Du plus bas historique aux gains potentiels de 10x : pourquoi l'action Opendoor mérite votre attention

L’histoire d’Opendoor Technologies (NASDAQ : OPEN) ressemble à un récit de retour en force classique. En mai dernier, cette plateforme d’achat immobilier instantané atteignait un plus bas historique à seulement 0,51 $ par action. La société faisait face à une pression existentielle — des taux hypothécaires élevés écrasaient le marché immobilier, et Opendoor était dangereusement proche d’être radiée du Nasdaq. Avance rapide jusqu’à aujourd’hui, et l’action se négocie près de 7 $, ce qui aurait transformé un investissement modeste de 1 000 $ en plus de 13 000 $ en moins de huit mois. Pourtant, malgré cette reprise remarquable, les analystes pensent que le meilleur reste peut-être à venir.

Le modèle Opendoor : pourquoi cela compte

Alors, que fait exactement Opendoor ? La société opère en tant que plus grand acheteur instantané de biens résidentiels aux États-Unis. Plutôt que de s’appuyer sur des agents immobiliers traditionnels, Opendoor propose des offres en cash immédiates sur des maisons, les rénove, puis les revend via sa propre marketplace. Cette stratégie intensive en capital prospère lorsque les taux d’intérêt sont bas et que la demande immobilière est forte. Lorsque les conditions changent — hausse des taux et baisse des ventes de maisons — le modèle rencontre des vents contraires importants.

La preuve en chiffres. Opendoor a prospéré lors du boom immobilier post-pandémique de 2021, mais le cycle de taux d’intérêt qui a suivi a créé de sérieux obstacles. Alors que la Réserve fédérale a resserré sa politique tout au long de 2022 et 2023, les taux hypothécaires ont augmenté, et le marché immobilier s’est refroidi de façon spectaculaire. Plusieurs concurrents ont abandonné leurs opérations d’iBuying similaires durant cette période.

Développements récents : un tournant en marche

Trois facteurs suggèrent que les difficultés d’Opendoor pourraient entrer dans une nouvelle phase. Premièrement, la Fed a maintenant réduit ses taux de référence six fois en 2024 et 2025. Bien que ces baisses de taux n’aient pas immédiatement fait baisser les taux hypothécaires — ils restent liés aux rendements du Trésor en raison des préoccupations inflationnistes — la trajectoire laisse penser qu’un soulagement est en vue. Deuxièmement, la direction a changé de manière significative. L’automne dernier, Opendoor a recruté Kaz Nejatian, ancien cadre opérationnel d’une grande entreprise technologique, comme nouveau PDG. Les co-fondateurs ont également rejoint le conseil d’administration. Peu après, la société de trading quantitatif Jane Street a révélé une nouvelle participation de 5,9 %. Troisièmement, l’entreprise pivote agressivement vers un nouveau modèle économique. Au-delà de l’achat traditionnel de maisons, Opendoor développe une nouvelle marketplace appelée Opendoor Exclusives qui relie directement vendeurs et acheteurs, et signe également des partenariats avec des constructeurs, des plateformes immobilières et des agents. Elle améliore aussi ses algorithmes d’IA pour augmenter la précision de l’évaluation des propriétés.

La réalité financière : douleur avant le gain

Soyons honnêtes sur l’état actuel. Au cours des trois dernières années, le chiffre d’affaires d’Opendoor a chuté fortement — de 15,6 milliards de dollars en 2022 à seulement 5,2 milliards en 2024. La société a acheté beaucoup moins de maisons alors que le marché se refroidissait. Sa marge EBITDA ajustée est devenue négative. Pour 2025, les prévisions restent difficiles : le chiffre d’affaires devrait encore diminuer de 18 %, à 4,2 milliards de dollars, avec une marge EBITDA ajustée négative de 1,9 % et une perte nette d’environ $297 millions.

Ce ne sont pas les métriques d’une entreprise en pleine croissance, mais elles racontent une histoire de stress cyclique plutôt que de déclin permanent — et cette distinction est importante pour les investisseurs.

La thèse haussière : pourquoi un gain de 10x est plausible

C’est ici que le récit devient intéressant. Les analystes prévoient un rebond à partir de 2026 et 2027. Le chiffre d’affaires devrait augmenter de 15 %, à 4,5 milliards de dollars en 2026, puis bondir de 41 %, à 6,8 milliards, en 2027, à mesure que les taux hypothécaires se normalisent et que la demande immobilière rebondit. D’ici 2027, la société devrait atteindre une EBITDA ajustée positive pour une année complète — une étape cruciale.

Avec une capitalisation boursière actuelle de 6,6 milliards de dollars, Opendoor se négocie à seulement 1,5 fois ses ventes de l’année en cours. Elle est également en baisse de plus de 80 % par rapport à son sommet historique de 35,88 $ début 2021. Considérez ce scénario : si Opendoor réalise son rebond d’ici 2027, augmente ses revenus à un taux annuel stable de 20 % sur les huit années suivantes, et obtient une valorisation plus généreuse de trois fois ses ventes d’ici 2035, sa capitalisation pourrait atteindre environ $88 milliards — plus de 13 fois son niveau actuel.

Cela représenterait un rendement multibagger sur la prochaine décennie pour les investisseurs patients capables de supporter une volatilité importante à court terme.

Le rapport risque/rendement

L’action d’Opendoor restera imprévisible à court terme. La performance du marché immobilier, l’évolution des taux hypothécaires, et les risques liés à l’exécution sont autant de préoccupations légitimes. C’est indéniablement un pari spéculatif nécessitant conviction et tolérance au risque.

Mais pour les investisseurs pariant sur un rebond du marché immobilier et une équipe de direction qui exécute un pivot significatif vers un modèle d’affaires plus diversifié et à marges plus élevées, une valorisation historiquement basse d’Opendoor offre une opportunité asymétrique. La question n’est pas de savoir si la société est sûre — ce n’est pas le cas. La question est de savoir si le potentiel de 10x de hausse justifie les risques importants pour votre portefeuille.