Nouveau assouplissement de 100 milliards, les prix de l'immobilier à Taïwan continuent-ils d'augmenter ? Les experts avertissent les primo-accédants de faire attention à ne pas tomber dans le « piège sucré ».
L’assouplissement par le gouvernement du nouveau prêt au logement Qing’an semble étancher la soif des primo-accédants, mais il pourrait en fait s’agir d’un poison enveloppé dans du sucre. Cet article analyse la chaîne de transfert des risques entre les banques, les constructeurs et les jeunes acheteurs à l’origine de la politique, et ce pari au nom de la « justice résidentielle ». Cet article est destiné à la soumission du lecteur, et la position n’a rien à voir avec la zone en mouvement. (Synopsis : Le marché du logement de Taichung Hai Line a explosé « est tombé en dessous des 3 chiffres », Fang Zhong a souri amèrement : les locataires peuvent acheter un endroit pour dormir) (Supplément de contexte : L’explosion du marché du logement de Taïwan « prix d’ouverture vers le ciel, transaction à plat » négociation de 15 %, baissera à nouveau l’année prochaine ? Cette semaine, le Yuan exécutif a annoncé que depuis le 1er septembre, les nouveaux prêts de Qingan ne seront plus inclus dans la limite de prêt en vertu de l’article 72-2 de la loi bancaire, et le marché semble avoir entendu le rugissement du robinet soudainement fermé, et les actions de construction ont généralement bondi. Plus de 120 milliards de yuans d’eau vive sont sur le point de se précipiter vers les primo-accédants qui sont anxieux à cause de la « sécheresse hypothécaire », mais lorsque nous levons ce magnifique bouchon de bouteille, sentons-nous le parfum de l’espoir ou le vin de la crise ? Un jeu élaboré de transfert de risque Pour comprendre la subtilité de ce jeu, il faut d’abord revenir sur l’article 72-2 de la loi bancaire, dit « Real Estate Lending Rules ». Cette loi stipule que le montant total des prêts immobiliers consentis par les banques ne peut excéder 30 % du total de leurs dépôts. Il ne s’agit pas d’une règle arbitraire, mais d’un pare-feu central construit par le système financier taïwanais après la tempête pour empêcher les banques de concentrer trop de ressources sur l’immobilier et de provoquer un effondrement financier systémique en cas de retournement du marché. Cependant, depuis août 2023, date à laquelle la nouvelle politique de Qingan a été mise en circulation, ce pare-feu subit une pression sans précédent. Les incitations des taux d’intérêt bas, des montants élevés et des longues périodes de grâce ont créé une énorme demande pour l’achat de maisons. Selon le ministère des Finances, en août de cette année, les banques d’investissement public avaient un arriéré de plus de 13 000 cas approuvés totalisant plus de 120 milliards de yuans. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie que la banque publique, qui est la principale force du nouveau Qingan, s’est approchée de la ligne rouge des 30 % et que la banque est tombée dans le dilemme du « avec des promesses, pas de quota ». À ce stade, les décideurs politiques sont confrontés à un choix difficile : d’abord, s’en tenir au pare-feu et laisser le mécanisme du marché se refroidir naturellement, mais cela peut entraîner une diminution des volumes de transactions, une chute des prix de l’immobilier et le déclenchement de pressions politiques ; La seconde consiste à ouvrir un trou dans le pare-feu pour laisser passer l’eau et relâcher la pression devant vous. En fin de compte, le gouvernement a choisi la deuxième option. Sauf pour le calcul de 72-2 articles. À première vue, le pouvoir est passé des « banques qui n’ont pas d’argent à prêter » aux primo-accédants qui « peuvent enfin prêter ». Mais en réalité, qui sont les vrais profiteurs ? La première est celle des banques publiques, qui sont libérées du dilemme de « violer les règles du ciel » et d'« offenser les clients ». Le second est le grand nombre de vendeurs sur le marché, y compris des constructeurs et des investisseurs, qui ont peut-être dû réduire les prix en raison de l’épuisement de la liquidité du marché, mais qui sont maintenant en mesure de maintenir des prix élevés en raison de la demande continue de maisons. Le gouvernement, quant à lui, a temporairement désamorcé la bombe politique des « embouteillages hypothécaires ». Alors, où le risque est-il déplacé ? La réponse est évidente : de jeunes acheteurs qui se sont courageusement précipités sur le marché inspirés par la politique. Ils ont tout pris en charge et ont payé le bon fonctionnement du système avec leurs revenus pour les 30 ou même 40 prochaines années. Cette solution apparemment heureuse est en réalité une opération parfaite pour « personnaliser » et « anticiper » les risques systémiques. L’enrobage édulcorant de la justice résidentielle, la médecine amère de l’exploitation générationnelle Si le transfert des risques est la « technique » de cette politique, alors le « Tao » qui la sous-tend touche à un dilemme moral plus profond : pratiquons-nous l'« exploitation générationnelle » au nom de la « justice résidentielle » ? Examinons le calendrier de la politique. Selon un certain nombre de données du marché, le marché du logement de Taïwan a montré des signes de refroidissement au second semestre 2024, et certaines régions s’attendent même à une correction des prix de 7 % à 15 %. Le contrôle du crédit par les banques centrales, combiné à la vigilance des banques à l’égard du risque, resserre progressivement le robinet. Il s’agit d’un processus normal dans lequel le marché se régule lui-même et ramène les prix surchauffés à la rationalité. Cependant, la nouvelle politique d’assouplissement de Qing’an, à ce stade, est comme un puissant stimulant, directement injecté au cœur du marché. Il a brutalement interrompu ce refroidissement sain et a utilisé des forces non marchandes pour raviver le feu de la demande. C’est comme un médecin, face à un patient ayant une forte fièvre, qui ne lui donne pas de médicaments anti-fièvre, mais lui prescrit des analgésiques, pour qu’il se sente bien temporairement, mais les lésions en dessous continuent de se détériorer. Cette couche est enveloppée dans l’enrobage de sucre d'"aider la jeunesse », mais elle contient un médicament amer. Pour les jeunes qui entrent sur le marché à la fin de 2024 et au début de 2025, ils sont plus susceptibles de voir les prix de l’immobilier augmenter en échange de subventions politiques. Ce qui est encore plus mortel, c’est que ce « cadeau » a une date limite. Lorsque la nouvelle subvention de Qingan expirera, que les taux d’intérêt reviendront à des niveaux normaux et que l’énorme pression exercée par l’amortissement des intérêts principaux après la fin de la période de grâce de cinq ans, ce groupe de jeunes qui « montent opportunément dans le bus » à un niveau historiquement élevé sera confronté à un test de trésorerie extrêmement sévère. Le risque de têtes coupées deviendra-t-il la mèche du prochain problème social ? C’est le dilemme moral intergénérationnel. Un gouvernement responsable devrait-il choisir d’endurer la douleur à court terme de l’éclatement des bulles d’actifs en échange de la santé des marchés à long terme et de l’équité générationnelle ? Ou choisissez-vous d’utiliser des outils politiques pour continuer à « renouveler » la bulle, laissant une structure financière plus fragile et plus grande à la prochaine génération ? Et cette fois-ci, le choix semble biaiser en faveur de ce dernier. Est-il juste pour nous d’utiliser l’argent des impôts d’aujourd’hui (les banques publiques sont soutenues par le capital universel) pour subventionner un groupe de jeunes gens pour acheter des actifs surévalués, mais qui sont tout aussi jeunes mais qui choisissent de ne pas acheter de maison, ou qui ne peuvent pas se le permettre ? S’agit-il vraiment d’une « pluie opportune » et non d’un « agent de combustion » ? Bien sûr, les voix de soutien ne manquent pas sur le marché. Ils soutiennent que cette décision vise à aider les propriétaires-occupants qui en ont vraiment besoin, et qu’il s’agit d’une pluie opportune pour lutter contre la « pénurie de prêts hypothécaires ». Les responsables ont également souligné à plusieurs reprises que le nombre de demandes pour le nouveau Qingan a chuté par rapport au pic, et que le prêt limité une fois que le renforcement de l’information sur le crédit et d’autres facilités de soutien ne provoquera pas de spéculation. Cependant, ces arguments peuvent ne pas résister à un examen minutieux. Tout d’abord, la frontière entre « auto-occupation » et « investissement » a longtemps été floue dans la culture immobilière taïwanaise. Lorsqu’il y a une psychologie d’attente générale dans une société qu’il y a de l’argent et que les prix de l’immobilier ne feront qu’augmenter mais pas baisser, les premières décisions d’achat de nombreux jeunes sont elles-mêmes mélangées à de forts investissements et même à des motifs spéculatifs. Leur peur n’est pas qu’il n’y ait pas d’endroit où vivre, mais qu’ils aient peur qu’il soit trop tard pour monter dans la voiture. Le signal fort de la politique selon lequel « le gouvernement ne laissera pas le marché du logement s’effondrer » est précisément le plus grand catalyseur de cette mentalité spéculative. Il serait donc naïf de prétendre que cet argent n’ira qu’aux besoins « purement occupés par leur propriétaire ». Deuxièmement, le soi-disant « le marché a ralenti, n’a pas peur de la surchauffe » est encore plus inversé de cause à effet. C’est précisément parce que le marché montre des signes sains de refroidissement que cette intervention forte semble si dangereuse. Au lieu d’abaisser le ganlin sur la terre ferme, il saupoudre à nouveau de l’essence sur un tas de charbon de bois qui a commencé à refroidir. La forte hausse des actions de construction après la nouvelle est la réaction la plus honnête à la psychologie des attentes du marché. Il ne s’agit pas d'« apaiser le marché », mais de « taquiner le marché ». Enfin, en ce qui concerne les déclarations de contrôle des risques telles que le « renforcement des rapports de crédit », il ne s’agit que de procédures opérationnelles standard pour le crédit bancaire. Il filtre les pires cas de crédit, mais il n’est pas à l’abri du risque macroéconomique systémique. Lorsque l’ensemble de l’environnement politique encourage les jeunes dont la constitution financière est relativement fragile à entrer dans un marché historiquement élevé avec un effet de levier extrêmement élevé, une vérification de crédit dans un seul cas ne fera pas grand-chose pour prévenir une éventuelle vague de défauts systémiques à l’avenir. Quand le pare-feu tombe : nous inaugurons l’avenir d’une « ville politique » L’impact le plus profond de cet événement n’est peut-être pas la relance à court terme des prix de l’immobilier, mais la magie de Pandore qu’il débloque.
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Nouveau assouplissement de 100 milliards, les prix de l'immobilier à Taïwan continuent-ils d'augmenter ? Les experts avertissent les primo-accédants de faire attention à ne pas tomber dans le « piège sucré ».
L’assouplissement par le gouvernement du nouveau prêt au logement Qing’an semble étancher la soif des primo-accédants, mais il pourrait en fait s’agir d’un poison enveloppé dans du sucre. Cet article analyse la chaîne de transfert des risques entre les banques, les constructeurs et les jeunes acheteurs à l’origine de la politique, et ce pari au nom de la « justice résidentielle ». Cet article est destiné à la soumission du lecteur, et la position n’a rien à voir avec la zone en mouvement. (Synopsis : Le marché du logement de Taichung Hai Line a explosé « est tombé en dessous des 3 chiffres », Fang Zhong a souri amèrement : les locataires peuvent acheter un endroit pour dormir) (Supplément de contexte : L’explosion du marché du logement de Taïwan « prix d’ouverture vers le ciel, transaction à plat » négociation de 15 %, baissera à nouveau l’année prochaine ? Cette semaine, le Yuan exécutif a annoncé que depuis le 1er septembre, les nouveaux prêts de Qingan ne seront plus inclus dans la limite de prêt en vertu de l’article 72-2 de la loi bancaire, et le marché semble avoir entendu le rugissement du robinet soudainement fermé, et les actions de construction ont généralement bondi. Plus de 120 milliards de yuans d’eau vive sont sur le point de se précipiter vers les primo-accédants qui sont anxieux à cause de la « sécheresse hypothécaire », mais lorsque nous levons ce magnifique bouchon de bouteille, sentons-nous le parfum de l’espoir ou le vin de la crise ? Un jeu élaboré de transfert de risque Pour comprendre la subtilité de ce jeu, il faut d’abord revenir sur l’article 72-2 de la loi bancaire, dit « Real Estate Lending Rules ». Cette loi stipule que le montant total des prêts immobiliers consentis par les banques ne peut excéder 30 % du total de leurs dépôts. Il ne s’agit pas d’une règle arbitraire, mais d’un pare-feu central construit par le système financier taïwanais après la tempête pour empêcher les banques de concentrer trop de ressources sur l’immobilier et de provoquer un effondrement financier systémique en cas de retournement du marché. Cependant, depuis août 2023, date à laquelle la nouvelle politique de Qingan a été mise en circulation, ce pare-feu subit une pression sans précédent. Les incitations des taux d’intérêt bas, des montants élevés et des longues périodes de grâce ont créé une énorme demande pour l’achat de maisons. Selon le ministère des Finances, en août de cette année, les banques d’investissement public avaient un arriéré de plus de 13 000 cas approuvés totalisant plus de 120 milliards de yuans. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie que la banque publique, qui est la principale force du nouveau Qingan, s’est approchée de la ligne rouge des 30 % et que la banque est tombée dans le dilemme du « avec des promesses, pas de quota ». À ce stade, les décideurs politiques sont confrontés à un choix difficile : d’abord, s’en tenir au pare-feu et laisser le mécanisme du marché se refroidir naturellement, mais cela peut entraîner une diminution des volumes de transactions, une chute des prix de l’immobilier et le déclenchement de pressions politiques ; La seconde consiste à ouvrir un trou dans le pare-feu pour laisser passer l’eau et relâcher la pression devant vous. En fin de compte, le gouvernement a choisi la deuxième option. Sauf pour le calcul de 72-2 articles. À première vue, le pouvoir est passé des « banques qui n’ont pas d’argent à prêter » aux primo-accédants qui « peuvent enfin prêter ». Mais en réalité, qui sont les vrais profiteurs ? La première est celle des banques publiques, qui sont libérées du dilemme de « violer les règles du ciel » et d'« offenser les clients ». Le second est le grand nombre de vendeurs sur le marché, y compris des constructeurs et des investisseurs, qui ont peut-être dû réduire les prix en raison de l’épuisement de la liquidité du marché, mais qui sont maintenant en mesure de maintenir des prix élevés en raison de la demande continue de maisons. Le gouvernement, quant à lui, a temporairement désamorcé la bombe politique des « embouteillages hypothécaires ». Alors, où le risque est-il déplacé ? La réponse est évidente : de jeunes acheteurs qui se sont courageusement précipités sur le marché inspirés par la politique. Ils ont tout pris en charge et ont payé le bon fonctionnement du système avec leurs revenus pour les 30 ou même 40 prochaines années. Cette solution apparemment heureuse est en réalité une opération parfaite pour « personnaliser » et « anticiper » les risques systémiques. L’enrobage édulcorant de la justice résidentielle, la médecine amère de l’exploitation générationnelle Si le transfert des risques est la « technique » de cette politique, alors le « Tao » qui la sous-tend touche à un dilemme moral plus profond : pratiquons-nous l'« exploitation générationnelle » au nom de la « justice résidentielle » ? Examinons le calendrier de la politique. Selon un certain nombre de données du marché, le marché du logement de Taïwan a montré des signes de refroidissement au second semestre 2024, et certaines régions s’attendent même à une correction des prix de 7 % à 15 %. Le contrôle du crédit par les banques centrales, combiné à la vigilance des banques à l’égard du risque, resserre progressivement le robinet. Il s’agit d’un processus normal dans lequel le marché se régule lui-même et ramène les prix surchauffés à la rationalité. Cependant, la nouvelle politique d’assouplissement de Qing’an, à ce stade, est comme un puissant stimulant, directement injecté au cœur du marché. Il a brutalement interrompu ce refroidissement sain et a utilisé des forces non marchandes pour raviver le feu de la demande. C’est comme un médecin, face à un patient ayant une forte fièvre, qui ne lui donne pas de médicaments anti-fièvre, mais lui prescrit des analgésiques, pour qu’il se sente bien temporairement, mais les lésions en dessous continuent de se détériorer. Cette couche est enveloppée dans l’enrobage de sucre d'"aider la jeunesse », mais elle contient un médicament amer. Pour les jeunes qui entrent sur le marché à la fin de 2024 et au début de 2025, ils sont plus susceptibles de voir les prix de l’immobilier augmenter en échange de subventions politiques. Ce qui est encore plus mortel, c’est que ce « cadeau » a une date limite. Lorsque la nouvelle subvention de Qingan expirera, que les taux d’intérêt reviendront à des niveaux normaux et que l’énorme pression exercée par l’amortissement des intérêts principaux après la fin de la période de grâce de cinq ans, ce groupe de jeunes qui « montent opportunément dans le bus » à un niveau historiquement élevé sera confronté à un test de trésorerie extrêmement sévère. Le risque de têtes coupées deviendra-t-il la mèche du prochain problème social ? C’est le dilemme moral intergénérationnel. Un gouvernement responsable devrait-il choisir d’endurer la douleur à court terme de l’éclatement des bulles d’actifs en échange de la santé des marchés à long terme et de l’équité générationnelle ? Ou choisissez-vous d’utiliser des outils politiques pour continuer à « renouveler » la bulle, laissant une structure financière plus fragile et plus grande à la prochaine génération ? Et cette fois-ci, le choix semble biaiser en faveur de ce dernier. Est-il juste pour nous d’utiliser l’argent des impôts d’aujourd’hui (les banques publiques sont soutenues par le capital universel) pour subventionner un groupe de jeunes gens pour acheter des actifs surévalués, mais qui sont tout aussi jeunes mais qui choisissent de ne pas acheter de maison, ou qui ne peuvent pas se le permettre ? S’agit-il vraiment d’une « pluie opportune » et non d’un « agent de combustion » ? Bien sûr, les voix de soutien ne manquent pas sur le marché. Ils soutiennent que cette décision vise à aider les propriétaires-occupants qui en ont vraiment besoin, et qu’il s’agit d’une pluie opportune pour lutter contre la « pénurie de prêts hypothécaires ». Les responsables ont également souligné à plusieurs reprises que le nombre de demandes pour le nouveau Qingan a chuté par rapport au pic, et que le prêt limité une fois que le renforcement de l’information sur le crédit et d’autres facilités de soutien ne provoquera pas de spéculation. Cependant, ces arguments peuvent ne pas résister à un examen minutieux. Tout d’abord, la frontière entre « auto-occupation » et « investissement » a longtemps été floue dans la culture immobilière taïwanaise. Lorsqu’il y a une psychologie d’attente générale dans une société qu’il y a de l’argent et que les prix de l’immobilier ne feront qu’augmenter mais pas baisser, les premières décisions d’achat de nombreux jeunes sont elles-mêmes mélangées à de forts investissements et même à des motifs spéculatifs. Leur peur n’est pas qu’il n’y ait pas d’endroit où vivre, mais qu’ils aient peur qu’il soit trop tard pour monter dans la voiture. Le signal fort de la politique selon lequel « le gouvernement ne laissera pas le marché du logement s’effondrer » est précisément le plus grand catalyseur de cette mentalité spéculative. Il serait donc naïf de prétendre que cet argent n’ira qu’aux besoins « purement occupés par leur propriétaire ». Deuxièmement, le soi-disant « le marché a ralenti, n’a pas peur de la surchauffe » est encore plus inversé de cause à effet. C’est précisément parce que le marché montre des signes sains de refroidissement que cette intervention forte semble si dangereuse. Au lieu d’abaisser le ganlin sur la terre ferme, il saupoudre à nouveau de l’essence sur un tas de charbon de bois qui a commencé à refroidir. La forte hausse des actions de construction après la nouvelle est la réaction la plus honnête à la psychologie des attentes du marché. Il ne s’agit pas d'« apaiser le marché », mais de « taquiner le marché ». Enfin, en ce qui concerne les déclarations de contrôle des risques telles que le « renforcement des rapports de crédit », il ne s’agit que de procédures opérationnelles standard pour le crédit bancaire. Il filtre les pires cas de crédit, mais il n’est pas à l’abri du risque macroéconomique systémique. Lorsque l’ensemble de l’environnement politique encourage les jeunes dont la constitution financière est relativement fragile à entrer dans un marché historiquement élevé avec un effet de levier extrêmement élevé, une vérification de crédit dans un seul cas ne fera pas grand-chose pour prévenir une éventuelle vague de défauts systémiques à l’avenir. Quand le pare-feu tombe : nous inaugurons l’avenir d’une « ville politique » L’impact le plus profond de cet événement n’est peut-être pas la relance à court terme des prix de l’immobilier, mais la magie de Pandore qu’il débloque.