Comparaison des symboles d'actions immobilières à dividendes : Quel REIT offre une meilleure valeur pour les investisseurs à long terme ?

Comprendre les REITs sur le marché actuel

Le secteur des sociétés d’investissement immobilier (REITs) a fait preuve d’une résilience remarquable après les années difficiles de 2022-2023. Au cours des trois premiers trimestres de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont enregistré un rendement moyen de 6,9 %, ce qui indique que les préoccupations des investisseurs concernant la viabilité du commerce physique se sont en grande partie révélées prématurées. La pandémie de COVID-19 a suscité des craintes que le commerce électronique n’érode les magasins physiques, tandis que la hausse des taux d’intérêt a par la suite pesé sur l’économie des REITs. Pourtant, malgré ces vents contraires, des sociétés immobilières bien gérées n’ont pas seulement survécu — elles ont prospéré.

Les REITs restent particulièrement attractifs pour les investisseurs axés sur le revenu en raison de leur obligation structurelle de distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires. Ce statut avantageux fiscalement, combiné à une gestion professionnelle des propriétés et à une base de locataires diversifiée, crée une fondation solide pour bâtir des flux de revenus passifs.

Deux leaders des REITs de détail : performance opérationnelle et historique de dividendes

Lors de l’évaluation des symboles boursiers immobiliers dans le secteur du commerce de détail, deux noms ressortent systématiquement comme les meilleurs performers : Realty Income Corporation et NNN REIT. Les deux sociétés affichent des indicateurs opérationnels impressionnants et une longue histoire de récompenses aux actionnaires.

Realty Income gère un portefeuille étendu de plus de 15 500 propriétés, avec environ 80 % de ses revenus locatifs provenant de locataires du secteur du commerce de détail. La composition de ses locataires inclut des chaînes d’épicerie (11 % du portefeuille), des magasins de proximité (10 %), ainsi que des détaillants dans les catégories de l’amélioration de l’habitat et des magasins à prix discount. Ses plus grands clients — Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart — représentent des détaillants d’articles essentiels et stables, qui restent résilients lors des cycles économiques.

L’entreprise a maintenu un taux d’occupation de 98,7 % tout en renouvelant avec succès ses baux avec une augmentation moyenne de 3,5 % des loyers. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO), la principale métrique de distribution de trésorerie pour les REITs, ont augmenté de 2,9 % en glissement annuel pour atteindre 1,09 $ par action diluée. La direction prévoit pour 2025 un AFFO compris entre 4,25 $ et 4,27 $ par action, ce qui couvre aisément le dividende annuel de 3,23 $ par action. Le conseil d’administration de Realty Income a augmenté ses dividendes chaque trimestre depuis l’introduction en bourse en 1994 — un historique de plus de 30 ans de rendements réguliers du capital. Le dividende actuel offre un rendement de 5,7 %.

NNN REIT, qui gère environ 3 700 propriétés avec une exposition au commerce de détail dans les magasins de proximité, les services automobiles, la restauration et les lieux de divertissement, adopte une approche plus ciblée. La société a atteint un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre tout en augmentant le AFFO trimestriel par action de 0,84 $ à 0,86 $. NNN a prolongé sa série d’augmentations de dividendes à 36 ans avec sa dernière hausse en août de 3,4 %, portant le dividende à 0,60 $ par action. Avec un AFFO prévu pour 2025 entre 3,41 $ et 3,45 $ par action, la couverture du dividende semble assurée. Ce symbole boursier immobilier offre actuellement un rendement de 5,9 %.

Échelle versus potentiel de croissance : le compromis stratégique

La différence fondamentale entre ces REITs versant des dividendes réside dans leurs profils opérationnels et leurs dynamiques de croissance. La taille massive de Realty Income — possédant plus de 15 000 propriétés — offre une stabilité exceptionnelle du portefeuille et une diversification des locataires. Cependant, cette même taille crée des défis lorsqu’il s’agit de poursuivre une croissance significative. Ajouter des propriétés qui feraient une différence concrète devient de plus en plus difficile lorsque votre empreinte existante est déjà énorme.

La base d’actifs plus petite de NNN REIT le positionne différemment. Bien que sa focalisation sur les propriétés commerciales américaines limite la diversification, les acquisitions de nouvelles propriétés conservent un potentiel de croissance significatif. Pour les investisseurs cherchant des sociétés avec une marge pour augmenter leurs bénéfices par action, cet avantage structurel mérite d’être pris en considération.

Les deux sociétés ont réussi à naviguer dans l’environnement du commerce de détail en ciblant des locataires proposant des biens et services non discrétionnaires — des entreprises qui maintiennent le trafic client indépendamment des conditions économiques. Cette sélection délibérée de locataires s’est avérée bien plus importante que le type de propriété pour déterminer la performance relative.

Faire votre choix

Le choix entre ces symboles boursiers immobiliers reflète en fin de compte vos objectifs d’investissement personnels. Si vous privilégiez la stabilité maximale du portefeuille et une cohérence éprouvée d’un leader établi, Realty Income offre des caractéristiques attrayantes. Sa taille, sa diversification et ses trois décennies d’historique de croissance des dividendes représentent une génération de revenus à moindre risque.

Inversement, si vous croyez qu’un potentiel de croissance plus élevé justifie l’acceptation d’un risque de concentration accru, NNN REIT mérite d’être considéré. La petite société immobilière offre des opportunités d’expansion significatives tout en conservant un historique de dividendes impressionnant et un rendement attractif.

Les deux REITs démontrent que l’immobilier commercial reste viable pour les investisseurs sophistiqués qui sélectionnent leurs locataires en fonction de leur résilience économique plutôt que des tendances sectorielles. Les préoccupations qui ont assailli les REITs durant 2020-2023 se sont manifestement estompées, créant un environnement favorable à l’appréciation des dividendes pour les deux sociétés à l’avenir.