’appréciation modéré.

La conclusion

AGNC présente une équation risque-rendement équilibrée. Les points positifs — discipline active du portefeuille, hedges significatifs, forte liquidité et une base d’actifs solide en MBS agence — offrent une réelle protection contre la baisse. Les points négatifs — croissance limitée des dividendes, exposition à la volatilité des spreads, incertitude macroéconomique et valorisation premium — limitent le potentiel de hausse.

Pour les investisseurs en revenu à l’aise avec un dividende supérieur à 13 % et prêts à tolérer la volatilité du bilan pour des flux de trésorerie stables, AGNC reste défendable à ses niveaux actuels. Pour les investisseurs axés sur la croissance cherchant une appréciation du capital sur les six prochains mois et au-delà, la position neutre des analystes et le multiple de valorisation suggèrent un potentiel catalyseur limité. AGNC porte un Zacks Rang #3 (Hold), et cette évaluation semble adéquatement calibrée par rapport au profil risque-rendement offert.

Le secteur des REIT hypothécaires n’est pas mort, mais ce n’est pas non plus une opportunité de coup de circuit. AGNC est la position défensive dans une classe d’actifs défensive — et cette clarté aide à déterminer s’il a sa place dans votre portefeuille.