Tu $90K salario podría comprar más casa de lo que piensas: aquí está el presupuesto real

Ganar $90,000 al año te coloca por encima del ingreso familiar medio en EE. UU., que ronda los $71,000, pero el mercado inmobiliario aún puede parecer inalcanzable. ¿La buena noticia? Ese salario de aproximadamente seis cifras te da más poder de compra de lo que muchos creen. Entender cuánto casa puedes realmente permitirte con un salario de $90,000 se reduce a cálculos estratégicos y a saber hasta dónde llegan los límites de los prestamistas versus dónde deberías poner tú los tuyos.

Desglosa tus ingresos mensuales: la base de la asequibilidad

La mayoría piensa en su salario en términos anuales, pero los prestamistas no. Ellos miran tus ganancias mensuales. Divide esos $90,000 entre 12, y estarás trabajando con $7,500 al mes. Este cambio de perspectiva importa porque la asequibilidad de la vivienda es fundamentalmente una cuestión de flujo de efectivo mensual.

Según profesionales financieros, destinar entre el 25% y el 30% de tus ingresos mensuales a gastos de vivienda es el estándar del sector. Eso significa que deberías apuntar a aproximadamente $1,875 a $2,250 mensuales para pagos hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguro del hogar y cuotas de la asociación de propietarios (HOA). “Al decidir un rango de precios, enfócate en lo que realmente puedes pagar mensualmente, no en lo que el banco dice que puedes”, explica un profesional inmobiliario. “Los bancos a menudo aprueban préstamos que se extienden más allá de lo que realmente es prudente para tu salud financiera.”

Este umbral del 25-30% es tu línea de seguridad para una propiedad responsable en función de tu nivel de ingresos.

Precios de viviendas objetivo: de conservador a optimista

Con las suposiciones actuales del entorno hipotecario, esto es lo que generalmente muestran las matemáticas para alguien que gana $90,000 anualmente:

Enfoque conservador (25% de los ingresos destinados a vivienda): Podrías permitirte cómodamente casas en el rango de $200,000 a $250,000, con pagos mensuales de aproximadamente $1,200 a $1,400.

Enfoque moderado (28-30% de asignación): Tu presupuesto realista se extiende hasta $275,000 a $320,000, lo que se traduce en costos mensuales de vivienda de $1,800 a $2,200.

La diferencia entre estos escenarios depende de tu tasa de interés, tamaño del pago inicial, puntaje de crédito y deudas existentes. Un inspector de viviendas certificado y un consultor de HUD señalaron que, asumiendo una hipoteca a 30 años al 7% de interés, los pagos mensuales escalan de manera predecible: precios de compra más altos significan obligaciones mensuales proporcionalmente mayores.

La oferta del prestamista vs. tu presupuesto inteligente

Aquí es donde muchos compradores se equivocan: los prestamistas usan una métrica llamada ratio de deuda respecto a ingresos (DTI, por sus siglas en inglés), que permite que la deuda consuma hasta el 45% de tus ingresos mensuales. Para alguien que gana $90,000 al año, eso teóricamente permite $3,375 mensuales en pagos totales de deuda (incluyendo hipoteca, préstamos de coche, deuda estudiantil, tarjetas de crédito, pensión alimenticia y manutención).

Los bancos podrían preaprobártelo para una casa de $300,000 a $350,000, asumiendo poca deuda existente. Pero la aprobación no equivale a asequibilidad. “Solo porque un prestamista apruebe un préstamo no significa que debas tomarlo”, advierten profesionales inmobiliarios. El ratio del 45% deja solo el 55% de tus ingresos para impuestos, comestibles, atención médica, servicios públicos, seguros, cuidado infantil, ahorros de emergencia y contribuciones a la jubilación. Eso es ajustado.

En cambio, mantén la regla del 25-30% para vivienda. Te da margen para gastos imprevistos y crea un colchón de seguridad que los prestamistas simplemente no ofrecen.

Dónde rinde más tu salario de $90K: el factor geográfico

La ubicación cambia radicalmente lo que puedes lograr con un salario de $90,000. El precio medio de una vivienda en EE. UU. supera los $300,000 en muchos mercados, haciendo que ser propietario parezca imposible. Pero existen numerosos mercados asequibles donde tu poder de compra brilla.

Según investigaciones del mercado inmobiliario, varias regiones consistentemente ofrecen viviendas por debajo de $250,000:

• Pittsburgh, Pensilvania
• Rochester, Nueva York
• Little Rock, Arkansas
• Detroit, Michigan
• Dayton, Ohio
• Buffalo, Nueva York
• Memphis, Tennessee
• McAllen, Texas
• Florence, Oregón
• St. Louis, Missouri

Estos mercados permiten que alguien que gana $90K pase de ser inquilino a propietario, manteniendo la comodidad financiera. En regiones de alto costo como California costero, Nueva York o Boston, tu salario de $90K solo te permitirá acceder a propiedades más pequeñas o barrios alejados. Pero en estos mercados del Medio Oeste y Sur, tienes una posición de negociación fuerte.

La realidad del pago inicial

El tamaño de tu pago inicial impacta directamente en la asequibilidad mensual. Un pago inicial del 20% elimina el PMI (seguro hipotecario privado), ahorrando cientos mensuales. En una casa de $250,000, eso son $50,000 de entrada — alcanzable si has estado ahorrando. Un pago inicial del 10% ($25,000) te mantiene en el mercado con el PMI añadido a tu pago. Incluso un 5% ($12,500) abre puertas si eres disciplinado con el costo mensual ligeramente mayor.

Existen programas de asistencia para el pago inicial en muchos estados, específicamente para compradores en tu rango de ingresos. Exenciones fiscales y créditos para compradores primerizos también pueden aliviar la carga. La Oficina del Censo y HUD rastrean estos programas, por lo que vale la pena investigar qué hay disponible en tu estado objetivo.

Avanzando: conoce tu número real

Para un salario de $90,000 anuales, piensa en viviendas que oscilen entre $220,000 y $300,000, dependiendo de tu puntaje de crédito, deuda existente, tamaño del pago inicial y tasas de interés locales. Dentro de ese rango, inclínate hacia el extremo inferior si te resulta cómodo — esos $50,000 a $80,000 adicionales en capacidad de préstamo pueden ser peligrosos.

Calcula tu número específico tomando $7,500 (tu ingreso mensual), multiplicando por 0.28 (el 28% de asignación), y multiplicando por aproximadamente 150-160 (el factor que convierte el pago mensual en precio de compra). Eso te da un objetivo personalizado. Diferentes tasas de interés y pagos iniciales cambian la cifra exacta, pero esta fórmula te mantiene anclado a la realidad.

El mercado de viviendas sigue siendo desafiante, pero ganar $90,000 al año te coloca en una categoría de comprador creíble — especialmente si eres estratégico con la ubicación, paciente en tu búsqueda y disciplinado en gastar dentro de tu rango calculado en lugar del rango aprobado por el prestamista.