Comprendre les REIT : Trois placements de revenus immobiliers qui méritent votre attention

Pourquoi les REITs sont importants dans le paysage d’investissement actuel

Si votre portefeuille est principalement composé d’actions individuelles ou de ETF, vous pourriez passer à côté d’une classe d’actifs précieuse qui pourrait diversifier vos avoirs tout en offrant un revenu stable. Les sociétés d’investissement immobilier (REITs) représentent une catégorie d’investissement distincte qui fonctionne différemment des sociétés traditionnelles, mais se négocie sur les marchés boursiers avec la même accessibilité et liquidité.

Alors, qu’est-ce que la signification des REITs en termes pratiques ? Ce sont des véhicules financiers qui achètent et exploitent des propriétés générant des revenus — allant des appartements multifamiliaux et espaces hôteliers aux centres logistiques et bureaux commerciaux. La caractéristique déterminante est leur structure : selon la loi, les REITs doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, et cette distribution échappe à l’imposition au niveau de la société. Cet avantage structurel signifie que votre revenu de dividendes n’est pas réduit par une double imposition, ce qui constitue un avantage significatif par rapport aux actions ordinaires versant des dividendes.

L’opportunité REIT actuelle

Les indicateurs de performance du marché révèlent un schéma intéressant. Au cours de la dernière décennie, le S&P 500 a délivré environ 11,1 % de rendement annualisé, tandis que l’indice FTSE Nareit All Equity REIT a atteint 7,2 %. La situation sur cinq ans montre une différence encore plus marquée : le S&P 500 a réalisé 15,3 % de rendement annuel contre 5,5 % pour les REITs. Cependant, cet écart reflète principalement une période exceptionnelle de taux d’intérêt artificiellement faibles.

Qu’est-ce qui modifie cette tendance ? Lorsqu’on prolonge la période au-delà de 20 ans, les REITs surpassent systématiquement le marché global en termes de rendement total. Les environnements de hausse des taux d’intérêt — comme le climat actuel après des années de taux historiquement bas — ont tendance à bénéficier aux valorisations immobilières et aux rendements de réinvestissement. Cette normalisation historique suggère que le moment actuel constitue une opportunité d’entrée attrayante pour une exposition aux REITs.

Trois REITs illustrant différentes forces

Realty Income Corporation opère comme l’un des plus grands portefeuilles immobiliers en régime de location nette en Amérique du Nord, avec plus de 15 500 points de vente au détail couvrant 349 millions de pieds carrés. Sa clientèle inclut des noms connus tels que 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Home Depot et Walmart. La société maintient un taux d’occupation de 98,7 %, leader sur le marché. Ce qui distingue vraiment Realty Income, c’est sa constance : elle verse des dividendes mensuels depuis 55 années consécutives et a augmenté ses distributions trimestrielles pendant 28 années d’affilée. Le rendement en dividendes à venir s’établit actuellement à 5,7 %, reflétant à la fois un engagement envers le revenu et un attrait en termes de rendement.

American Tower évolue dans le secteur des infrastructures sans fil, possédant et gérant environ 42 000 sites d’antennes cellulaires à travers les États-Unis, avec plus de 1 200 sites en cours de développement. Ces actifs génèrent des revenus récurrents provenant des opérateurs sans fil tels que Verizon Communications et AT&T, qui louent l’accès pour le déploiement de réseaux. La société a enregistré un chiffre d’affaires de 2,7 milliards de dollars au T3, en croissance de 7,7 % par rapport à l’année précédente. Bien que le rendement futur de 4 % puisse sembler modeste, il s’accompagne d’une demande prévisible : selon les projections du secteur, le nombre de connexions mobiles passera de 278 millions à 459 millions d’ici 2030. Cela garantit une visibilité à long terme sur les revenus.

Digital Realty Trust possède et exploite plus de 300 centres de données desservant plus de 5 000 clients, avec une attention croissante portée à l’infrastructure d’intelligence artificielle. Le chiffre d’affaires du T3 a atteint 1,6 milliard de dollars, en hausse de 10 %, marquant la 21e année consécutive d’expansion des revenus. Le marché mondial des infrastructures de centres de données devrait croître à un taux annuel de 13,4 % jusqu’en 2034. Le rendement actuel de 3,1 % de DLR semble conservateur, mais la société a priorisé la réinjection des profits dans la croissance durant une période de coûts matériels élevés. À mesure que les marges se normalisent et que la demande du marché s’accélère, une croissance accélérée des dividendes semble probable dans les périodes à venir.

La stratégie de diversification par les REITs

Inclure des sociétés d’investissement immobilier dans un portefeuille diversifié remplit plusieurs fonctions : elles réduisent la corrélation avec le marché actions, offrent un revenu protégé contre l’inflation via la propriété immobilière, et proposent un traitement fiscal supérieur pour les dividendes. Le contexte actuel de taux d’intérêt crée des points d’entrée particulièrement attractifs, car la stabilisation des taux devrait soutenir la normalisation des valorisations immobilières et la croissance des revenus locatifs.