Naviguer dans les meilleurs FPI à acheter maintenant : une plongée approfondie dans Realty Income et NNN REIT

Le paysage des REITs de détail a connu une transformation remarquable. Après avoir traversé les préoccupations liées au commerce électronique pandémique et les vents contraires des taux d’intérêt de 2022-2023, les sociétés de placement immobilier axées sur les propriétés commerciales ont démontré une résilience impressionnante. Pour les neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont réalisé un rendement moyen de 6,9 %, signalant une confiance renouvelée des investisseurs dans cette classe d’actifs traditionnellement riche en dividendes.

Comprendre l’avantage REIT

Les REITs représentent un véhicule attrayant pour les investisseurs axés sur le revenu, principalement parce que leur structure fiscale impose la distribution d’au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires. En louant des propriétés et en percevant des loyers, les REITs génèrent des flux de trésorerie stables qui se traduisent par des paiements de dividendes attractifs. La reprise du secteur a validé que des portefeuilles de propriétés commerciales bien gérés peuvent prospérer même dans des environnements économiques incertains—une idée clé pour ceux qui cherchent à acheter les meilleurs REITs maintenant.

Parmi les acteurs principaux, Realty Income et NNN REIT se distinguent comme deux des meilleurs REITs à acheter maintenant, chacun détenant des milliers de propriétés et occupant une position stratégique distincte dans le secteur du commerce de détail.

Realty Income : Échelle et stabilité

Realty Income exploite un portefeuille étendu de plus de 15 540 propriétés, avec environ 80 % de ses revenus locatifs provenant de locataires du commerce de détail. Ses flux de revenus sont diversifiés à travers des supermarchés (près de 11 % du portefeuille), des magasins de proximité (10 %), et des détaillants dans l’amélioration de l’habitat et les magasins à dollar. Les 15 % restants proviennent de propriétés industrielles, de jeux et d’autres segments.

Les indicateurs opérationnels de la société racontent une histoire convaincante. Un taux d’occupation de 98,7 % démontre la stabilité des locataires et la confiance du marché. Les renouvellements de baux ont été effectués à un loyer supérieur de 3,5 %, reflétant le pouvoir de fixation des prix dans un marché en reprise. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO)—une métrique critique mesurant la trésorerie disponible pour la distribution—ont augmenté de 2,9 % d’une année sur l’autre pour atteindre 1,09 $ par action diluée.

L’historique de dividendes seul justifie la considération : des augmentations trimestrielles depuis plus de trois décennies depuis son introduction en bourse en 1994. Les versements mensuels sont généralement augmentés plusieurs fois par an, la dernière augmentation en octobre passant de 0,269 $ à 0,2695 $ par action. Les projections suggèrent que l’AFFO par action en 2025 atteindra entre 4,25 $ et 4,27 $, couvrant confortablement le dividende annuel de 3,23 $. Le rendement en dividende qui en résulte s’élève à 5,7 %.

Le compromis ? La taille elle-même devient une limite. Lorsqu’on gère plus de 15 000 propriétés, l’acquisition d’investissements supplémentaires suffisamment importants pour accélérer significativement la croissance devient de plus en plus difficile. Les investisseurs doivent s’attendre à une appréciation régulière et mesurée plutôt qu’à une hausse explosive.

NNN REIT : Potentiel de croissance en focus

NNN REIT exploite environ 3 700 propriétés louées à des détaillants dans divers secteurs—magasins de proximité, services automobiles, restaurants et centres de divertissement familial. Cette approche plus concentrée crée une agilité opérationnelle absente chez les concurrents plus grands.

NNN a démontré une gestion habile des locataires, maintenant un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre. Les AFFO par action trimestriel ont augmenté de 0,84 $ à 0,86 $, reflétant une dynamique opérationnelle. La narration du dividende reflète la force de Realty Income : une série de 36 années d’augmentations annuelles consécutives, la plus récente étant une hausse de 3,4 % à 0,60 $ par action en août. La guidance de l’AFFO par la direction, comprise entre 3,41 $ et 3,45 $ par action, garantit une couverture robuste du dividende à venir. Le rendement en dividende atteint 5,9 %.

L’avantage comparatif de NNN réside dans sa taille. Contrairement à Realty Income, les déploiements de capital peuvent encore influencer significativement la trajectoire de croissance de la société. Les acquisitions stratégiques de propriétés ont un impact disproportionné sur les métriques par action, positionnant NNN REIT parmi les meilleurs REITs à acheter maintenant pour les investisseurs axés sur la croissance et le dividende.

La décision d’investissement

Les deux entités ont prouvé leur valeur dans un environnement difficile, en investissant spécifiquement dans des propriétés commerciales résistantes à la récession—ancrages alimentaires, services essentiels et concepts de proximité moins vulnérables aux cycles économiques. Leur histoire parallèle de dividendes s’étendant sur plus de trois décennies reflète la solidité institutionnelle et l’engagement envers les actionnaires.

Le choix dépend finalement de la philosophie d’investissement. Realty Income séduit ceux qui privilégient la stabilité et la diversification : un leader du marché établi avec une exposition équilibrée à travers les types de propriétés et les zones géographiques. NNN REIT s’adresse aux investisseurs prêts à accepter une concentration sectorielle plus étroite en échange de perspectives de croissance supérieures et d’un rendement en dividende légèrement plus élevé.

Pour les investisseurs recherchant une appréciation significative du capital en plus de la génération de revenus, NNN REIT est mieux positionné malgré une diversification moindre. La flexibilité comparative dans l’allocation du capital et la possibilité d’expansion opérationnelle en font une opportunité plus attrayante à long terme dans le contexte actuel du marché.