Pourquoi les REIT sont-ils une option d'investissement satisfaisante

2025-12-25 02:18:42

Si vous êtes un investisseur qui envisage d’entrer sur le marché boursier thaïlandais depuis longtemps, vous avez sûrement déjà entendu parler des REIT ou “Fonds de placement immobilier” (Real Estate Investment Trust) depuis un certain temps, notamment depuis 2018 où les REIT ont commencé à entrer sur le marché boursier institutionnel, devenant une option populaire pour ceux qui recherchent un rendement supérieur à celui d’un simple dépôt bancaire. Cependant, il y a eu des périodes où les REIT ont offert des résultats décevants. Pourquoi en est-il ainsi ? Et qu’est-ce qu’un REIT en réalité ? Approfondissons la compréhension de ce véhicule d’investissement.

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Dans le concept de base, un REIT est un fonds immobilier géré par un gestionnaire de trust, dont le rôle principal est de lever des fonds auprès des investisseurs pour acheter et gérer des actifs générant des revenus de façon continue, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des hôtels, ainsi que des contrats de location ou des réseaux de communication.

Le trust utilise les revenus issus de la gestion des actifs (comme les loyers, les frais) pour les redistribuer aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Ces dividendes sont généralement réguliers car ils proviennent de revenus stables.

Pourquoi le REIT est-il populaire ?

Pour les propriétaires d’actifs générant déjà des revenus, le REIT permet de lever des fonds auprès d’investisseurs pour financer de nouveaux projets de développement.

Les investisseurs peuvent accéder au marché immobilier sans avoir à débourser des sommes importantes, en achetant ou en vendant facilement des parts de REIT sur le marché SET, avec des gestionnaires professionnels et sous la supervision d’autorités réglementaires.

En quoi le REIT diffère-t-il des fonds immobiliers ?

Tant le REIT que le Property Fund investissent dans l’immobilier, mais ils présentent trois différences majeures :

Structure et régulation : Le Property Fund est un fonds commun de placement sans certificat de dépôt de titres, tandis que le REIT est un trust réglementé par la SEC et la Bourse de Thaïlande.

Flexibilité d’investissement : Le Property Fund est limité à la liste positive (Positive List) et ne peut pas investir à l’étranger, alors que le REIT a plus de liberté, pouvant investir dans des actifs étrangers et développer des biens immobiliers jusqu’à 10 % de l’actif total.

Distribution des parts : Le Property Fund n’a pas besoin d’intermédiaires ni d’assemblée annuelle des porteurs, alors que le REIT doit avoir au moins 15 % d’intermédiaires et tenir une assemblée annuelle.

Ainsi, le REIT offre une flexibilité accrue mais avec des exigences plus strictes, ce qui explique pourquoi en Thaïlande, il n’y a plus de nouveaux Property Funds, tous étant convertis en REIT.

Combien de types de REIT existe-t-il ?

Les REIT peuvent être classés selon plusieurs critères, notamment :

Selon le droit de propriété

REIT en pleine propriété (Freehold) : le trust possède directement l’immobilier et gère les revenus locatifs. Lorsque la valeur de l’immobilier augmente (par exemple grâce à des infrastructures supplémentaires), la valeur des parts augmente également.

REIT en usufruit (Leasehold) : le trust ne possède pas l’actif, mais détient le droit d’en percevoir les bénéfices pendant la durée du bail. À l’expiration du bail, les droits et la valeur des parts disparaissent. La valeur des Leasehold REIT tend donc à diminuer avec le temps.

Selon le mode d’investissement

Investissement direct : le REIT possède ou détient directement des droits sur des biens immobiliers.

Investissement indirect : le REIT détient des actions dans d’autres sociétés qui investissent dans l’immobilier.

Selon le type d’actifs

REIT Retail : gestion de centres commerciaux, outlets, etc.
REIT Résidentiel : gestion d’hôtels, condominiums, appartements, pensions, etc.
REIT Santé : gestion d’hôpitaux, centres de santé, résidences pour personnes âgées, etc.
REIT Bureaux : gestion d’espaces de bureaux à louer.
REIT Infrastructure : gestion de réseaux de communication, pipelines d’énergie, etc.

Chaque type de REIT a ses caractéristiques en termes de rendement et de facteurs influençant ses flux de trésorerie.

Facteurs influençant la valeur du REIT

La valeur d’un REIT provient principalement de deux sources :

La valeur des actifs immobiliers : influencée par le droit de propriété ((Freehold ou Leasehold)), la conjoncture économique locale, le développement d’infrastructures, le marché immobilier global, etc. Si la valeur des terrains ou des bâtiments augmente, la valeur du REIT augmente aussi.

Les flux de revenus attendus : dépendant des taux de location, du taux d’occupation (occupancy rate), de la conjoncture économique affectant la demande des locataires. Par exemple, si le nombre de locataires augmente, les revenus et donc les dividendes augmentent. En revanche, en cas de troubles ou d’événements majeurs (comme une pandémie), le taux d’occupation des hôtels ou centres commerciaux peut diminuer.

Avantages et limites du REIT

Aspects positifs

Liquidité élevée : facile à acheter ou vendre sur le marché SET comme une action ordinaire.
Diversification : offre une alternative d’investissement en dehors des actions et des obligations.
Transparence : informations publiques et supervision réglementaire.
Revenus réguliers : distribution fréquente de dividendes issus de revenus stables.

Aspects négatifs

Imposition : les dividendes issus du REIT sont soumis à une retenue de 10 % ou peuvent être déduits lors de la déclaration fiscale annuelle.
Risque lié aux taux d’intérêt : lorsque les taux d’intérêt augmentent, les investisseurs peuvent se tourner vers d’autres placements plus sûrs, ce qui peut faire baisser le prix du REIT.

Avant d’investir dans un REIT, il est essentiel d’évaluer ces avantages et limites pour s’assurer qu’ils correspondent à vos objectifs financiers.

Exemples de REIT accessibles aux investisseurs en Thaïlande

CPNREIT : un REIT en usufruit gérant des centres commerciaux, bureaux et hôtels du groupe Central, avec un rendement de 8,35 % par an basé sur le prix actuel de 9,85 THB.
IMPACT : un REIT en pleine propriété pour des centres de conférences, expositions et immeubles de bureaux de Impact Muang Thong Thani, avec un rendement de 4,69 % à 12,80 THB.
WHART : un REIT combinant pleine propriété et usufruit pour des entrepôts, avec un rendement de 7,63 % à 9,50 THB.
JASIF : un REIT infrastructure possédant 1 680 500 km de fibre optique, générant des revenus de la location à des opérateurs télécoms, avec un rendement maximal de 13,73 % à 6,70 THB.

En résumé

Le REIT est un outil d’investissement adapté à ceux qui recherchent un rendement par dividendes supérieur aux intérêts bancaires, bénéficiant d’une gestion professionnelle et d’une transparence accrue. Cependant, avant de se lancer, il est important d’étudier chaque trust, d’évaluer les risques, de suivre l’évolution de l’économie et de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissement.

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