Décoder la hausse de 14,2 % d'AGNC : un regard approfondi sur les fondamentaux des REITs hypothécaires

AGNC Investment Corporation a récemment enregistré des performances remarquables, avec une hausse de 14,2 % de ses actions au cours des six derniers mois. Cette performance dépasse les indices de référence du marché plus large, soulevant des questions sur la durabilité des fondamentaux ou sur des vents favorables à court terme qui pourraient ne pas perdurer.

Comment AGNC se compare-t-elle à ses pairs

Dans le secteur des REIT hypothécaires, la progression de 14,2 % sur six mois d’AGNC la positionne de manière compétitive, bien que pas systématiquement en tête. Annaly Capital Management (NLY) a suivi le même élan avec une hausse de 14,8 %, démontrant que le secteur bénéficie de moteurs de marché similaires. Pendant ce temps, Starwood Property Trust, Inc. (STWD) raconte une histoire différente, ayant diminué de 13,1 % dans la même période — un rappel que tous les REIT hypothécaires ne réagissent pas de la même manière aux conditions du marché.

Pour contextualiser, l’industrie dans son ensemble n’a enregistré qu’une croissance de 2,3 %, tandis que le S&P 500 a apprécié de 11,8 %. La surperformance d’AGNC par rapport aux moyennes sectorielles souligne la discipline opérationnelle de la société, mais elle reste en deçà du marché global des actions — une distinction importante pour l’analyse du rendement ajusté au risque.

Qu’est-ce qui anime la dynamique d’AGNC ?

Le contexte des taux hypothécaires

Les taux hypothécaires sont devenus le principal levier de performance d’AGNC. Au 31 décembre 2025, le taux fixe de 30 ans moyen était de 6,15 %, en baisse par rapport à 6,18 % la semaine précédente et nettement inférieur aux 6,91 % enregistrés un an auparavant. Cette baisse progressive remodèle l’écosystème du financement immobilier en atténuant la pression sur l’accessibilité et en ravivant la demande de refinancement.

La trajectoire récente de la politique de la Réserve fédérale — avec 75 points de base de coupures en 2025, après 100 points de base en 2024 — a créé des vents favorables pour l’octroi de prêts hypothécaires. Un assouplissement supplémentaire est possible en 2026. Ces conditions profitent généralement aux REIT hypothécaires comme AGNC en soutenant le revenu net d’intérêts et les marges de gain à la vente, à mesure que le turnover du portefeuille augmente.

Couverture stratégique et discipline du portefeuille

AGNC se distingue par une gestion active des risques. Au 30 septembre 2025, la société maintenait des couvertures de taux d’intérêt couvrant 68 % de ses obligations de pension, TBA et dettes connexes. Cette posture défensive reflète l’intention de la direction de protéger les rendements contre les fluctuations des taux d’intérêt et les pics de prépaiement.

Les ajustements récents du portefeuille — notamment la réduction de l’exposition aux actifs non-agences et l’augmentation des allocations vers des instruments à coupon plus élevé — illustrent une volonté de pivoter en fonction de l’évolution des conditions de marché. Bien que conservatrices, ces mesures peuvent limiter le potentiel de hausse à court terme en restreignant l’exposition à des opportunités à forte volatilité.

Concentration en MBS d’agence et sécurité

Avec 90,1 milliards de dollars déployés dans des titres adossés à des hypothèques d’agence à mi-2025, AGNC maintient une exposition significative aux instruments soutenus par des entités gouvernementales. Cette concentration offre une sécurité structurelle grâce à un soutien implicite fédéral, mais limite aussi les rendements par rapport à des alternatives plus risquées. La direction a noté que les spreads hypothécaires par rapport aux taux de référence sont restés favorables historiquement, et que la dynamique de l’offre semble maîtrisée tandis que la demande devrait se renforcer.

Liquidité et flexibilité du capital

Le coussin de liquidité de 7,2 milliards de dollars d’AGNC — comprenant de la trésorerie non grevée et des MBS d’agence négociables — offre une flexibilité opérationnelle. Le levier financier à 7,6X, bien que élevé, reste dans la fourchette opérationnelle prudente de la société. Cette position permet à la direction de déployer du capital de manière sélective lors de déséquilibres du marché tout en maintenant une résilience financière.

Architecture de la rémunération des actionnaires

La société a approuvé une autorisation de rachat d’actions d’un milliard de dollars en octobre 2024, valable jusqu’à la fin 2026, avec l’engagement d’acheter uniquement lorsque le prix est inférieur à la valeur comptable tangible par action. Par ailleurs, AGNC maintient un rendement en dividendes de 13,43 % — supérieur à la moyenne sectorielle de 12,60 % et dépassant les 12,52 % d’Annaly ainsi que les 10,66 % de Starwood Property.

Le dividende lui-même, maintenu à 12 cents par action depuis sa réduction en 2020, reflète une politique de distribution de capital mature, axée sur la stabilité du revenu plutôt que sur la croissance.

Obstacles et contraintes structurelles

La volatilité macroéconomique demeure une contrainte

Malgré la récente baisse des taux, AGNC reste liée aux cycles économiques plus larges, au sentiment des marchés financiers et à la stabilité du secteur hypothécaire résidentiel. La volatilité des spreads hypothécaires, la dynamique de la courbe et les pressions sur le secteur immobilier ont déjà pesé sur la valeur comptable tangible au cours des neuf premiers mois de 2025. Bien que la baisse des taux offre un certain soulagement, l’incertitude résiduelle sur le marché hypothécaire continue de présenter des risques opérationnels.

Les ajustements du portefeuille comme une épée à double tranchant

Le rééquilibrage continu de la société — tout en étant protecteur — peut limiter les gains additionnels. En réduisant ses positions et en privilégiant la liquidité, AGNC sacrifie une partie de son potentiel de surperformance en échange d’un renforcement du bilan.

Signaux de valorisation et consensus des analystes

Se négociant à un ratio prix/valeur comptable de 1,18X sur la base des 12 derniers mois, AGNC affiche une prime par rapport au multiple sectoriel de 0,96X. Annaly se négocie à 1,16X, tandis que Starwood Property est à 0,92X — ce qui suggère que la valorisation du marché d’AGNC intègre déjà des attentes optimistes.

Le consensus des analystes renforce la prudence : les estimations de bénéfices pour 2025 anticipent une baisse de 18,6 %, avec une reprise modeste de 1,3 % prévue pour 2026. Ces révisions stables ou négatives au cours du dernier mois indiquent un enthousiasme limité pour une croissance des bénéfices, surtout à court terme.

La thèse d’investissement : équilibrer risque et rendement

AGNC présente une proposition mitigée pour les investisseurs en actions. Son approche disciplinée de couverture, sa focalisation sur des titres garantis par le gouvernement, et sa position de liquidité solide offrent une réelle protection à la baisse. Ces qualités résonnent avec les investisseurs axés sur le revenu, soucieux de préserver leur capital.

Cependant, la valorisation élevée du titre, combinée au scepticisme des analystes et aux contraintes structurelles sur la croissance des dividendes, suggère un potentiel limité à la hausse à partir des niveaux actuels. La sensibilité macroéconomique et la volatilité des spreads restent des vents contraires persistants. Pour les investisseurs recherchant une appréciation du prix, la hausse récente de 14,2 % d’AGNC pourrait représenter un plafond plutôt qu’un plancher.

Note actuelle : Zacks Rang #3 $1 Conserver(

Le consensus reflète cette réalité nuancée : AGNC mérite une posture de conservation. Les investisseurs en revenu peuvent tirer parti du rendement élevé, mais les investisseurs en rendement total devraient probablement attendre des points d’entrée plus attractifs ou envisager d’allouer leur capital à des opportunités avec des trajectoires de croissance des bénéfices plus solides. La récente hausse de 14,2 % a réévalué AGNC à un niveau équitable voire élevé, laissant peu de marge de sécurité aux cours actuels.