Dilemme des chasseurs de dividendes : NNN REIT vs. Realty Income — Quel REIT de premier ordre mérite votre investissement ?

Pourquoi les REITs de détail méritent réellement votre attention

Voici le truc avec les REITs : ils sont légalement tenus de distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires. Cela signifie que vous êtes payé. Beaucoup.

Mais les REITs de détail ? Ils ont été frappés de doutes. Le commerce électronique était censé tuer le commerce physique. Puis est arrivé le choc des taux d’intérêt de 2022-2023. Les investisseurs ont paniqué. Il s’avère qu’ils avaient tort. Pour les neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont en moyenne un rendement de 6,9 % selon Nareit. La peur s’est estompée. L’opportunité est réelle.

Le poids lourd : l’échelle massive de Realty Income

Realty Income possède un portefeuille de plus de 15 540 propriétés. C’est en gros le Walmart des REITs. Environ 80 % des loyers proviennent du commerce de détail — supermarchés (11%), magasins de proximité (10%), bricolage, et magasins à dollar constituent la majorité. Les 20 % restants se répartissent entre l’industriel, le jeu, et d’autres actifs.

Les chiffres ? Solides. Un taux d’occupation de 98,7 % signifie que les locataires restent. Lors du renouvellement des baux, Realty Income augmente le loyer de 3,5 %. C’est de l’effet de levier. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO) — l’argent que les REITs peuvent réellement distribuer — ont atteint 1,09 $ par action diluée, en hausse de 2,9 % par rapport à l’année précédente.

Le dividende est la star. Paiements mensuels, augmentés trimestriellement depuis plus de 30 ans. La dernière augmentation ? En octobre, il est passé de 0,269 $ à 0,2695 $ par action. Avec un AFFO prévu pour 2025 de 4,25 à 4,27 $ par action contre 3,23 $ en dividendes annualisés, vous obtenez un rendement confortable de 5,7 % soutenu par un flux de trésorerie réel.

Le hic ? Quand on possède 15 000 propriétés, il devient difficile de trouver des affaires qui boostent significativement la croissance. Realty Income est un bâtisseur de richesse lent mais sûr, pas une fusée.

Le challenger agile : la stratégie ciblée de NNN REIT

NNN REIT joue un autre jeu. Il possède environ 3 700 propriétés louées à des détaillants dans les magasins de proximité, l’automobile, la restauration, et les lieux de divertissement. Moins de propriétés, mais stratégiquement choisies dans des segments de commerce diversifiés.

La gestion maintient les locataires heureux — 97,5 % d’occupation au T3 en témoigne. L’AFFO par action a augmenté de 0,84 $ à 0,86 $ le dernier trimestre. Le dividende ? Augmenté depuis 36 années consécutives. La hausse de 3,4 % en août à 0,60 $ par action montre que NNN ne ralentit pas.

Avec un AFFO prévu atteignant 3,41 à 3,45 $ par action contre le nouveau taux de dividende, la couverture est plus que suffisante. Le rendement ? 5,9 % — légèrement supérieur à Realty Income.

Voici où NNN brille : sa taille plus petite est une force, pas un défaut. Les nouvelles acquisitions peuvent encore faire bouger la croissance de manière significative. Pour les investisseurs cherchant une appréciation du capital en plus des dividendes, cela compte.

La vraie différence : croissance vs stabilité

Les deux sont des REITs de premier ordre avec des antécédents enviables dans un secteur que beaucoup ont abandonné. Les deux ont augmenté leurs dividendes depuis plus de 30 ans. Les deux offrent un rendement dans la fourchette de 5,7-5,9 %. Les rendements sont presque identiques.

Alors, qu’est-ce qui les différencie ?

Realty Income offre une stabilité semblable à une forteresse. C’est le joueur établi, diversifié à travers les types de propriétés et les géographies. La croissance sera modeste, mais prévisible.

NNN REIT offre le potentiel de rendements supérieurs. Plus petit, plus ciblé, mais toujours en expansion significative avec chaque nouvelle acquisition. Vous obtenez le revenu de dividende plus la possibilité de gains en capital réels.

La décision dépend de votre horizon et de votre appétit pour le risque. Vous voulez un revenu stable et fiable avec peu de drame ? Realty Income. Vous souhaitez un revenu plus un potentiel de croissance significative ? La taille plus petite de NNN REIT fait que chaque acquisition stratégique compte davantage pour les actionnaires.

Sur un marché obsédé par l’IA et la mega-cap tech, ces REITs de premier ordre vous rappellent que les affaires ennuyeuses — celles qui vous versent un revenu mensuel pendant que vous dormez — ont leur propre magie.