Quel REIT offre des rendements supérieurs : Realty Income vs NNN REIT en tant que votre meilleur choix d'action REIT

Sociétés d’Investissement Immobilier Commerciales (REITs) de détail : de la crise à la reprise

Les craintes entourant les sociétés d’investissement immobilier axées sur le commerce de détail se sont avérées largement exagérées. Bien que ces propriétés aient rencontré des vents contraires pendant la pandémie de COVID-19 et les hausses de taux d’intérêt de 2022-2023, le secteur a rebondi de manière remarquable. Au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs de propriétés commerciales de détail ont affiché un rendement moyen de 6,9 %, selon les données de Nareit. Pour les investisseurs axés sur le revenu cherchant un revenu de dividendes stable, les REITs restent des options attrayantes en raison de leur structure fiscale — qui impose de distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires.

Comprendre les deux leaders

Deux acteurs établis dominent le paysage des REITs de détail : Realty Income (NYSE : O) et NNN REIT (NYSE : NNN). Tous deux possèdent des milliers de propriétés commerciales de détail et maintiennent des antécédents impressionnants en matière de dividendes. Pourtant, leurs approches du secteur de la vente au détail diffèrent sensiblement, rendant le choix entre eux non trivial pour les investisseurs à long terme.

Realty Income : Échelle et diversification

Realty Income gère un portefeuille étendu de plus de 15 540 propriétés, avec environ 80 % des revenus locatifs issus d’actifs de détail. La société diversifie stratégiquement ses investissements dans les supermarchés (11 % du portefeuille), les magasins de proximité (10 %), les détaillants en amélioration de l’habitat, et les chaînes de magasins à dollar. Le reste des revenus provient d’installations industrielles, de propriétés de jeux, et d’autres secteurs.

Les principaux locataires comme Dollar General, Walgreens, Home Depot, et Walmart ancrent le portefeuille. La société a atteint un taux d’occupation de 98,7 %, avec des renouvellements de baux sécurisés à des loyers en hausse de 3,5 %, démontrant ainsi son pouvoir de fixation des prix.

D’un point de vue financier, les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO) — la métrique que les REITs utilisent pour mesurer la trésorerie disponible à la distribution — ont atteint 1,09 $ par action diluée, en hausse de 2,9 % par rapport à l’année précédente. La direction prévoit un AFFO annuel compris entre 4,25 $ et 4,27 $ par action, couvrant confortablement le dividende annuel de 3,23 $ par action. Le rendement actuel du dividende s’établit à 5,7 %.

Fait notable, Realty Income a augmenté ses dividendes trimestriellement depuis plus de trois décennies, depuis son introduction en bourse en 1994, avec des distributions mensuelles ajustées plusieurs fois par an. La hausse d’octobre, passant de 0,269 $ à 0,2695 $ par action, reflète cette tendance constante.

Le compromis ? Sa taille massive signifie que des acquisitions immobilières importantes sont nécessaires pour faire évoluer significativement la croissance.

NNN REIT : Focus concentré et potentiel de croissance

NNN REIT gère environ 3 700 propriétés louées à des détaillants couvrant les magasins de proximité, les services automobiles, les restaurants, et les centres de divertissement familial. La taille plus restreinte du portefeuille s’avère avantageuse — les investissements immobiliers peuvent encore influencer de manière significative les indicateurs de croissance.

La société maintient une efficacité opérationnelle, avec un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre. Les AFFO trimestriels par action sont passés de 0,84 $ à 0,86 $, la direction guidant vers 3,41 $ à 3,45 $ pour l’année complète. À ce niveau de projection, le dividende reste bien couvert.

NNN REIT possède également un pedigree de dividendes impressionnant : 36 années consécutives d’augmentation, avec une hausse de 3,4 % en août portant la distribution à 0,60 $ par action. Le rendement actuel atteint 5,9 %, égal ou supérieur à celui de Realty Income.

Comparaison des indicateurs financiers

Les deux entités font preuve de résilience face aux défis du commerce de détail en sélectionnant soigneusement leurs locataires, en se concentrant sur des entreprises résistantes à la récession. Chacune maintient un rendement de dividende similaire (5,7 % contre 5,9 %) et possède un historique de plus de trois décennies d’augmentation annuelle des paiements.

La différence clé réside dans la composition du portefeuille et la trajectoire de croissance. Realty Income privilégie la diversification entre types de propriétés et géographies, acceptant une expansion plus lente en échange de stabilité. NNN REIT adopte une exposition concentrée au commerce de détail américain, se positionnant pour capter des gains plus importants grâce à des acquisitions ciblées.

Faire votre choix de REIT

Pour l’investisseur en quête de dividendes, ce choix dépend de votre appétit pour une exposition concentrée ou diversifiée. Realty Income séduit ceux qui privilégient une échelle établie et un équilibre multi-sectoriel. NNN REIT attire les investisseurs pariant sur une reprise continue du commerce de détail et recherchant un potentiel de croissance à court terme plus élevé.

Le meilleur choix d’action REIT dépend finalement de si vous valorisez la stabilité quasi-fortifiée de Realty Income ou la position agile de NNN REIT dans son focus plus étroit sur le commerce de détail américain. Étant donné la résilience démontrée du secteur de la vente au détail et la capacité de NNN REIT à déployer du capital de manière significative, la justification en faveur de ce dernier devient de plus en plus convaincante pour les investisseurs axés sur la croissance et le revenu.