Point d'inflexion du marché hypothécaire : pourquoi 2026 pourrait être une année décisive pour les investissements en hypothèques commerciales

Le changement spectaculaire dans les coûts d’emprunt redéfinit les fondamentaux du financement immobilier. Alors que nous clôturons 2025, le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans se situe à un carrefour critique : le taux a contracté à 6,15 % d’ici la fin de l’année, contre 6,91 % douze mois plus tôt, selon les données de Freddie Mac. Cela représente un pivot significatif après un premier semestre difficile où les taux sont restés au-dessus de 7 %, ce qui a freiné la demande de logement tout au long du printemps. La seconde moitié de 2025 raconte une histoire totalement différente. Depuis la mi-septembre, les taux se sont stabilisés autour de 6,2 %, propulsés par le virage de la Réserve fédérale vers un assouplissement monétaire. Cette recalibration se répercute déjà sur les marchés immobiliers, avec une modération de l’appréciation des prix combinée à des coûts d’emprunt plus faibles pour raviver l’intérêt des acheteurs. Ce qui était une période de dormance prolongée du marché montre maintenant des signes de reprise alors que nous entrons en 2026.

L’opportunité de l’immobilier hypothécaire commercial émerge

Ce contexte de taux d’intérêt crée une configuration attrayante pour les fonds d’investissement immobilier hypothécaire (mREITs). À mesure que les conditions de prêt se normalisent et que les volumes de transactions s’accélèrent, les investisseurs institutionnels se positionnent pour capter des gains dans des véhicules spécialisés de financement immobilier. La compression des spreads sur les marchés hypothécaires Agency, couplée à l’augmentation des volumes d’origination et des activités de refinancement, permet à plusieurs acteurs clés d’améliorer leur performance financière.

Ellington Financial (EFC) opère dans un large spectre d’actifs de crédit immobilier. La société déploie des capitaux dans des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux, des produits titrisés, des instruments de crédit à la consommation, et des stratégies de dérivés. Ce qui distingue EFC, c’est son approche de gestion de portefeuille quasi-fortifiée : une exposition diversifiée à la fois dans le prêt résidentiel et commercial, des disciplines de couverture actives, et plusieurs canaux de financement qui atténuent collectivement le risque systémique. Le moteur d’origination de prêts de l’organisation — notamment sa plateforme de ponts hypothécaires commerciaux, ses programmes de reverse mortgage propriétaires, et ses origines de second lien en clôture — continue de générer des flux de revenus réguliers. EFC maintient un profil d’endettement discipliné tout en préservant la valeur comptable en période volatile. Le rendement actuel du dividende s’élève à 11,3 %, avec trois années consécutives d’augmentation des distributions. Les estimations consensuelles prévoient une croissance des bénéfices de 25,3 % en 2025, se modérant à 1,6 % en 2026. L’action bénéficie d’une note Zacks de #2 (Acheter).

Annaly Capital Management (NLY) poursuit une thèse d’investissement complémentaire centrée sur la discipline de sélection des actifs et l’efficacité du capital. Le portefeuille combine des titres adossés à des hypothèques Agency traditionnels — qui assurent la préservation du capital — avec une exposition sélective à des classes d’actifs axées sur le crédit et non-Agency, qui améliorent le rendement. La récente impulsion stratégique de NLY dans les droits de service hypothécaire (MSRs) via des partenariats étend son potentiel de gains au-delà de la simple capture des spreads traditionnels. Cette diversification protège la plateforme contre les risques de concentration tout en permettant un déploiement opportuniste à travers les cycles de marché. Le rendement du dividende s’élève actuellement à 12,2 %, avec une augmentation au cours des cinq dernières années. Les prévisions de bénéfices suggèrent une croissance de 7,4 % en 2025 et de 1,5 % en 2026. Annaly détient une note Zacks de #3 (Conserver).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) se concentre sur le crédit immobilier commercial, le financement de logements multifamiliaux, et la titrisation de locations unifamiliales. La société origina des positions de premier hypothèque, des structures mezzanine, des actions privilégiées, et des financements alternatifs sur ses marchés cibles. NREF montre sa confiance dans les fondamentaux à long terme du logement, notamment les vents favorables structurels soutenant les propriétés multifamiliales et locatives unifamiliales. En originant de nouvelles positions sécurisées tout en gérant les profils de passifs, l’organisation maintient une flexibilité opérationnelle à travers les cycles de taux d’intérêt. Le rendement du dividende atteint 14,2 %, soutenu par trois augmentations de distribution sur cinq ans. Les prévisions de bénéfices prévoient une croissance de 1,7 % en 2025 et de 6,3 % en 2026. NREF détient une note Zacks de #3.

Se positionner pour la reprise des prêts hypothécaires commerciaux

La convergence de taux hypothécaires normalisés, de la stabilisation des valeurs immobilières, et de la résurgence de l’activité des acheteurs prépare le terrain pour une narration de reprise en 2026. Pour les investisseurs cherchant une exposition à cette reprise cyclique, les trois véhicules mREIT mentionnés ci-dessus offrent des stratégies différenciées sur les marchés du crédit immobilier commercial et résidentiel, chacun avec des profils de dividendes et des trajectoires de bénéfices distincts, positionnés pour bénéficier de l’amélioration du contexte de marché.