Les FPI immobilières rebondissent : Realty Income et NNN REIT — Laquelle mérite votre investissement ?

L’histoire de la reprise des REITs de détail

Des murmures sur une catastrophe dans le secteur des REITs de détail ? Ils ont officiellement été exagérés. Après avoir traversé la crise de l’e-commerce pendant le COVID-19 et le cycle brutal de hausse des taux en 2022-2023, les REITs immobiliers axés sur les propriétés commerciales ont effectué une reprise solide. Pour les neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont enregistré un rendement moyen de 6,9 % selon Nareit—la preuve que les fondamentaux du secteur restent intacts.

Deux acteurs remarquables dans cette reprise sont Realty Income (NYSE : O) et NNN REIT (NYSE : NNN), tous deux détenant d’immenses portefeuilles de propriétés commerciales à travers les États-Unis. Mais lequel devrait réellement figurer sur votre liste de surveillance ?

Realty Income : Le poids lourd diversifié

Realty Income possède plus de 15 540 propriétés, ce qui en fait le champion du secteur en termes de taille. Voici ce qui a retenu notre attention :

• Répartition des revenus : 80 % des loyers annuels proviennent de propriétés commerciales, avec des supermarchés (11%), des magasins de proximité (10%), et une répartition solide entre l’amélioration de l’habitat et les magasins à dollar
• Qualité des locataires : Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart dominent le portefeuille locatif
• Santé opérationnelle : Taux d’occupation de 98,7 % avec des renouvellements de baux à des taux 3,5 % plus élevés
• Génération de trésorerie : L’AFFO a augmenté de 2,9 % d’une année sur l’autre pour atteindre 1,09 $ par action diluée
• Historique de dividendes : Plus de 30 ans d’augmentations trimestrielles consécutives, avec une hausse en octobre passant de 0,269 $ à 0,2695 $ par action
• ** Rendement actuel** : 5,7 % sur les dividendes, soutenu par la direction qui prévoit un AFFO de 4,25 à 4,27 $ par action en 2025 (soit confortablement au-dessus du paiement annuel de 3,23 $)

Le compromis ? La taille énorme de Realty Income (15 000+ propriétés) signifie que la croissance future restera probablement mesurée et régulière plutôt qu’explosive. Ajouter des propriétés significatives nécessite des engagements en capital proportionnellement plus importants lorsque votre portefeuille est aussi massif.

NNN REIT : Le challenger agile

NNN REIT gère près de 3 700 propriétés louées à des détaillants dans les secteurs de la proximité, des services automobiles, des restaurants et du divertissement. Voici où il en est :

• Gestion des locataires : a maintenu avec succès un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre
• Performance de la trésorerie : L’AFFO par action a augmenté de 0,84 $ à 0,86 $ trimestriellement
• Trajectoire du dividende : une série de 36 ans d’augmentations, y compris une hausse en août de 3,4 % à 0,60 $ par action
• Prévisions : la direction prévoit un AFFO de 3,41 à 3,45 $ par action en 2025, garantissant une couverture solide du dividende
• Rendement actuel : 5,9 %

L’avantage ici ? La taille plus petite du portefeuille signifie que de nouvelles acquisitions peuvent encore avoir un impact significatif sur les indicateurs de croissance—un luxe que Realty Income ne peut pas se permettre à son échelle actuelle. La focalisation plus étroite de NNN REIT sur le commerce de détail américain facilite également la surveillance et l’optimisation des opérations.

La conclusion : taille vs. optionnalité

Les deux REITs immobiliers ont réussi à déchiffrer le code pour survivre aux vents contraires du commerce de détail. Ils ont sélectionné des locataires exploitant des activités résistant à la récession et maintenu des taux d’occupation sains. Combinés à plus de 30 ans d’augmentations annuelles de dividendes et à des profils de rendement similaires (5,7 % contre 5,9 %), ils sont compétitifs sur le plan du revenu.

Le vrai différenciateur ? Realty Income offre la stabilité grâce à la diversification et à l’échelle, tandis que NNN REIT propose un pari plus petit et plus ciblé avec un potentiel de croissance plus clair. Si vous recherchez un revenu avec un potentiel de croissance, le rendement plus élevé de NNN REIT et ses perspectives d’expansion pourraient surpasser la fiabilité établie de Realty Income.

Les deux méritent d’être considérés—tout dépend si vous valorisez la taille éprouvée ou le potentiel de hausse futur.