Construire une richesse immobilière : pourquoi l'investissement en SIIC mérite votre attention dès maintenant

La narration du retour en force des REIT

Le paysage de l’investissement a changé. Après une période prolongée de taux d’intérêt exceptionnellement bas, qui a freiné les rendements des véhicules d’investissement immobilier, les conditions s’orientent désormais dans une nouvelle direction. Pour ceux qui ont passé des années à voir leurs portefeuilles d’actions fluctuer sauvagement, ou qui se sont principalement concentrés sur des actions individuelles et des ETF, ce moment offre une alternative intrigante qui mérite une attention sérieuse.

Les sociétés d’investissement immobilier—communément appelées REIT—ont été discrètement éclipsées par les actions traditionnelles ces dernières années. Mais cette période pourrait toucher à sa fin. La hausse des taux d’intérêt, combinée aux fondamentaux structurels du secteur immobilier, crée des conditions où l’investissement dans les REIT pourrait à nouveau devenir une pierre angulaire pour les portefeuilles axés sur le revenu.

Comprendre les REIT : Plus que de l’immobilier

Au fond, les REIT sont étonnamment simples : elles se négocient comme des actions sur les grandes bourses, mais au lieu de posséder des usines ou des opérations de vente au détail, elles contrôlent des biens immobiliers générant des revenus. Des complexes d’appartements étendus aux unités de stockage climatisées, des tours de bureaux de premier ordre aux centres commerciaux animés et hôtels, ces trusts génèrent des revenus en louant des espaces à des locataires.

La magie réside dans leur structure fiscale. Les réglementations fédérales obligent les REIT à distribuer au moins 90 % de leurs bénéfices nets directement aux actionnaires sous forme de dividendes—et voici la différence clé : ces revenus échappent à la fiscalité au niveau de la société. Résultat ? Les investisseurs empochent plus d’argent réel que ce qu’ils recevraient de actions versant des dividendes de sociétés traditionnelles soumises à la double imposition.

Fait intéressant, lorsque les dividendes réinvestis sont pris en compte, l’investissement dans les REIT dépasse historiquement le S&P 500 sur de longues périodes. Les données racontent l’histoire : sur plus de 20 ans, l’indice FTSE Nareit All Equity REIT a constamment surpassé le marché global. Cependant, la dernière décennie a raconté une autre histoire. Le S&P 500 a affiché en moyenne 11,1 % de rendement annuel contre 7,2 % pour les REIT sur les 10 dernières années. La comparaison sur cinq ans était encore plus déséquilibrée : 15,3 % pour le S&P 500 contre seulement 5,5 % pour les REIT. Cette anomalie est directement liée à une période exceptionnelle de taux d’intérêt historiquement faibles.

Les trois opportunités d’investissement REIT à considérer

Realty Income : La machine à dividendes mensuels

Entrez dans la plupart des centres commerciaux américains et vous vous tenez probablement sur une propriété appartenant à Realty Income (NYSE : O). Avec plus de 15 500 propriétés commerciales couvrant 349 millions de pieds carrés, ce REIT gère l’un des portefeuilles de locataires les plus diversifiés du pays. Des poids lourds comme 7-Eleven, Dollar General, Family Dollar, FedEx, Home Depot et Walmart composent sa clientèle.

Les chiffres sont impressionnants. Un taux d’occupation de 98,7 % au troisième trimestre représente une efficacité de marché de premier ordre. Mais ces statistiques pâlissent face à la véritable carte de visite de Realty Income : une constance implacable. Cette société distribue des dividendes mensuels depuis 55 années consécutives—pas trimestriellement, pas annuellement, mais chaque mois, comme une horloge. Plus remarquable encore, chaque trimestre des 28 dernières années a vu une augmentation du paiement total.

Le rendement en dividendes actuel en avant est de 5,7 %. Pour la plupart des investisseurs habitués à des rendements proches de zéro sur les comptes d’épargne, cela seul justifie une considération. Mais le schéma historique suggère que cette trajectoire de croissance des dividendes devrait perdurer encore plusieurs années. Lorsqu’on combine stabilité, génération de revenu et un engagement éprouvé envers les rendements aux actionnaires, peu d’investissements rivalisent avec l’attrait de Realty Income pour bâtir de la richesse via un flux de trésorerie passif.

American Tower : Parier sur la croissance de l’infrastructure sans fil

La prolifération des tours de téléphonie mobile est devenue si omniprésente que peu de gens prennent le temps de considérer la propriété. American Tower (NYSE : AMT) exploite environ 42 000 sites de tours à travers les États-Unis, avec plus de 1 200 installations en cours de développement. Plutôt que de posséder directement les tours, les grands fournisseurs de télécommunications—Verizon, AT&T, et autres—contractent l’accès auprès de spécialistes comme American Tower.

La thèse d’investissement dans le REIT ici repose sur une croissance inévitable. Le troisième trimestre 2025 a généré 2,7 milliards de dollars de revenus, ce qui représente une hausse de 7,7 % d’une année sur l’autre, prolongeant une trajectoire de croissance régulière sur plusieurs décennies. Les paiements de dividendes par action ont suivi cette croissance des revenus de près.

Les critiques pourraient rejeter le rendement en dividendes en avant de 4 % comme peu impressionnant. Pourtant, il faut considérer le contrepoids : les Américains n’abandonnent pas la technologie mobile. Au contraire, les modes de consommation ne font qu’intensifier. Les prévisions de l’industrie de 5G Americas projettent une augmentation des appareils cellulaires connectés passant de 278 millions aujourd’hui à 459 millions d’ici 2030—une expansion de 65 % en cinq ans. Cette course à l’infrastructure garantit une demande pour les actifs d’American Tower qui reste robuste indéfiniment.

Digital Realty Trust : La stratégie des centres de données IA

Parmi les trois candidats REIT ici, Digital Realty Trust (NYSE : DLR) offre potentiellement la croissance la plus explosive. La société exploite plus de 300 centres de données à travers le monde, avec plus de 5 000 clients d’entreprise. Alors que l’intelligence artificielle devient le paradigme informatique dominant de l’ère, la demande pour une infrastructure de données spécialisée capable d’accueillir l’IA est devenue presque insatiable.

Les résultats du troisième trimestre ont reflété cette dynamique. Le chiffre d’affaires a augmenté de 10 % pour atteindre 1,6 milliard de dollars, plaçant la société sur la voie de 21 années consécutives d’expansion des revenus. Les prévisions de Global Market Insights projettent que le segment mondial des infrastructures de centres de données croîtra à un taux annuel de 13,4 % jusqu’en 2034—bien au-delà des taux de croissance économique globaux.

Le rendement en dividendes prévu actuel de 3,1 % semble modeste à première vue. La société a délibérément choisi de conserver ses bénéfices plutôt que d’augmenter agressivement ses distributions depuis 2022, en investissant plutôt dans l’expansion du réseau et le matériel. Cette allocation prudente du capital durant une période de coûts d’infrastructure élevés positionne Digital Realty pour une relance puissante de la croissance des dividendes, à mesure que les marges s’élargissent et que la machine à générer du cash entre en survitement.

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La sous-performance historique de l’investissement REIT par rapport aux actions n’était pas un hasard—c’était la conséquence directe d’un environnement de politique monétaire extraordinaire. Des taux d’intérêt artificiellement faibles, maintenus bien en dessous des normes historiques pendant plus d’une décennie, ont fondamentalement déformé la dynamique de valorisation de toutes les classes d’actifs. Les actions en ont bénéficié de manière disproportionnée.

Cette époque est révolue. Les environnements de hausse des taux d’intérêt déclenchent historiquement une surperformance des REIT, car le revenu qu’ils génèrent devient relativement plus attractif et justifié par les conditions du marché. Combiné aux catalyseurs de croissance spécifiques à chacun de ces trois trusts—stabilisation du commerce de détail, expansion de l’infrastructure sans fil, et demande de données alimentée par l’IA—la convergence des facteurs macro et micro suggère que l’investissement dans les REIT mérite une attention renouvelée dans le portefeuille.

La leçon de l’histoire de l’investissement reste intemporelle : après un certain temps, la plupart des actifs reviennent vers leurs normes à long terme. Pour les investisseurs qui ont négligé les véhicules d’investissement immobilier, c’est le moment logique de réévaluer leur rôle dans un portefeuille diversifié. Ces trois REIT offrent des expositions sectorielles distinctes tout en maintenant la certitude des dividendes et l’efficacité fiscale qui rendent l’investissement REIT attrayant pour les participants soucieux du revenu.