Les meilleures SCPI dominantes dans le paiement de dividendes : pourquoi ces 5 noms mènent le marché en 2026

Le paysage des dividendes REIT : une histoire de 61,5 milliards de dollars

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) restent l’un des véhicules d’investissement générant des revenus les plus fiables, avec des exigences réglementaires imposant que 90 % du revenu imposable soient distribués aux actionnaires chaque année. Selon S&P Global Market Intelligence, les REIT américains devraient distribuer au total 61,5 milliards de dollars de dividendes d’ici 2026 — ce qui représente une croissance robuste de 4,9 % en glissement annuel. Au sein de cet écosystème de dividendes en expansion, cinq REITs exceptionnels sont positionnés pour mener le secteur, chacun disposant de capacités de paiement de plusieurs milliards de dollars, soutenues par des bilans solides et des portefeuilles immobiliers diversifiés.

Prologis : le champion des dividendes des REIT industriels

En tête du paysage des meilleurs REITs se trouve Prologis (NYSE : PLD), avec une capitalisation boursière d’environ $120 milliards. Ce géant de l’immobilier industriel devrait distribuer 4,3 milliards de dollars de dividendes en 2026 — soit une augmentation de 10 % par rapport aux 3,9 milliards versés en 2025.

La croissance du dividende de l’entreprise est particulièrement remarquable compte tenu de son excellent bilan de performance. Au cours des cinq dernières années, Prologis a augmenté ses dividendes à un taux de croissance annuel composé de 13 %, dépassant largement la moyenne du secteur REIT de 6 % et le taux de croissance des dividendes du S&P 500 de 5 %. En entrant en 2026 avec un rendement de dividende de 3,1 %, l’entreprise démontre que l’échelle et l’excellence opérationnelle se traduisent directement par des retours pour les actionnaires. La capacité du REIT industriel à maintenir une croissance à deux chiffres de ses dividendes reflète sa position concurrentielle dans le domaine de la logistique e-commerce et des centres de distribution.

American Tower : des revenus d’infrastructure avec un regain de dynamisme

American Tower (NYSE : AMT) représente un autre pilier parmi les meilleurs REITs, spécialisé dans l’infrastructure de télécommunications via ses tours de téléphonie mobile et ses centres de données. La société devrait verser environ 3,4 milliards de dollars en dividendes en 2026, contre une distribution trimestrielle actuelle d’environ $800 millions.

Cette trajectoire suggère une croissance à un chiffre moyen du dividende à l’horizon, en ligne avec la stratégie de gestion à long terme de l’entreprise en matière d’allocation de capital. L’historique de dividendes d’American Tower présente un tableau nuancé : après une croissance régulière de 2014 à 2023, le REIT a adopté une posture plus prudente en 2024 pour renforcer son bilan et réduire sa dette. Avec des fondamentaux financiers améliorés, la trajectoire du dividende est prête à reprendre sa tendance à la hausse. Au début de 2026, le titre offrait un rendement de 3,9 %, ce qui le rend attractif pour les investisseurs axés sur le revenu recherchant stabilité et croissance.

Realty Income : la puissance du dividende mensuel

Realty Income (NYSE : O), classé comme le sixième plus grand REIT mondial, opère selon un modèle de dividende mensuel unique qui est devenu légendaire parmi les investisseurs en revenus. Avec des propriétés réparties dans neuf pays, Realty Income devrait verser 2,9 milliards de dollars en 2026, ce qui reflète une croissance modeste à un chiffre inférieur à celle de 2025.

Ce qui distingue Realty Income parmi les meilleurs REITs, c’est sa longévité de dividende inégalée. Depuis son introduction en bourse en 1994, l’entreprise a augmenté ses dividendes 133 fois — maintenant une série ininterrompue de 113 trimestres consécutifs d’augmentations. Cet engagement de 32 ans envers la croissance des dividendes a un taux de croissance annuel composé de 4,2 %, offrant aux actionnaires un revenu fiable en expansion. Le rendement actuel de 5,7 %, soutenu par son modèle de location nette et ses investissements annuels agressifs de $3 milliards dans des propriétés génératrices de revenus, la positionne favorablement pour continuer sa trajectoire d’aristocrate du dividende tout au long de 2026.

Simon Property Group : la résurgence du dividende dans le secteur retail

Simon Property Group $6 NYSE : SPG( illustre la reprise et la dynamique de croissance des dividendes dans le domaine des meilleurs REITs. Ce REIT retail, axé sur des actifs de centres commerciaux et outlets de haute qualité, a subi des coupures de dividendes dues à la pandémie en 2020, mais a depuis méthodiquement reconstruit et étendu ses paiements. En 2025, Simon Property a réalisé trois augmentations de dividendes distinctes de 5 %, 4,9 % et 4,8 %, témoignant de la confiance de la direction dans la génération de trésorerie sous-jacente.

La société devrait distribuer 2,8 milliards de dollars en 2026, avec un niveau de paiement quasi stable d’une année sur l’autre. Cependant, cette prévision prudente pourrait sous-estimer la capacité de Simon Property. Avec une guidance FFO allant de 12,60 à 12,70 dollars par action contre un dividende annuel actuel de 8,80 dollars par action, le REIT dispose d’une marge de manœuvre importante pour une expansion future du dividende. Le rendement de 4,8 % offre un revenu attrayant, avec un potentiel de croissance alors que les propriétés retail continuent de faire preuve de résilience.

Public Storage : le dividende stable du self-stockage

Pour clore la liste des meilleurs REITs, Public Storage )NYSE : PSA( opère en tant que plus grand opérateur mondial de self-stockage, avec environ 2,1 milliards de dollars de dividendes projetés pour 2026. Bien que cela représente une croissance plate ou modérée par rapport à 2025, l’histoire de 20 ans du REIT révèle un taux de croissance annuel composé de 8,2 %.

La trajectoire récente de dividendes de Public Storage reflète une approche plus prudente après sa hausse transformationnelle de 50 % en 2022 ) de 2,00 à 3,00 dollars par action(. La société a maintenu sa distribution trimestrielle à 3,00 dollars depuis lors. Cependant, le REIT conserve une flexibilité financière considérable, avec un FFO de base en croissance proche de 3 % et un ratio de distribution conservateur inférieur à 75 % des fonds disponibles pour distribution. Cette flexibilité laisse envisager des augmentations de dividendes possibles en 2026 si la direction décide d’utiliser l’excédent de trésorerie pour les distributions aux actionnaires plutôt que pour réduire la dette.

Le cas d’investissement : les meilleurs REITs construits pour le revenu

Ces cinq meilleurs REITs représentent le sommet de la fiabilité des dividendes dans le secteur immobilier. Chacun combine une échelle opérationnelle massive avec des bilans solides, ce qui leur permet de maintenir et de faire croître leurs paiements de dividendes importants. La convergence des vents favorables réglementaires, de la demande démographique pour les actifs immobiliers et d’une gestion disciplinée garantit que ces meilleurs REITs resteront des piliers des portefeuilles axés sur le revenu tout au long de 2026 et au-delà. Les investisseurs privilégiant des flux de revenus passifs durables devraient considérer ces leaders du dividende comme des placements fondamentaux pour l’accumulation de richesse à long terme.